افزایش قیمت خانه و رشد اجاره‌بها

به گزارش پارس به نقل از ایسنا، حسین عبده تبریزی که پیش تر به عنوان اقتصاددان و صاحب نظر اقتصادی مسائل اقتصادی و مشکلات پیش روی این بخش را پیش بینی و تحلیل می کرد، اکنون به عنوان مشاور وزیر راه و شهرسازی در آخرین تحلیل خود از تغییرات قیمت املاک و مستغلات اظهار کرده که با تعدیل قیمت مسکن در سال های ۹۰ و ۹۱ متوسط قیمت یک متر هر متر مربع زمین به چهار میلیون تومان رسیده است.

به گفته وی در سال گذشته به ویژه در مناطق شهری، رشد قیمتی قابل ملاحظه ای در حوزه زمین و ساختمان رخ داده که قیمت زمین در دو مرحله در سال های ۹۰ و ۹۱ افزایش یافته است.

عبده تبریزی با اشاره به تعدیل قیمت به ویژه تعدیل دوم در سال گذشته، معتقد است: تعدیل دوم ایجاد شده در این مدت بسیار شدید بود؛ به گونه ای که در مناطق ۲۲ گانه تهران متوسط قیمت یک مترمربع زمین به چهار میلیون تومان رسید که باعث شد این قیمت ها در مقایسه با ۱۰ سال پیش ۱۰ برابر شود.

این صاحب نظر اقتصادی در مجموعه مقالات خود در زمینه" مقایسه تغییرات قیمت املاک و مستغلات در سال جاری" به شاخص تغییرات قیمت زمین های شهری از سال ۷۰ تاکنون اشاره کرده و گفته است از این سال تاکنون این شاخص از رقم ۱۰۰ به حدود ۶.۰۰۰ در سال گذشته رسیده است.

افزیش ۶۰ برابری قیمت زمین طی ۲۰ سال

به گفته عبده تبریزی اگر سال ۷۲ به عنوان سال پایه در نظر گرفته شود، قیمت زمین در مناطق شهری طی ۲۰ سال اخیر حداقل ۶۰ برابر شده که رسیدن قیمت های زمین به چنین ارقامی و اعلام قیمت فروش ۲۰ میلیون تومان برای یک مترمربع زمین در شمال شهر تهران، این سوال را مطرح می کند که آیا قیمت زمین فراتر از تعدیل های قیمتی متناسب با ارز رفته است و آیا حباب قیمت زمین را تجربه نمی کنیم؟

۳۰۰ - ۴۰۰ یورو برای یک مترمربع زمین در تهران!

طبق آنچه این اقتصاددان در کتاب" مالی املاک و مستغلات" خود تحلیل کرده متوسط قیمت زمین شهری در اروپا ۲۰۰ تا ۴۰۰ یورو است و به ندرت می توان زمینی یافت که مالک آن بالاتر از ۵۰۰ یورو برای یک مترمربع زمین طلب کند؛ لذا حتی با قیمت های آزاد ارز، قیمت ۳۰۰ - ۴۰۰ یورو برای یک مترمربع زمین در شهر تهران از کجا آمده است؟ و فراتر از مقایسه بین المللی، اگر قیمت های جاری زمین شهری را ملاک قرار دهیم و فرض کنیم این قیمت ها صحیح است، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی ساخته شده توجیه پذیر به نظر نمی رسد.

وی به افزایش شدید قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی از سال گذشته اشاره و اظهار کرده که در پایان سال گذشته قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی به سه میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسید که به رغم این افزایش، قیمت های جاری زیربنای مسکونی، قیمت زمین را توجیه نمی کند.

به گفته عبده تبریزی مشارکت در اراضی کلنگی در شمال شهر تهران که با نسبت ۵۰ - ۵۰ یا ۴۵ - ۵۵ صورت می گرفت اکنون به نفع مالکان زمین تغییر یافته است و آنان سهم ۶۵ و ۷۰ درصد از بناهای ساخته شده را مطالبه می کنند البته این موضوع مشخص نیست آیا سازندگان حرفه ای این نسبت ها را کماکان می پذیرند و مشارکت ها مثل گذشته ادامه خواهد یافت؟ حتی در صورت ادامه ساخت وساز با نسبت های مشارکت جدید، این امر لزوما به معنای منطقی بودن قیمت های جاری زمین نیست و سازندگان حرفه ای مایل هستند دائما ساخت وساز های جدید را ادامه دهند از این رو آمادگی دارند با استفاده از اهرم مالی بالاتر، حاشیه سود کمتری را هم بپذیرند.

افزایش ۸ برابری اجاره یک متر خانه در ۱۰ سال

وی شاخص اجاره واحد های مسکونی طی ۱۰ سال گذشته را بررسی و اعلام کرده که اجاره یک مترمربع بنای مسکونی در شهر تهران هشت برابر شده است و بر اساس شاخص بانک مرکزی طی ۲۰ سال گذشته قیمت اجاره واحد های مسکونی حدود ۵۰ برابر شده است.

این صاحب نظر اقتصاد با اشاره به قیمت یک مترمربع زمین در پایان سال گذشته و قیمت یک مترمربع اجاره در این زمان، معتقد است که حدود ۱۵ سال طول می کشد تا از محل اجاره، قیمت ملک مستهلک شود درحالیکه این رقم در کشور های با نرخ تورم نزدیک به صفر ۲۰ تا ۲۵ سال است؛ بنابراین در کشوری که ۳۰ درصد تورم سالانه دارد قناعت به حتی نرخ های اجاره جاری (که از دید مصرف کننده، نرخ های بسیار بالایی تلقی می شود) بیانگر آن است که مالکان کماکان به شدت به عایدی سرمایه ای یعنی افزایش قیمت های آتی، دل بستند بدین معنا که هه هنوز املاک و مستغلات جزو دارایی های مورد علاقه سرمایه گذاران است و تقاضا برای آن فراتر از تقاضای مصرفی می رود و زمین و ساختمان هنوز دارایی سرمایه ای مهمی در کشور تلقی می شود.

وی متغیر دیگر در این زمینه را نسبت تراکم خانوار عنوان کرده و گفته است این ارقام بیانگر آن است که تراکم خانوار از رقم ۱.۲۷ در سال ۵۵ به ۱.۰۶ در سال ۹۰ کاهش یافته است. در سال ۵۵ به ازای هر ۱۲۷ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی وجود داشته در حالی که در سال ۱۳۹۰ به ازای هر ۱۰۶ نفر خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی موجود بوده است.

به گفته عبده تبریزی اگر تعداد خانه های خالی را که بیش از یک میلیون واحد اعلام شده است را به ارقام موجودی مسکن اضافه کنیم این رقم حتی بهتر می شود و به ازای هر ۱۰۰ خانوار تقریبا ۱۰۰ واحد مسکونی وجود خواهد داشت.

رشد جمعیت در ۳ دهه اخیر کمتر از رشد تعداد مسکن بود

طبق بررسی وی برخلاف دهه ۴۰ و ۵۰ در سه دهه اخیر رشد جمعیت به مراتب کمتر از رشد تعداد مسکن بوده است که البته دولت نهم و دهم می تواند بخشی از این دستاورد را به مسکن مهر گره بزند چراکه تاکنون ۵۰۰ هزار واحد مسکن مهر تحویل داده شده است که بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی ۷۲۵ هزار واحد دیگر که در مرحله نازک کاری هستند به زودی تحویل داده می شوند لذا این واحدها نقشی در موجودی واحد های مسکونی کشور به ویژه برای مسکن کم درآمد ها داشته است و تاکنون حدود یک میلیون واحد دیگر نیز دارای پروانه هستند یا مراحل ساخت خود را می گذرانند.

وی ضمن ابراز امیدواری از بهبود نسبت تراکم خانوار در واحد مسکونی می گوید این بهبود نسبت تراکم نباید از چشم سرمایه گذاران در زمین و ساختمان دور بماند چرا که این رقم در سال های آتی بهبود بیشتری خواهد یافت و به زیر عدد یک خواهد رسید و حتی کشور با موجودی بیشتری از خانه های خالی روبرو خواهد شد و آن زمان است که مستغلات می تواند از کالای پس اندازی فاصله گیرد به ویژه اگر نرخ تورم نیز آرام شود.

عبده تبریزی در تحلیل متغیرهای اقتصاد کلان برای ترسیم چشم اندازی از قیمت های زمین و ساختمان امسال آورده است متغیر های نرخ رشد ناخالص داخلی، نرخ تورم، نرخ ارز و میزان فروش نفت از اهمیت بیشتری برخوردار هستند و با توجه به نرخ رشد منفی امسال، تورم حداقل در سطح سال گذشته نرخ ارز افزایشی و میزان فروش نفت کاهشی پیش بینی می شود.

این صاحبنظر اقصادی تاکید دارد: این پیش بینی ها بدان معناست که عمده حجم نقدینگی جدیدی که امسال ایجاد خواهد شد به ناچار روی طبقات دارایی های موجود توزیع می شود و قیمت آنها را بالا خواهد بود.

عمده نقدینگی روی موجودی ها قبلی متمرکز شد

به گفته وی در سال گذشته نقدینگی ۴۰ درصد رشد داشت اما تولیدات جدید چنین رشدی نداشته اند که به ناچار بخش عمده نقدینگی روی موجودی ها قبلی متمرکز شد و قیمت آنها را بالا برد. در سال گذشته قیمت طبقه دارایی های سهام و نیز املاک و مستغلات افزایش عمده ای داشته است.

این کارشناس اقتصاد در مقاله خود از تحلیل تغییرات قیمتی املاک و مستغلات امسال بیان می کند که با توجه به سه موضوع مورد بررسی در این مقاله از جمله قیمت احتمالا حبابی زمین، کاهش نرخ تراکم خانوار در واحد مسکونی و قیمت های املاک اجاره ای و با توجه به متغیر های کلان مورد اشاره، پیش بینی می شود امسال ارز طبقه دارایی اصلی جذب کننده نقدینگی جدید باشد و قیمت زمین و ساختمان رشد های سال ۹۰ و ۹۱ را تجربه نکند.