«مالیات مشروط» بر فروش مسکن

به گزارش پارس به نقل از روزنامه دنیای اقتصاد، نمایندگان مجلس حدود دو هفته بعد از تصویب « مالیات بر خانه های خالی» که محتکران املاک مسکونی را هدف قرار می دهد، روز گذشته دومین طرح مالیاتی مربوط به بازار مسکن را با هدف « محسوب کردن ساخت وساز به عنوان شغل درآمدزا» به تصویب رساندند و به موجب آن، فروش آپارتمان های زیر سه سال ساخت را مشمول « مالیات فروش» کردند.

براساس این مصوبه، فعالیت سازندگان مسکن که در نهایت با انجام آخرین حلقه یعنی فروش، تکمیل می شود، تحت شرایطی مشمول مالیات نیمه سنگین می شود.

گزارش از محتوای عملیاتی مصوبه روز گذشته مجلس حاکی است: فروش آن دسته از آپارتمان هایی که حداکثر سه سال از زمان صدور پایان کار آنها گذشته است، مشمول ۲۵درصد مالیات بر « درآمد حاصل از فروش» می شود. کارشناسان مالیاتی می گویند: مبنای مالیاتی برای این آپارتمان ها براساس مابه التفاوت هزینه ساخت و قیمت فروش محاسبه خواهد شد.

به این ترتیب، با توجه به اینکه آپارتمان ها و ساختمان های مسکونی و غیرمسکونی دارای بیش از سه سال عمر بنا، در هنگام خرید و فروش عملا از پرداخت چنین مالیاتی معاف هستند، می توان این طور نتیجه گرفت که کارکرد این نوع مالیات در جهت « تشویق سازندگان مسکن به عرضه آپارتمان ها در کوتاه مدت به سمت بازار اجاره » تعریف و تنظیم شده است.

در این میان شاید برخی منتقدان به محتوای مصوبه مالیات بر فعالیت توام « ساخت و فروش مسکن» ، نسبت به تبصره ای در این مصوبه که سقف حداکثر سه سال عمربنا را برای آپارتمان های مشمول این مالیات در نظر گرفته است، اشکال وارد کنند و آن را مشوق و مروج گسترش خانه های خالی نوساز بدانند، اما از آنجا که پیش از این مصوبه، ابزاری جداگانه برای اخذ مالیات از خانه های خالی به تصویب مجلس رسیده، بعید است سازنده یا بسازوبفروشی حاضر شود سه سال آپارتمان های تازه ساز خود را خالی نگه دارد تا برای معافیت از « مالیات ۲۵درصدی» ، در سال چهارم آن را بفروش رساند. چرا که در این سال ها مشمول مالیات خانه های خالی خواهد شد.

لذا انتظار منطقی از واکنش فعالان ساختمانی این است که مجموع این دو مصوبه مالیاتی، انبوه سازان و بسازوبفروش ها را بر آن دارد تا بخشی از واحدهای تازه ساز خود را بلافاصله بعد از تکمیل و اخذ پایان کار، روانه بازار اجاره کنند تا از یکسو از خالی بودن و در نتیجه دچارشدن به مالیات نوع اول در امان بمانند و از سوی دیگر، با به تاخیر انداختن فروش آنها، از مالیات نوع دوم معاف شوند.

تحت تاثیر تصویب مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر فروش آپارتمان های زیر سه سال عمربنا، دو نوع فعالیت مخرب در بازار مسکن تحت کنترل قرار خواهد گرفت.

نوع اول، حرکتی است که مالکان آپارتمان ها با تاخیر عمدی در فروش یا استفاده از ملک خود، آن را خالی می گذارند و بازار مصرف را از عرضه آن محروم می کنند. نوع دوم نیز، خرید و فروش واحد مسکونی در کوتاه مدت است که به جای آنکه فردی یک واحد مسکونی را برای سکونت خریداری کند آن را به هوای فروش در آینده نزدیک و کسب سود از افزایش قیمت در زمانی کوتاه– کمتر از سه سال- صاحب می شود.

با این حال اگرچه مجلس برای این دو نوع رفتار سوداگرانه، دو مالیات به ترتیب شامل « ۴ درصد اجاره بهای سالانه خانه خالی» و « ۲۵درصد مابه التفاوت قیمت فروش واحدمسکونی حداکثر سه سال ساخت» به تصویب رسانده اما حیاط خلوت موجود برای نوع سوم تحرک سوداگرانه در بازار مسکن که همان « خریدوفروش مکرر واحدمسکونی» است از یکسو و برخی اشکالات در همین دو ابزار مالیاتی مصوب شده، از سوی دیگر، حکایت از برآورده نشدن انتظار مسوولان بخش مسکن به ویژه مدیران وزارت راه وشهرسازی از شیوه تصویب قوانین مالیاتی مختص بازار مسکن دارد. پیگیری های « دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است: وزارت راه وشهرسازی با موضعی کاملا مخالف به محتوای مالیات مصوبه بر خانه های خالی، به نوعی نسبت به مالیاتی که روز گذشته بابت فروش مسکن به تصویب رسید نیز زاویه دارد.

کارشناسان دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن در حال تدوین بسته ای جامع برای مالیات ها هستند و در قضیه مالیات بر فروش، سعی دارند با ایجاد نسبت معکوس بین زمان نگهداری آپارتمان و نرخ مالیات، مالکان را به ثبات سکونتی در واحدها تشویق کنند.

مالیات مدنظر کارشناسان در قضیه فروش مسکن، مالیات CGT یا همان مالیات بر عایدی سرمایه است به این شکل که هر چقدر فاصله زمانی خرید تا فروش یک واحد مسکونی کوتاه باشد، نرخ مالیات فروش آن بیشتر شود و هر چقدر طول این فاصله افزایش یابد، مالیات به سمت صفر گرایش پیدا می کند.

اما در مصوبه روز گذشته مجلس، فاصله فروش به صورت مطلق، سه سال تعریف شده و بدون آنکه تناسب زمانی لحاظ شود، در واقع حالت غیرمنعطف صفر و یک– بیش از سه سال و کمتر از سه سال- در نظر گرفته شده است.

براساس این گزارش، دیروز همزمان با انتشار خبر تصویب مالیات بر ساخت وفروش مسکن، به دلیل ابهامی که در متن مصوبه وجود داشت، واکنشی از طرف انبوه سازان به وجود نیامد.

اما در ماه های آینده، احتمال دارد میل به ساخت وساز کاهش پیدا کند و حجم ساختمان سازی ها از وضع موجود که خود نسبت به اوایل ۹۲ دچار افت شده، باز هم کمتر شود. ساخت وساز و عاملان آنها– بسازوبفروش ها– در سال های اخیر یکی از چند دسته ساکنان حیاط خلوت مالیاتی به حساب می آمدند و سود خالص حاصل از این فعالیت باعث شده بود از گروه های شغلی مختلف حتی پردرآمدترین شغل ممکن در ایران نیز وارد فعالیت های ساختمانی شوند و درآمدهای شغل اول خود را برای حفظ ارزش افزوده وارد ساخت وساز کنند. اما اکنون از آنجا که با مصوبه دیروز، ساخت وساز جزو شغل های درآمدزا قرار گرفت و مشمول مالیات بردرآمد شد، می توان انتظار داشت این حرفه به تدریج در اختیار اهل فن– صرفا شرکت های ساختمانی- قرار بگیرد.

کارشناسان مالیاتی با تاکید براینکه مالیات ۲۵ درصدی بر فروش ساختمان های زیر سه سال ساخت، منابع قابل توجهی نصیب دولت می کند، درباره نحوه تعیین قیمت فروش و هزینه ساخت که باید مابه التفاوت این دو ملاک مالیات قرار بگیرد، می گویند: شرکت های ساختمانی برای هزینه های ساخت خود دفترچه های حسابداری مخصوص دارند و فاکتورهای هزینه ای شامل خرید زمین، مصالح و دستمزدها را در آن قید می کنند از طرفی، قیمت فروش واحدها نیز از روی مبایعه نامه قابل پیگرد است؛ ضمن اینکه، در صورت ابهام در آنها، مالیات به صورت علی الراس تعیین خواهد شد.

متن مصوبه

نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی صبح یکشنبه پارلمان، بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم را ادامه دادند و مواد ۱۴،۱۵ و ۱۶ این لایحه را پس از بحث و بررسی، به تصویب رساندند. نمایندگان در ماده ۱۶ مقرر کردند درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود. در تبصره های این ماده نیز مصوب شد اولین نقل و انتقال ساختمان های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ این قانون مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ۱۰ درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می شود.

طبق مصوبه مجلس، شمول مقررات این ماده درباره ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. همچنین شهرداری ها موظف شدند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی ربط گزارش کنند. ماده ۱۴ برای بررسی بیشتر به کمیسیون اقتصادی ارجاع شد و طبق مصوبه مجلس در ماده ۱۵، در مواردی که نقل و انتقال موضوع ماده ۵۲ این قانون حسب مورد مشمول مواد ۵۹ یا ۷۷ یا ماده ۸۰ مکرر باشد، وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل و انتقال مزبور مطالبه نخواهد شد.