چگونه حباب قیمت مسکن می شکند؟

 

چرا « اوراق مسکن» خلاف جهت بازارهای بورس و ملک در حرکت است؟

 

حباب در قیمت وام مسکن

 

نرخ اوراق تسهیلات خرید مسکن در فروردین ۱۴درصد افزایش یافت

هزینه ۵/۶ میلیون تومانی برای وام ۴۵میلیونی

 

چگونه می توان حباب را تخلیه کرد؟

 

قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در یک ماه گذشته که بازار معاملات ملک در تعطیلی اول سال قرار داشت و سایر بازارها نیز کم وبیش در رکود بودند، با شیب تند افزایش پیدا کرد و در حال حاضر نیز مطابق تحلیل کارشناسان، سطح کنونی نرخ اوراق مسکن نه تنها مناسب خرید های مصرفی نیست، بلکه تحت تاثیر « جو روانی» تازه شکل گرفته، حداقل ۵درصد حباب دارد که قبل از استفاده متقاضیان وام، باید تخلیه شود.

 

اوراق به برگه هایی گفته می شود که در قالب آن، دسته ای از سپرده گذاران بانک مسکن که موعد دریافت وام خریدشان فرا رسیده، امتیاز یا همان حق دریافت وام خود را به صورت رسمی در بازار فرابورس، به متقاضی جدید عرضه می کنند.

 

با خرید و فروش اوراق « تسهیلات مسکن» ، فرد متقاضی خرید آپارتمان بدون آنکه اقدام به سپرده گذاری کرده باشد، هزینه لازم را برای ماه ها سپرده گذاری نقدینگی خود در همان لحظه نیاز به وام، به صاحب اوراق که حداقل یکسال در بانک مسکن سرمایه گذاری کرده، پرداخت می کند و عملا بدون معطلی و خواب پول، به وام می رسد.

 

قیمت این مبادله علی القاعده برحسب شرایط زمانی بازار مسکن یا قرارداشتن در فصل رونق یا رکود معاملات، تعیین می شود، طوری که معمولا در فصل تابستان یا هفته های آخر سال به علت افزایش میل به خرید مسکن، قیمت اوراق نیز تحریک می شود و افزایش می یابد.

 

اما آنچه در فروردین امسال و روزهای اخیر در بازار مبادله اوراق مسکن، حاکم شد حکایت از شرایط غیرعادی قیمت اوراق و تبعیت نکردن از بازار بالادست دارد.

 

شواهد موجود در بازار مسکن و روایت دلالان ملک مشخص می کند در فروردین امسال معاملات مسکن در حجم فوق العاده پایین و به صورت ناچیز در بنگاه ها جریان داشته و تعداد خرید آپارتمان مسکونی در این ماه به اندازه ای نبوده که تقاضای مصرفی قابل توجهی در بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن ایجاد کند.

 

با این حال، بازار اوراق در یک ماه گذشته انعکاس دهنده رکود معاملات مسکن نبود و نوع نوسان قیمت در این بازار نشان داد عاملان مبادله اوراق را عواملی، غیر از متقاضیان واقعی مسکن تشکیل می دهند.

 

قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام خرید مسکن، در فروردین امسال با صعود ۱۴درصدی، از ۶۵ هزار تومان در آخرین روز اسفند۹۲ به ۷۴ هزار تومان در ۳۱ فروردین۹۳ رسید و هزینه دسترسی به وام خرید را حتی در مقایسه با ۴۵روز آخر سال۹۲ که شدت رکود معاملات مسکن به مراتب کمتر از این روزها بود، گران تر کرد.

 

سال گذشته در فاصله ۱۵ بهمن تا پایان اسفند۹۲ که خریدوفروش آپارتمان با بهبود نسبی مواجه شده بود، قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن بین ۵۰ تا حداکثر ۶۳ هزار تومان در نوسان بود. همچنین در هفته های قبل از آن نیز که مصادف شده بود با تصویب سقف جدید وام خرید مسکن، قیمت اوراق تحت تاثیر افزایش مبلغ وام، در مقطعی بین نیمه دی تا هفته اول بهمن، به بالاترین سقف سال های اخیر، یعنی ۷۵ هزار تومان رسید، اما بلافاصله پس از ۲ هفته، قیمت اوراق به سطح واقعی برگشت و هیجان در بازار وام تخلیه شد.

 

سال گذشته قیمت اوراق مسکن تا ۱۷دی ماه ۹۲ – روزی که بانک مرکزی مصوبه افزایش وام را ابلاغ کرد- در سطح ۳۹ هزار تومان قرار داشت اما در نیمه دوم دی با رشد بیش از ۸۰درصدی به نزدیک ۷۵ هزار تومان رسید.

 

اکنون رسیدن دوباره قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن به نقطه اوج، آن هم در شرایطی که زمینه ای از داخل بازار معاملات ملک، چنین صعودی را نمی توانسته پشتیبانی کند، غیرطبیعی ارزیابی می شود.

این « جو روانی» چیست؟

 

بررسی های « دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است: علت افزایش ۱۴درصدی قیمت اوراق مسکن در فرابورس طی فروردین امسال در شرایطی که شاخص بورس در همین ماه ۷درصد افت کرد و قیمت آپارتمان نیز طی این مدت تغییر محسوسی نداشت، می تواند به « جو روانی» تازه شکل گرفته در بازار وام مسکن مربوط باشد.

 

این جو روانی ناشی از ۲ موضوع است: اول، اعلام گمانه زنی از برنامه احتمالی دولت برای افزایش مبلغ وام خرید مسکن است که باعث شده صاحبان کنونی اوراق با این پیش بینی که قیمت مبادله وام در آینده – به خاطر زیادشدن سقف آن و اثرگذاری بر قدرت خرید مسکن- بیشتر می شود، از هم اکنون اقدام به پس انداز اوراق خود کنند و فروش را به بعد از افزایش سقف، موکول کنند و دوم، انتظار رونق معاملات مسکن در ماه های آینده که این نیز تصور افزایش تقاضا در آینده نزدیک برای خرید اوراق را در ذهن صاحبان آن تقویت کرده است.

 

آنچه این تحلیل را تقویت می کند، نابرابری شدید بین صف عرضه و صف تقاضای اوراق در بازار فرابورس طی روزهای اخیر است.

 

در حال حاضر نه تنها صاحبان اوراق، عرضه را به شدت کاهش داده و تحریک به نگهداشتن اوراق نزد خود شده اند که صف تقاضای خرید نیز به چند برابر حجم محدود عرضه رسیده است.

 

دارندگان فعلی اوراق تسهیلات خرید مسکن، تصور می کنند تجربه رشد ۸۰درصدی قیمت اوراق در زمستان سال گذشته که همزمان با اعلام سقف جدید وام خرید اتفاق افتاد، ممکن است امسال نیز به محض تصویب سقف جدیدتر، تکرار شود.

 

ذبیح الله نعمتی، مدیر اداره اعتبارات بانک مسکن در این باره به « دنیای اقتصاد» اعلام کرد: اوراق تسهیلات خرید مسکن در فرابورس معامله می شود و قیمت آن تابع عرضه و تقاضا است و قطعا جو روانی در تغییر حجم عرضه و تقاضا و در نتیجه نوسان قیمت اوراق، تاثیرگذار است.

 

نعمتی افزود: ممکن است جو روانی حاضر به هیجان عده ای که منتظر تغییر سقف وام خرید مسکن هستند، مربوط شود و همین هیجان تقاضا برای خرید اوراق را افزایش و عرضه برای فروش آن را کاهش داده باشد.

 

راهکار تخلیه حباب

 

سال گذشته کارشناسان بازار اوراق مسکن، قیمت واقعی هر فقره اوراق را بین ۶۰ تا ۷۰ هزار تومان برآورد می کردند و معتقد بودند ارزش معاملاتی امتیاز وام های ۳۵ و ۴۵ میلیون تومانی در همین حد است و اگر قیمت اوراق بیشتر از این شود، تقاضای خرید کاهش می یابد و اگر به کمتر از ۶۰ هزار تومان نزول کند، حجم عرضه افت می کند.

 

اکنون با توجه به اینکه سقف وام همان ۳۵ تا ۴۵ میلیون تومان است و معاملات مسکن نیز کماکان حالت رکودی دارد، قیمت بالای ۷۰هزار تومان برای هر فقره اوراق، غیرواقعی و حبابی می تواند باشد و به معنی آن است که در این قیمت حداقل پنج درصد حباب وجود دارد و با « نخریدن» اوراق، باید مسیر تخلیه حباب فراهم شود تا قیمت آن به نرخ واقعی حداکثر ۷۰ هزار تومان باز گردد.

 

با توجه به اینکه برای دسترسی به ۴۵ میلیون تومان وام خرید مسکن، باید ۹۰فقره اوراق تهیه کرد، در حال حاضر با استناد به نرخ های حبابی، هزینه این دسترسی حدود ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برآورد می شود.