اثر اجرای فاز دوم هدفمندی بر قیمت مسکن

به گزارش پارس به نقل از فارس، ابوالفضل صومعلو معاون وزیر راه و شهرسازی در یادداشتی که برای نشر در اختیار خبرگزاری قرار داد، به تحلیل بازار مسکن در ایران پرداخته و نوشته، نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۳ باید کمتر از نرخ تورم عمومی بانک مرکزی باشد.

به نوشته صومعلو بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش های اقتصادی، بر آنها تأثیر گذاشته و از آنها تأثیر می پذیرد؛ بر اساس پیش بینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان مؤثر بر آن، دارای خطا (انحراف معیار) بالایی می باشد. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه ای است که موجب پیش بینی های متنوع و گاه متناقض فعالان در خصوص قیمت مسکن می شود. در سال ۹۳ مجموعه ای از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمت ها در بازار مسکن تأثیر می گذارد، اما اینکه در برآیند فاکتورهای مؤثر بر قیمت مسکن، کدام یک بر بازار مسلط خواهد شد، نیازمند بررسی است. بر این اساس می توان با لحاظ یکسری از فروض و همچنین طبقه بندی عوامل در دو گروه فزاینده و کاهنده، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن در سال ۹۳ پرداخت.

عوامل فزاینده قیمت مسکن

قیمت نهاده های تولید مسکن

رشد قیمت نهاده های تولید مسکن تأثیر مستقیمی بر تحریک قیمت مسکن از ناحیه افزایش هزینه های ساخت بر جای می گذارد (تورم فشار هزینه) ، هر چند طی ماه های اخیر، این فشار تا حدودی تعدیل شده است با این حال نباید فراموش نمود که تورم فشار هزینه، با وقفه تخلیه می شود ضمن اینکه افزایش دستمزدهای ساختمانی در سال آینده قطعی به نظر می رسد.

هدفمندی یارانه ها

مسکن یکی از انرژی بخشهای اقتصادی است؛ بر این اساس انتظار می رود با افزایش قیمت حاملهای انرژی شاهد افزایش تورم فشار هزینه مسکن باشیم. همانطور که از نمودار زیر هم مشخص است، کفه ترکیب مصرف سوخت در صنایع مختلف، به سمت نهاده های مرتبط با تولید مسکن سنگینی می کند.

پیش بینی ها نیز حاکی از آن است که با عنایت به تجارب فاز اول هدفمندی یاران ه ها، اجرایی شدن دور دوم هدفمندی یارانه ها نقدینگی را چندان افزایش نخواهد داد.

با این حال، به دلیل تورمی که در نهاده های تولید مسکن پدید می آید، مرحله دوم هدفمندی همانند مرحله اول، قیمت ساخت مسکن را افزایش خواهد داد که در میان مدت موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم می نماید.

کسری بودجه

هنگامی که هزینه های دولت از درآمدهای آن بیش تر باشد، دولت با کسری بودجه مواجه می شود. شواهد حاکی از کسری بودجه دولت دارد بنابراین با استقراض دولت از بانک مرکزی، پایه پولی و به دنبال آن نقدینگی افزایش می یابد.

تورم عمومی

باید توجه داشت، نرخ تورم به صورت ضمنی نشان دهنده میزان کاهش ارزش واقعی پول است. با توجه به نرخ تورم نقطه ای حدوداً ۳۰ درصد در دی ماه، ارزش واقعی ۱۳۰ میلیون تومان در دی سال جاری، معادل ۱۰۰ میلیون تومان در دی ماه سال قبل است. در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی ها برای جبران کاهش ارزش پول افزایش می یابد و نمی توان انتظار داشت که علیرغم کاهش ارزش پول، قیمت و اجاره مسکن ثابت بمانند. بر این مبنا و با عنایت به اعلام تورم هدف حدوداً ۲۵ درصدی در سال آینده، قیمتهای مسکن از این ناحیه تحت فشار افزایشی قرار دارند.

بر این اساس حتی اگر نرخ تورم هدف اعلامی از سوی مسئولان برای سال آینده محقق شود؛ در چنین شرایطی، ثبات قیمت مسکن در سال ۹۳ فاقد منطق اقتصادی خواهد بود. نکته دیگری که  مورد غفلت واقع می گردد، میزان رشد قیمت واقعی مسکن است. (رشد قیمت واقعی مسکن پس از حذف اثر تورم از رشد قیمت اسمی به دست می آید) . نگاهی به نرخ رشد واقعی مسکن طی چند سال گذشته، کلید رسیدن به این نکته است که چرا دوره کاهش قیمت ها در سال ۹۲ کوتاه بوده و احتمال سرایت آن به سال ۹۳ اندک می باشد. دلیل این مهم این است که نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تمام سالهای ۸۷ تا ۹۰ منفی بوده و فقط در سال ۹۱ این رشد، مثبت بوده است؛ بر این اساس انرژی افزایشی مسکن به طور کامل خنثی نشده و به طبع، پیش بینی می شود دوره رکود قیمتی کنونی، کوتاه تر از دوره های گذشته باشد.

تسهیلات خرید مسکن

در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن از محل وام مسکن (در برخی از کشورها، ۱۰۰% قیمت مسکن) تأمین گردیده و خرید مسکن، عملاً از محل درآمدهای آتی و نه پس انداز گذشته خانوار صورت می پذیرد (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمی نماید) .

بسیاری از صاحب نظران اقتصاد مسکن بر این باورند که با کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی می بایست وزن سیاست های سمت تقاضا افزایش یابد؛ بر این اساس و با عنایت به نتایج رسمی سرشماری سالهای گذشته، انتظار می رود سهم وام خرید مسکن از قیمت مسکن افزایش یابد؛ این در حالی است که علیرغم کاهش پیوسته شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (که مبین رشد بیشتر تولید مسکن از خانوارهای کشور است) ، سیاست های سمت تقاضا کمرنگ شده و سهم وام خرید از قیمت مسکن کاهشی بوده است؛ به طوری که قدرت خرید وام مسکن در تهران که در سال ۸۳ حدود ۳۱ مترمربع مسکن بود، هم اکنون (پس از ۹ سال) و پس از افزایش مبلغ وام به ۳۵ میلیون تومان، به عدد ۹ مترمربع کاهش یافته است!

جدول

سال قیمت متوسط ۱۰۰ مربع مسکن تهران (میلیون تومان) مبلغ وام خرید (میلیون تومان) قیمت مسکن/ وام (درصد)  

بر این اساس، مصوبه اخیر شورای پول، لازم ولی غیرکافی ارزیابی می گردد؛ لذا انتظار می رود در سال ۹۳ مجدداً سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یابد که در کنار اثرات مثبت آن در ایجاد تقاضای مؤثر، موجب تحریک نسبی در بازار خواهد بود.

بازارهای رقیب مسکن

یکی از نکات کلیدی در تحلیل قیمتی بازار مسکن، توجه به ماهیت مسکن به عنوان کالایی با کارکرد دوگانه (مصرفی - سرمایه ای) می باشد چرا که نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد، به طوری که در کوتاه مدت و میان مدت شاهد انتقال در سبد دارایی افراد می باشیم تا به تعادل بلندمدت دست یابیم (نظریه فریدمن) . مسکن نیز به عنوان یکی از مهمترین دارایی های خانوار از این اصل مستثنی نیست.

هر چند باید توجه داشت که بعضی از دارایی های رقیب مانند ارز، تأثیری دوگانه بر بازار مسکن دارند.

عوامل کاهنده قیمت مسکن

تولید مسکن

مهمترین عامل تعدیل بازار مسکن، وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال جاری می باشد چرا که از یک سو شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور طی سال آتی خواهیم بود (البته باید توجه نمود تأثیر مسکن مهر در شهرهای بزرگ، کمتر از شهرهای کوچک است) و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه های ساختمانی از اوایل سال ۸۹ به این سو از وضعیت مناسبی برخوردار می باشد. (متوسط ماهانه پروانه ها در تهران طی ۳ ماه گذشته و ۲۰ هزار واحد بوده است در صورتی که نیاز تهران حدود ۱۰ هزار واحد تخمین زده می شود) و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریباً دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، بازار مسکن در سال ۹۳ با عرضه انبوه، مواجه خواهد بود.

وضعیت نامناسب درآمدی خانوارها

نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی حاکی از بالا بودن این نسبت می باشد، لذا توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل گیری شوک قیمتی ندارد، به ویژه که هم اکنون با توجه به وضعیت نامناسب رشد اقتصادی، وضعیت درآمدی خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نمی باشد تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت ها را پشتیبانی کند.

کاهش التهابات ارزی

در صورت تداوم ثبات نسبی در بازار ارز و همچنین تخلیه تدریجی اثرات تورم زای ارز، قیمت مسکن از ناحیه ارز تحریک نخواهد شد.

عوامل دیگر!

علاوه بر موارد فوق الذکر، بازار مسکن با برخی از عوامل جانبی نیز مواجه می باشد که تأثیر آنها بر بازار مسکن، چندان شفاف نمی باشد:

آزاد شدن نقل و انتقال مسکن مهر

تدوین فرآیند قانونی جهت خرید و فروش واحدهای مسکن مهر و اجازه انتقال واحدهای احداثی به غیر، افزایش تقاضا برای خرید این واحدها را به دنبال خواهد داشت. در این صورت با پیش بینی بهبود وضعیت پروژه های مسکن مهر، افزایش تقاضای خرید و افزایش قیمت واحدهای مسکن مهر دور از انتظار نمی باشد. از سوی دیگر این مسأله باعث افزایش عرضه مسکن مهر به بازار می شود که این مسأله می تواند تا حدودی - در شهرهای کوچک و متوسط - موجب تعدیل قیمت مسکن گردد.

اقتصاد سیاسی مسکن!

در خصوص تأثیر مذاکرات هسته ای ایران و ۱+۵ بر قیمت مسکن، باید توجه داشت میزان تنش ها، تأثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارایی های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به گونه ای که در صورت وقوع بن بست در مذاکرات و به تبع، افزایش تنش ها و تحریم ها، بدون تردید حجم قابل ملاحظه ای از نقدینگی به سمت طلا و ارز گسیل خواهد شد و در مقابل، در صورت شکل گیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و به تبع کاهش تنش ها و تحریم ها، انتظار می رود دارایی های تولید محور و اصطلاحاً چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند.

جمع بندی

در مجموع می توان گفت پیش بینی قیمت مسکن بر اساس برآیند نیروهای فوق الذکر شکل می گیرد که می تواند همراه با خطا باشد، چرا که نه تنها نیروهای مذکور همسو نمی باشند، بلکه رفتار برخی از آنان از جمله فاز دوم هدفمندی یارانه ها، نقدینگی و تورم، بورس و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به نظر و اراده دولت دارند که این مسأله موجب پیچیدگی بیشتر و به تبع افزایش خطا در پیش بینی قیمت مسکن می شود.

در این خصوص، هر چند پیش فرض های گوناگون، منجر به پیش بینی های متنوع بازار مسکن می باشد؛ با این حال به نظر می رسد در سال ۹۳، تثبیت قیمت مسکن منتفی می باشد، اما این سخن به هیچ وجه به معنای ورود شوک قیمتی به این بخش نمی باشد، بلکه آنچه بیش از سایر گزینه ها، محتمل به نظر می رسد این است که در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه ها و افزایش قیمت ساخت مسکن و همچنین افزایش دستمزدها در کنار افزایش عرضه مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۳ کمتر از تورم عمومی بانک مرکزی باشد.