تحول در بازار وام مسکن

به گزارش پارس به نقل از روزنامه دنیای اقتصاد، در فرابورس حجم خرید اوراق وام مسکن ۴۶ درصد در مقایسه با دوره پرداخت وام قدیم، افزایش پیدا کرده است. کارشناسان بازار فرابورس می گویند: عمده خریداران کنونی اوراق را خریداران مصرفی تشکیل می دهند که فارغ از سرمایه گذاری در بازار اوراق، صرفا به دنبال وام ۴۵ میلیونی جهت خرید از بازار مسکن هستند. هم اکنون قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی، ۶۰ هزار تومان است و پیش بینی می شود از این، فراتر نرود.

وام جدید خرید مسکن که از ۱۹دی ماه امکان مبادله آن در بازار فرابورس فراهم شد، اگر چه براساس یک محاسبه ساده ریاضی، رمق زورآزمایی با قیمت خرید آپارتمان و مسکن را ندارد و حتی فاقد کاربری حداقلی در معاملات مسکن است، اما همین تسهیلات جزئی در یک ماه گذشته به سهم خود باعث تحریک خریدهای مصرفی در بازار مسکن شده است. بازار رسمی خرید و فروش امتیاز وام خرید مسکن – فرابورس- طی چند روزگذشته با حداقل دو اتفاق امیدوارکننده و در عین حال طولانی مدت روبه رو شده است.

در فرابورس، از یک سو حجم خرید اوراق مربوط به « تسهیلات ۴۵ میلیون تومانی خرید مسکن» معادل ۴۶درصد نسبت به پاییز امسال افزایش پیدا کرده و از سوی دیگر، قیمت این اوراق در آستانه ثبات تدریجی قرار گرفته است.

کارشناسان بازار سرمایه درباره وضع موجود اوراق وام خرید مسکن، می گویند: تجزیه و تحلیل ماهیت معاملات گسترده ای که در یک ماه ونیم اخیر در فرابورس برای این اوراق انجام شده، نشان می دهد عمده خریداران اوراق، جزو خریداران مصرفی بازار مسکن محسوب می شوند و هدف آنها از خرید اوراق وام خرید مسکن، استفاده از آن برای خرید واحدمسکونی بوده است، نه سرمایه گذاری در بازار اوراق.

ترکیب مصرفی خریداران اوراق وام مسکن موجب شده، به رغم افزایش تقاضای وام در فرابورس، قیمت اوراق از هیجانات روزهای ابتدایی اعلام خبر افزایش وام، خارج شده و روند کاهشی پیدا کند.

پایان نوسان قیمت اوراق، چرا؟

قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰هزار تومانی وام خرید مسکن چند روز بعد از اعلام افزایش سقف وام، صعود حداکثری کرد؛ طوری که در ابتدای بهمن ماه، این قیمت از ۳۹ هزار تومان ۱۹دی ماه به نزدیک ۷۵ هزار تومان در ۴ بهمن رسید. بالاترین حد قیمت اوراق در اوایل بهمن موجب شد طرف تقاضای وام، این قیمت را فاقد توجیه اقتصادی بداند و در نتیجه از بازار خارج شود که همین خروج خریدار به ریزش یکباره قیمت اوراق منجر شد و ارزش معاملاتی هر فقره از این اوراق را در ۲۰ بهمن به ۴۸ هزار تومان رساند.

در دو هفته گذشته قیمت اوراق وام خرید مسکن مجددا افزایش قابل ملاحظه ای داشت، اما سطح جدید قیمت که دیروز معادل ۶۰ هزار تومان بود، به مراتب پایین تر از نقطه اوج قبلی است و در عین حال علامتی از پایدارشدن آن در ماه های آتی دارد.

اطلاعات دریافتی از فرابورس درباره میزان معاملات اوراق وام خرید مسکن حاکی است: در فاصله ابتدای آذر تا ۱۷دی یعنی در یک ماه ونیم قبل از افزایش سقف وام خرید مسکن از ۲۰ میلیون تومان به ۴۵ میلیون تومان، تعداد خریداران اوراق معادل ۲۵ هزار و ۶۹۶ نفر بوده است، اما در فاصله ۱۹دی تا پایان بهمن ماه یعنی یک ماه ونیم بعد از افزایش سقف وام، بیش از ۳۷ هزار و ۴۵۰ نفر در فرابورس اقدام به خرید این اوراق کرده اند که نشان می دهد حجم استفاده از وام جدید خرید مسکن ۴۶درصد بیشتر از وام قدیمی بوده است.

همچنین عمده خریداران اوراق وام، اقدام به خرید بسته های ۹۰ تایی اوراق – ۹۰ فقره اوراق معادل ۴۵ میلیون تومان وام خرید است- کرده اند که این موضوع بیانگر قصد خریداران اوراق به خرید آپارتمان مسکونی به کمک این وام بوده است.

کارشناسان بازار سرمایه در این باره می گویند: مصرفی بودن تقاضای موجود در بازار اوراق وام خرید، جلوی افزایش قیمت اوراق را می گیرد و مانع از تشکیل صف فروش اوراق و در نتیجه مانع ورود موج سفته بازی به بازار اوراق خواهد شد.

دو هفته پیش با نزول یکباره شاخص در بازار سرمایه، پیش بینی شد غیرحرفه ای های بازار سرمایه نقدینگی شان را از این بازار خارج کرده و به سمت بازار اوراق وام خرید مسکن رو می آورند و باعث التهاب در قیمت اوراق و در نتیجه افزایش هزینه دسترسی مصرف کنندگان به وام می شوند.

اما روز گذشته یک کارشناس فرابورس و متخصص اوراق وام خرید مسکن به « دنیای اقتصاد» گفت: حضور روزافزون تقاضای مصرفی مسکن در بازار اوراق و حساسیت زیاد این گروه به قیمت اوراق، ریسک سفته بازی را افزایش داده است و انتظار می رود این وضعیت در ماه های آتی قیمت هر فقره اوراق وام مسکن را بین ۵۵ هزار تا حداکثر ۶۰هزار تومان نگه دارد.

این کارشناس با تاکید براینکه خریداران کنونی اوراق، استفاده کننده واقعی از وام خرید مسکن هستند، گفت: این افراد قیمت اوراق را می سنجند و اجازه صف فروش با هر قیمتی – قیمت بالا- را به دارندگان اوراق نخواهند داد.

برای دریافت وام ۴۵ میلیون تومانی خرید مسکن -۳۵ میلیون تومان وام خرید به اضافه ۱۰ میلیون وام تعمیرات- باید ۹۰ فقره اوراق خریداری کرد که در حال حاضر با توجه به قیمت هر فقره، ۵میلیون تومان و ۴۰۰ هزار تومان هزینه دسترسی به وام است.