آیا افزایش وام مسکن راهی به سوی خانه دار شدن است؟

پایگاه خبری تحلیلی «پارس»- جلیل خبره- رصد، در یک ماه اخیر، اخیر بسته خروج از رکود ارائه شده از سوی دولت به موضوع اصلی اقتصاد ایران تبدیل شده و بسیاری از کارشناسان امیدوارند با اجرایی شدن کامل این بسته رکود از اقتصاد کشور رخت بر بندد.اما یکی از بازارهایی که در یکسال گذشته در رکود به سر می برد بازار مسکن است که علی رغم کاهش قیمت ها در این مدت باز هم تقاضا در بازار افزایش نیافته و رکود در بازار بیش از هر موضوع دیگری به چشم می خورد.

به نظر می رسد دولت در بسته خروج از رکود به کلیات حوزه مسکن اشاره کرده است و اساسا مسائل مالی مورد توجه قرار گرفته است و از هم اکنون نمی توان اعلام کرد که این طرح موفق خواهد بود یا خیر.

دی ماه سال گذشته زمانی که سقف وام ۲۵ میلیونی خرید مسکن تنها ۱۰ میلیون تومان افزایش یافت و انتقادها به این تغییر ناچیز، بانک‌ها را متوجه نارضایتی متقاضیان مسکن از ناکافی بودن تسهیلات کرد، برخی مدیران بانک‌مرکزی اعلام کردند: هر نوع افزایش وام خرید مسکن باید با ملاحظه‌ و مراقبت از «قیمت مسکن، تورم و سطح تعادلی منابع و مصارف بانک‌ها» صورت بگیرد.

امروز بعد از ۷ماه و درحالی‌که طراحان صندوق پس‌انداز مسکن در طول این ماه‌ها سعی کرده‌اند، از طریق نشست‌های کارشناسی، تصمیم‌ساز پولی را متقاعد سازند که افزایش وام خرید به شکل پیشنهاد شده، نه‌تنها ضرورت دارد که تاثیر منفی غیرقابل کنترل نیز ندارد، اما به دلایلی، هنوز گشایشی در اختلاف‌نظرهای موجود حاصل نشده است.

بانک مرکزی مطابق اطلاعیه‌ای که مردادماه امسال صادر کرد، به صراحت از چهار نوع نگرانی و عدم اطمینان درباره تبعات و پیامدهای طرح «افزایش وام خرید مسکن از کانال صندوق‌های پس‌انداز» سخن گفته است. در این طرح که از سوی وزارت راه‌‌وشهرسازی پیشنهاد شده، قرار است قدرت متقاضیان مصرفی مسکن معادل نیمی از قیمت فعلی آپارتمان‌ها، توسط تسهیلات بانکی تامین شود به این صورت که در برخی بانک‌ها صندوق پس‌انداز مسکن شکل بگیرد و خانوارها با سپرده‌گذاری حداقل یکساله، بین ۳ تا ۵ برابر اصل سپرده خود را وام خرید مسکن دریافت کنند.

در این طرح به گزینه‌هایی همچون ۶۰ تا ۸۰میلیون تومان تسهیلات اشاره شده است. در مقابل این طرح، اولین نگرانی بانک‌مرکزی، احتمال برهم خوردن تعادل بین منابع و مصارف بانک عامل صندوق پس‌انداز است به این معنی که مبادا بانک در جریان پرداخت تسهیلات تا چندبرابر اصل سپرده، با کمبود منابع مواجه و مجبور شود با استقراض از بانک‌مرکزی –شبیه خط‌اعتباری مسکن‌مهر- پول بدون پشتوانه دریافت کند و به رشد پایه‌پولی و در نتیجه افزایش تورم دامن زند.

معمای دوم که به عنوان نگرانی دوم بانک‌مرکزی در قضیه وام خرید مسکن مطرح است، ایجاد تبعیض در پرداخت تسهیلات بین بخش مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی نیازمند منابع بانکی است؛ به این معنی که با راه‌اندازی صندوق‌ پس‌انداز مسکن، سهم زیادی از منابع بانک‌ها روانه بخش مسکن شود و توازن در دسترسی بخش‌های مختلف اقتصاد به منابع مالی محدود کشور، برهم بخورد. بانک‌مرکزی سومین نگرانی خود از  آثار احتمالی طرح افزایش وام خرید مسکن را بر «رشد قیمت مسکن و تورم» معطوف کرده است و دغدغه چهارم را نیز شامل «توان بازپرداخت اقساط بانکی از سوی وام‌گیرنده‌ها» عنوان کرده و معتقد است: تسهیلات خرید مسکن باید به‌گونه‌ای افزایش یابد که امکان پرداخت اقساط ماهانه آن وجود داشته باشد.

 وام مسکن: یار موافق یا یا بار مزاحم!
از ابتدای فعالیت دولت یازدهم مسئولان دولتی بارها از برنامه های خود برای حل مشکل مسکن سخن گفته و در همین رابطه وزیر راه و شهرسازی طرح مسکن اجتماعی را مطرح کرده و از اجرایی شدن آن پس از پایان پروژه های مسکن مهر خبر داده است.

این در شرایطی است که از زمان فعالیت دولت یازدهم بازار مسکن شاهد افت قیمت ها بوده و این افت قیمت ها نیز رکور را در بازار ایجاد کرده است به طوری که مالکان به دنبال فروش هستند و متقاضیان نیز با امیدواری به کاهش قیمت ها هم اکنون قصد خرید مسکن را ندارند.

با وجود اینکه وام مسکن همواره می توانسته نقش قابل ملاحظه ای در تامین بخشی از هزینه خرید مسکن داشته باشد اما میزان باز پرداخت و سودهای سنگین پرداختی آن متقاضیان دریافت این وام ها را دچار تردید می کند به طوری که گاها مشتریان ترجیح می دهند به جای دریافت وام چند ده میلیونی که می تواند به برداشتن بار سنگین هزینه خانه به آنها کمک کند منابع مورد نیاز را تا حد ممکن از راههای دیگری تامین کرده تا از برگرداندن سودهای سنگین بابت مبلغ دریافتی در امان باشند.

این درحالی است که بررسی ارقام وام های پرداختی مسکن و میزان دریافتی سود واصل آن در پایان مدت تعیین شده در یکی- دو دوره اخیر نشان می دهد که به طور طبیعی با طولانی تر شدن مدت زمان بازپرداخت مجموع اصل و سود برگشتی به دو برابر مبلغ دریافتی و یا حتی بیشتر نیز رسیده است.

 بانک مسکن فعلا تنها بانک راغب به ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن به حساب می‌آید طوری که در چند ماه گذشته، بیشترین جلسات کارشناسی مقامات وزارت راه‌وشهرسازی در ارتباط با وام‌خرید، با حضور ثابت مدیرعامل و اعضای هیات‌مدیره بانک‌مسکن برگزار شده و پیشنهاد مشاوران مالی و معاونان عباس آخوندی درباره شاخص‌های کلیدی وام خرید همچون تعداد، مبلغ، طول بازپرداخت و همچنین نرخ سود تسهیلات عمدتا متناسب با منابع و توان مالی بانک مسکن، طراحی و تدوین شده است.

وزارت راه‌‌وشهرسازی تا همین ماه گذشته، پیشنهاد پرداخت تسهیلات خرید در ۴ سطح شناور ۶۰، ۸۰، ۱۰۰ و ۱۲۰ میلیون تومان را به ترتیب برای شهرهای‌ کوچک، شهرهای متوسط، کلان‌شهرها و تهران، از طریق رایزنی و مذاکره با بانک‌مرکزی تعقیب می‌کرد.

اما هم‌اکنون آنچه به‌صورت مکتوب از بانک‌مرکزی درخواست شده، مدل پرداخت سه نوع وام خرید با سقف‌های شناور ۴۰ و ۶۰ و ۸۰ میلیون تومان است/به این ترتیب، میانگین پیشنهادی وام خرید مسکن از ۸۰ میلیون تومان به ۶۰ میلیون تومان تعدیل شده است.با این حال، همچنان بین موضع رسمی بانک‌مرکزی و این رقم تعدیل‌شده، زاویه وجود دارد.

بانک‌مرکزی ماه گذشته با اعلام نظر رسمی خود درباره طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن، خطاب به مسوولان دولت تاکید کرده بود، صندوق پس‌انداز در گام اول و پایلوت، حتما در بانک غیردولتی تشکیل شود و سقف وام خرید در این صندوق نیز از ۶۰میلیون تومان تجاوز نکند.

اما در مدل نهایی که هفته پیش از سوی بانک‌مسکن– بانک دولتی-  و وزارت راه‌و‌شهرسازی به بانک‌مرکزی ارائه شد، مبلغ ۶۰میلیون نه به عنوان سقف بلکه به‌عنوان «میانگین» وام شناور تعیین شده است.

حیرانی در هنگامه رکود
اما صندوق پس انداز مسکنی که قرار است با توجه به نامه مشترک رییس کل بانک مرکزی و وزیر راه و شهرسازی به رییس جمهور راه اندازی شود بنابرآنچه که تاکنون مسوولان ذیربط عنوان کرده اند وامی بین ۴۰ تا ۸۰ میلیون تومان را به گیرندگان که به نظر می رسد عمدتا اقشار متوسط به بالا هستند پرداخته خواهد شد.

این در حالی است که بنابر آخرین اطلاعات ارائه شده از سوی مسوولان راه و شهرسازی برای بازپرداخت اقساط وام هایی که بین ۴۰ تا ۸۰ میلیون تومان پرداخت خواهد شد مبلغی بین ۶۰۰ تا ۸۰۰ و ۹۰۰ هزار تومان پیش بینی شده که البته سازوکار آن اعلام نشده است.

اما درصورتی که فرض را بر روال پرداخت وام های مسکن قبلی قرار دهیم در صورتی که وام ۸۰ میلیون تومانی به مشتری اعطا شود با توجه به اعلام اخیر سیف-رییس کل بانک مرکزی- مبنی براینکه آخرین پیشنهاد ارائه شده برای سود ۱۴ درصد بوده است محاسبات نشان می‌دهد که مشتری برای بازگرداندن مجموع اصل و سود این وام طی ۱۲ سال باید رقمی بالغ بر ۱۶۶ میلیون تومان را به بانک بازگرداند.

در عین حال برای بازپرداخت ۱۲ ساله وام ۸۰ میلیون تومانی با سود ۱۴ درصد اقساط ماهیانه حدود یک میلیون و ۱۵۰ هزار تومان خواهد بود.

بنابراین گزارش اگر قرار باشد که وام ۸۰ میلیون تومانی برای بازپرداخت ۱۵ ساله با سود ۱۴ درصد اخذ شود آنگاه گیرنده این ماهیانه قسط کمتری درحدود یک میلیون و ۷۰ هزار تومان را می پردازد اما در پایان رقمی در حدود ۲۰۰ میلیون تومان به عنوان اصل و سود وام دریافتی به بانک خواهد پرداخت.

این درحالی است که بنابر تدابیر در نظر گرفته شده قراراست تا تسهیلات اعطایی به گونه ای باشد که مشتری بتواند در مدت زمان بیشتری نسبت به سایر وام ها اقساط را پرداخت کرده و رقم قسط نیز کمتر از یک میلیون تومان باشد که در این شرایط نیز واضح است که با طولانی تر شدن مدت زمان بازپرداخت، مجموع اصل و سود پرداختی برای یک وام ۸۰ میلیون تومانی از ۲۰۰ میلیون تومان هم فراتر خواهد رفت!

با این حال تمامی اعداد و ارقام مطرح شده در حد یک محاسبه و فرضیه براساس آنچه که تاکنون روال بوده و عنوان شده، است. بنابراین ممکن است که با روشن شدن سازوکارهای صندوق پس انداز مسکن، نرخ سود از ۱۴ درصد بیشتر و یا کمتر بوده و یا اینکه مدت زمان بازپرداخت به حد قابل توجهی افزایش یابد که در این شرایط رقم پرداختی برای هر قسط همچنین مجموع اصل و سود وام دچار تغییر می شود.