افزایش وام بازار مسکن را تکان نداد/ تمدید اجاره بیشتر از جابه‌جایی

پایگاه خبری تحلیلی «پارس»- سهیلا یادگاری- آخرین روزهای شهریور هم بازار مسکن را به تب و تاب نینداخت تا رکود این بازار از یک سال فراتر برود. افزایش هرساله قیمت مسکن و جهش یکباره قیمت‌ها در چندسال اخیر موجب شد که تعداد زیادی از مستأجران که توانایی پس‌انداز و خرید خانه یا جابه‌جایی را ندارند به تمدید قرارداد اجاره راضی شوند و از طرف دیگر بالا رفتن نرخ مسکن توان مالی متقاضیان را کاهش داده و به این ترتیب خرید و فروش مسکن هم از رونق افتاده است. اما رکود بازار مسکن به عنوان یکی از مهمترین بازارهای کشور، اثرات سوئی بر اقتصاد دارد. بازار مسکن از آن رو برای دولت‌ها اهمیت دارد که یکی از مهمترین بازارهای اشتغال است و این نگرانی وجود دارد که رکود آن بیکاری را افزایش دهد. در چنین شرایطی، رکود بازار مسکن می‌تواند مشکلات را دو چندان کند. از این رو دولت برنامه‌های بلند مدتی برای رونق بازار مسکن در نظر گرفته که تأمین مالی این بخش از طریق راه‌اندازی صندوق‌های مختلف، طرح مسکن اجتماعی برای دهک‌های کم درآمد و مسکن حمایتی برای دهک‌های متوسط بخشی از این برنامه‌ها است. اما راهکارهای دیگری هم به عنوان راهکار کوتاه مدت برای کمک به متقاضیان مسکن و تحریک تقاضا توسط دولت به اجرا گذاشته شده که افزایش وام خرید مسکن از 20 به 35 میلیون تومان از این جمله است. البته وزیر راه و شهرسازی از تلاش برای افزایش وام خرید به گونه‌ای که بتواند 50 درصد قیمت خانه را پوشش دهد خبر داده است. زمزمه‌های افزایش وام خرید مسکن به 80 میلیون تومان نیز در همین راستا است. گزارش میدانی از مناطق مختلف تهران در خصوص استقبال مردم از افزایش وام خرید به 35 میلیون تومان یا تأثیر افزایش این مبلغ به 80 میلیون تومان نشان می‌دهد به دلایل مختلف افزایش میزان وام در شمال، مرکز یا جنوب پایتخت مورد اقبال مردم و متقاضیان قرار نگرفته و این اقدام نتوانسته حتی به میزان کمی بازار خرید فروش را تحریک کند.

وام مسکن گران است
به گفته یک فعال بازار مسکن، از زمانی که زمزمه‌های وام 80 میلیونی مسکن آغاز شده است برخی از مالکان که حاضر بودند آپارتمان‌هایشان را متری 200 تا 300 هزار تومان زیر قیمت بازار به فروش برسانند به امید افزایش قیمت‌ها دست نگاه داشته و منتظر تأثیر این وعده دولت بر قیمت مسکن هستند. به اعتقاد او بنابراین میزان افزایش وام نه تنها بازار را تحریک نکرده بلکه فروشنده‌ها را ترغیب کرده به امید افزایش قیمت‌ها فعلاً دست نگه دارند. این مشاور املاک که در محدوه مرکزی تهران فعالیت می‌کند می‌گوید: قیمت خانه‌ای 100 متری در محدوده بلوار کشاورز حدود 600 میلیون تومان است پس نه وام 35 میلیونی و نه وام 80 میلیونی برای خریداران چنین خانه‌هایی دردی را دوا نمی‌کند و اگر کسی توان مالی خرید را داشته باشد حاضر نیست دردسرهای سپرده‌گذاری یا خرید اوراق مسکن را تحمل کند تا بتواند 7 تا 8 درصد از مبلغ مسکن را از طریق وام تأمین کند. او ادامه می‌دهد: خرید و فروش مسکن در تابستان هیچ رونقی نداشته و میزان معاملات به 2 معامله در هفته محدود می‌شود. حتی خانه‌های با متراژ پایین و قیمت کمتر در نقاط جنوب شهر نیز شامل این عدم استقبال می‌شود. به عنوان مثال خانه‌ای 90 متری با قیمت 250 میلیون تومان در محدوده نواب مدت‌ها است که در فایل فروش ما قرار گرفته اما هیچ متقاضی ندارد. قیمت‌ها آنقدر بالا رفته که مثلاً پس‌انداز خرید خانه در سه سال پیش در حال حاضر تنها کفاف رهن یک آپارتمان را می‌دهد. اما یکی از مشاوران املاک در مناطق شمال تهران می‌گوید رکود بازار و کاهش خرید و فروش مسکن ماه‌ها است بر بازار حاکم است. این رکود بیشتر گریبان مالکانی را گرفته که نیاز به فروش فوری ملک خود را دارند آن‌ها حتی حاضرند برای فروش سریع آپارتمان‌های خود، قیمت‌ها را بشکنند. خرید چنین خانه‌هایی برای خریدارانی که به دنبال یافتن خانه‌هایی با قیمت مناسب‌تر از بازار کنونی هستند به نظر بسیار مناسب است اما با وجود این بازهم از این «فروش فوری»‌ها چندان استقبالی نمی‌شود. به گفته این فعال بازار بیشترین خرید و فروش مسکن حتی در نقاط شمالی تهران متعلق به خانه‌های کوچکی بوده که قیمت‌گذاری آن‌ها تا حدودی با توان خرید مشتریان همخوانی دارد. این گزارش نشان می‌دهد خرید اوراق رهنی مسکن نیز در بین مشتریان متقاضی زیادی ندارد. افزایش دو برابری قیمت تسهیلات مسکن در کمتر از یک‌سال، در حالی که متقاضیان این اوراق بیشتر دهک‌های پایین جامعه را تشکیل می‌دهند، تأمین مالی در بازار مسکن برای آن‌ها را سخت کرد. قیمت خرید حق تقدم تسهیلات مسکن که در ماه‌های پایانی سال 92 حدود 50 هزار تومان برای هر برگه بود در شهریور امسال به مرز 100 هزار تومان رسید. مشاهدات ما از کسانی که برای خرید مسکن در یکی از مناطق جنوبی تهران به مشاوران املاک در این منطقه مراجعه می‌کردند نشان می‌دهد مردم تمایلی به استفاده از این اوراق ندارند. یکی از این مشتریان می‌گوید: خرید اوراق علاوه بر دردسرهایی که دارد حدود 2 میلیون برای ما آب می‌خورد به وام هم سود بالایی تعلق می‌گیرد طوری که برای 35 میلیون باید چیزی حدود 2 برابر آن را بازپرداخت کنیم. استقبال از وام خرید به گفته مشاوران املاک این مناطق بیشتر شامل خانه‌های ارزانتر است. به عنوان مثال در منطقه مولوی خریدار با مبلغ نقدی حدود 45 میلیون برای خانه‌ای 60 متری با وام 35 میلیونی و حدود 20 تا 25 میلیون رهن می‌تواند اقدام کند که این شرایط برای کسانی که آورده کمی دارند مناسب است.

تمدید اجاره بیشتر از جابه‌جایی
با اینکه در تابستان امسال افزایش چندانی در قیمت مسکن رخ نداد و رکود همچنان در این بازار حاکم بود اما بازار اجاره همچنان شاهد رشد قیمت‌ها بود دلیلی که مستأجران را به تمدید قرارداد علی رغم تمایل به جابه‌جایی مجبور کرد. یکی از مستأجرانی که در محدوده میدان منیریه به امید پیدا کردن خانه‌ای که با توان مالی‌اش برابری کند به بنگاهی در این منطقه آمده می‌گوید با مشاهده نرخ‌های اجاره و رهن ترجیح می‌دهد با افزودن مبلغی به رهن قبلی اجاره را تمدید کند. بنگاهدار هم می‌گوید بیشتر مستأجران همین رویکرد را در پیش گرفته‌اند. او می‌گوید حتی مردم برای تمدید قراردادها به بنگاه نمی‌آیند و ترجیح می‌دهند خودشان به صورت توافقی این کار را انجام دهند. به گفته این فعال بازار با ثبات قیمت مسکن امیدوار بودیم معاملات مسکن در شهریورماه اندکی بازار مسکن را تکان دهد اما واقعیت چیز دیگری است و مردم توان خرید ندارند. یکی از مشاوران املاک محدوده میدان ولیعصر می‌گوید اجاره خانه آنقدر زیاد است که حتی برخی مستأجران با داشتن 2 فرزند به دنبال سوئیت‌های 45 متری هستند. یکی از مشتریان این بنگاه که برای تمدید قرارداد مراجعه کرده می‌گوید رهن خانه‌اش 45 میلیون بوده که مالک امسال تقاضای 65 میلیون رهن را کرده است. او می‌گوید ابتدا با این درخواست مخالفت کرده اما گشتی در بازار او را مجبور کرده همین خانه را با 65 میلیون رهن تمدید کند چون اگر می‌خواست جابه‌جا شود با این مبلغ رهن هم نمی‌توانست خانه‌ای 60 متری در همین محدوده را اجاره کند.

تحریک عرضه و تقاضا چاره مشکل
به اعتقاد کارشناسان، در دو سه ماه آینده هم افزایش آنچنانی قیمت مسکن بعید به نظر می‌رسد، مگر اینکه افزایش قیمت مصالح ساختمانی در این بخش تأثیرگذار باشد. برخی کارشناسان، برنامه‌های اقتصادی دولت در چند سال گذشته را عامل افزایش قیمت مسکن و رکود فعلی این بازار می‌دانند و می‌گویند معضل اصلی فاصله زیاد تولید و تقاضای مسکن در سال‌های گذشته نیز بر این بازار تأثیر گذاشته است.