قانونمندسازی پیش‌فروش در بازار مسکن

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد- خانه تکانی های اخیر در بایگانی لوایح و قوانینی که دولت قبل نسبت به تدوین و تصویب آنها اقدام کرده بود اما به خاطر عدم پیگیری بابت تنظیم آیین نامه اجرایی، قابلیت به کارگیری شان در جامعه فراهم نشده بود، از حدود دو ماه پیش منجر به کشف قانون پیش فروش مسکن و در نتیجه اقدام ضربتی برای تسریع در به کارگیری این قانون شد.

قانون پیش فروش مسکن زمستان سال۸۹ بعد از تایید شورای نگهبان از طرف رییس جمهور وقت به دستگاه های اجرایی – وزارت مسکن و وزارت دادگستری- ابلاغ شد تا حداکثر ظرف مدت سه ماه، ضوابط اجرای این قانون در بازار مسکن نوشته شود.

اگر چه این دو وزارتخانه با تاخیر چندین ماهه سرانجام در یک اقدام مشترک، آیین نامه مربوطه را در سال ۹۰ تنظیم کردند اما نیاز به اعلام نظر رییس قوه قضاییه بابت مفاد ثبتی و حقوقی موجود در آیین نامه و درنتیجه ارسال پیش نویس آیین نامه از طرف دولت به این قوه باعث شد در طول دو سال ونیم اخیر، نقل و انتقال متن پیش نویس بین نهادهای دو قوه ادامه داشته باشد و در نتیجه معاملات پیش خرید مسکن که معمولا در زمان صعود قیمت ها، رونق می گیرد در فاصله سال های ۹۰ و ۹۱ – یعنی درست زمان التهاب قیمت ها- از چتر امنیتی این قانون محروم بماند.
در بازار پیش فروش، یک گروه از پیش خریداران که هرگز توان کامل برای خرید آپارتمان آماده مصرف را ندارند، مشتریان دایم این بازار به حساب می آیند اما گروهی که سهم قابل توجهی از پیش خریدها را به خود اختصاص می دهند افرادی هستند که در زمان اوج گیری قیمت و رونق بازار مسکن، ترجیح می دهند « ضربه تورم» را با پرداخت تدریجی هزینه خرید از طریق پیش خرید آپارتمان در حال ساخت، تا حد ممکن پایین بیاورند. این گروه که قدرت خرید واحد تکمیل شده را دارد، با پیش خرید البته به قیمت مقطوع، ارزش معامله را در طول دست کم ۱۲ماه پرداخت می کند که همین مدل از یک سو به خاطر خرید زمان، از دچارشدن به تورم بیشتر جلوگیری می کند و از سوی دیگر مانع خواب سرمایه فرد متقاضی مسکن می شود.

هم اکنون اگرچه قیمت مسکن میل افزایشی ندارد اما حجم انبوه ساخت وساز، عرضه آپارتمان های پیش فروشی را در بازار افزایش داده است طوری که اگر نابسامانی موجود در بازار پیش فروش که تحت تاثیر سال ها بی قانونی در این بازار، بعضا باعث خلف وعده پیش خریدار در تحویل به موقع واحدمسکونی یا دبه سازنده در قیمت مقطوع می شود، می تواند با رونمایی از قانون پیش فروش مهار شود و به افزایش حجم معاملات پیش خرید بینجامد.

پنج خوان پیش خرید

از دو ماه پیش با پیگیری دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی و همچنین کمیسیون لوایح دولت، پیش نویس آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش مسکن در جلسات فشرده کمیته فرعی این کمیسیون مورد بررسی قرار گرفت و هفته گذشته با ارسال به کمیته اصلی کمیسیون لوایح، مرحله آخر چکش کاری آیین نامه برای تصویب نهایی و ابلاغ توسط هیات دولت، آغاز شد.

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی با اعلام اینکه پیش نویس آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش مسکن امضای رییس قوه قضاییه را دارد و نشان می دهد این متن پیش از بررسی در کمیسیون لوایح دولت، طبق قانون مورد مطالعه و اظهارنظر مکتوب رییس قوه قضاییه نیز قرار گرفته است، گفت: در این پیش نویس، مسیر پیش فروش آپارتمان های مسکونی به صورت شفاف و قابل ردیابی برای مراجع نظارتی بازار، طراحی شده است و سازنده یا پیش فروشنده باید پنج مرحله را برای اعتمادسازی انجام دهد.

علی چگینی در گفت وگو با « دنیای اقتصاد» با تاکید براینکه پیش نویس آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش مسکن فعلا قابل استناد نیست، تصریح کرد: در صورتی که هیات دولت با این پیش نویس موافقت کند و بدون تغییر آن را ابلاغ کند، کانال هایی که در گذشته به واسطه فعال نبودن این قانون، سوءاستفاده هایی را در بازار پیش فروش ایجاد می کرد بسته می شود و امنیت پیش خرید مسکن به بالاترین سطح ممکن خواهد رسید.

چگینی با اشاره به اینکه این پیش نویس قرار است در کمیسیون اصلی لوایح با حضور وزیر دادگستری و نماینده وزرای مربوطه، نهایی شود و خیلی زود در هیات دولت مطرح و ابلاغ شود، درباره جزییات این پیش نویس گفت: آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان در اجرای ماده ۲۵ قانون پیش فروش ساختمان توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید قوه قضاییه، طی ماه جاری جلسات بررسی پیرامون آن در کمیسیون لوایح دولت تشکیل و متن نهایی جهت تصویب و ابلاغ توسط هیات دولت آماده شد.

خوان اول تا سوم: شهرداری، دفاتر اسنادرسمی و بیمه

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: طبق این آیین نامه و بر اساس قانون، قرارداد پیش فروش باید به صورت رسمی از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم و منعقد شده و خلاصه ای از آن در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام شود. از سوی دیگر شهرداری ها و سایر مراجع قانونی صدور پروانه، هنگام صدور پروانه احداث ساختمان تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحدهای ثبتی محل وقوع ملک اعلام می کنند. به این ترتیب با کنترل تعداد واحدهای دارای پروانه و واحدهای پیش فروش شده، امکان کنترل معاملات میسر شده و از پیش فروش یک واحد به بیش از یک فرد جلوگیری می شود.

چگینی افزود: پیش فروشنده مکلف است، مسوولیت خود را برای جبران خسارت های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در مقابل پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه کند.

خوان آخر: وزارت راه وشهرسازی

چگینی در تشریح مراحل بعدی گفت: وجود مهندس ناظر در پروژه و منوط نمودن پرداخت اقساط به ارایه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی او از نقاط قوت آیین نامه است. همچنین پیش فروشنده پیش از شروع هر نوع اقدام برای پیش فروش شامل آگهی در رسانه ها یا امضای قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، باید مجوز پیش فروش و انتشار آگهی را از وزارت راه وشهرسازی دریافت کند که البته دستورالعمل نحوه صدور مجوز بعد از ابلاغ آیین نامه، تنظیم و اعلام خواهد شد.

مدیرکل برنامه ریزی و اقتصاد مسکن درباره تبعات عدول از قانون پیش فروش گفت: بر اساس این آیین نامه اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع بوده و اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج و انتشار آگهی نمایند به حبس از ۹۱ روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

علی چگینی تصریح کرد: طبق مفاد ۳ و۲۴ قانون پیش فروش، تنظیم قراردادهای پیش فروش در بنگاه های املاک ممنوع است و مشاوران املاک پس از انجام مذاکره مقدماتی، باید طرفین معامله را به دفاتر اسنادرسمی هدایت کنند و نمی توانند مستقیم به تنظیم قرارداد پیش فروش اقدام کنند.

وی در پایان گفت: اخیرا پیشنهادی هم به بانک مرکزی برای تشکیل حساب امانی مخصوص انتقال مبالغ معاملات پیش فروش داده ایم. این حساب کمک می کند پول به جای آنکه مستقیم دست فروشنده برود، یک رد ایجاد می کند و شاید بانک ها از همین محل بتوانند اعتبارسازی کنند و منابع مالی برای پرداخت تسهیلات پیدا کنند. چون پول مربوط به معاملات پیش خرید و پیش فروش، قابلیت رسوب در سیستم بانکی را دارد.