طرح الحاق به محدوده شهر در شهرسازی چیست

طرح الحاق به محدوده شهر در شهرسازی به عنوان یک چالش برای افرادی است که قصد دارند زمین های خود را تغییر کاربری داده و به بافت محدوده ی شهر ملحق کنند. بر اساس تبصره ی چهار قانون زمانی که امکان دسترسی به زمین های مناسب در داخل محدوده شهر نباشد و افراد نتوانند به صورت مجاز به تفکیک و دسته بندی زمین ها بپردازند؛ تا از آن ها برای فرایند ساختمان سازی استفاده کنند لازم است فعالیت هایی انجام بگیرد. در این موقعیت لازم است شهرداری بر اساس طرح های مصوب به گسترش و توسعه شهری بر اساس مراجع قانونی مورد تایید بپردازد.

مراجع قانونی این امکان را دارند که در برابر موافقت درخواست صاحبان اراضی برای تغییر کاربری و الحاق آن به محدوده ی شهر از مزایای ورود به محدوده ی گسترش عمران و شهرسازی در کنار عمران و آماده سازی زمین ها استفاده کنند. شهرداری می تواند در مقابل واگذارامکانات مورد نیاز برای تاسیسات و تجهیزات به همراه خدمات عمومی 20 درصد از اراضی الحاقی را دریافت کند. قانونگذار می تواند برای تامین هزینه های اراضی برای شهرسازی و اجرای طرح های شهرسازی و بهسازی 20 درصد زمین ها را به صورت رایگان دریافت کند.

آیا طرح الحاق به محدوده شهر در شهرسازی عوارض دارد؟

طرح الحاق به محدوده شهر بدون عوارض می باشد، تنها در این شرایط حداکثر بیست درصد از زمین توسط قانونگذار دریافت می شود. همانطور که مشاهده کردید در تبصره بالا حرفی از عوارض به میان نیامده است. در این موقعیت تنها شهرداری مجاز است همان 20 درصد را از مالکان دریافت نماید. همانطور که می دانید عوارض شهرداری در هر شهر توسط شورای اسلامی همان شهر مشخص می گردد. بنابراین هزینه دریافتی برای الحاق به محدوده ی شهرسازی که در ازای ورود به محدوده دریافت می شود مستند به حکم قانون گذار می باشد. در ادامه به بررسی هزینه های که در ازای اجازه ی ورود به محدوده ی شهری دریافت می شود می پردازیم.

ورود به طرح الحاق به محدوده شهر در شهرسازی هزینه ای دارد

طرح الحاق به محدوده شهر در شهرسازی مانند هر طرح دیگری هزینه هایی را را در پی دارد. با این تفاوت که زمینه ی مورد نظر به شکل نقدی دریافت نمی شود. دریافت هزینه ها به صورت نقدی برخلاف تبصره ی قانونی می باشد. نکته ی دیگر اینکه افراد نمی توانند بدون جلب رضایت و توافق هزینه ها را به صورت نقدی بر مالکان تحمیل کنند.

با توجه به اینکه تعیین هزینه های هنگفت باعث شده که سختی هایی بر مالکان زمین وارد آید، تعیین هزینه و عوارض مربوط به وارد شدن به محدوده ی شهر در شهرسازی برخلاف قانون و بیرون از محدوده ی اختیارات شوراها می باشد. تنها در صورتی این تعرفه ها توسط شورا ها انجام می شود که حکم قانون به صورت کاملا عینی تکرار شده باشد. البته باید توجه داشته باشید که مصوبات شوراها در عمل دارای احکام جدید می باشند که دریافت عوارض را به صورت مشخص خلاف قانون می دانند. هیات عمومی دیوان عدالت اداری در بعضی از آراء خود رای به ابطال مصوباتی که در این دسته هستند داده است.

طرح الحاق به محدوده شهر برای ورود بدون موضوعی با عنوان عوارض مطرح می شود. این موضوع مسئله جداگانه ای در رابطه با عوارض دارد. در صورتی که مالکان در این زمینه شکایتی داشته باشند باید بدانند برای رسیدگی به این امور کمیسیون ماده 77 فاقد صلاحیت می باشد. در این موقعیت شاکیان می توانند برای احقاق حق خود به صورت مستقیم به دیوان عدالت اداری کشور مراجعه کرده و دعوی خود را مطرح کند.

اما اگر این مصوبه توسط شورای شهر برای ورود به محدوده ی شهر مصوب شده باشد و عوارض مورد نظر مورد اعتراض مالک باشد امکان رسیدگی به وسیله کمیسیون ماده 77 وجود دارد.

مراحل گرفتن مجوز برای زمین های خارج از محدوده شهر

در صورتی که افراد زمینی را خارج از بافت شهری خریداری کنند باید برای دریافت مجوز آن اقدامات لازم را انجام دهند. زمین هایی تجاری، مسکونی، کارگاه های تولید و زمین های کشاورزی که در این شرایط قرار دارند لازم است مجوز مورد نظر را دریافت کنند. افرادی که قصد دارند زمین های خارج از محدوده ی شهر را خریداری کنند باید از قبل یک استعلام کلی بگیرند و نسبت به وضعیت زمین ها یک ارزیابی کلی را انجام دهند. دقت داشته باشید باید به این نکته توجه کنید آیا زمین ها در محدوده ی مجاز قرار دارند یا شامل این قانون نمی شوند.

طرح الحاق به محدوده شهر در شهرسازی تنها برای زمین هایی انجام می گیرد که دارای سندهای معتبر باشند. آن ها باید همه ی مراحل قانونی که نیاز است را طی کنند. پیش از اینکه مجوز فعالیت را دریافت کنند، می توانند به سادگی مجوز ساخت را دریافت نمایند. برای دریافت مجوز جهت الحاق زمین ها به محدوده ی شهر باید از وضعیت اولیه ی زمین یک نقشه دقیق ارائه کنید. افراد می توانند این فرایند را از طریق سازمان شهرداری و وب سایت هایی که در این زمینه فعالیت دارند دنبال کنند. زمانی که مدارک و مستندات مورد نیاز برای انجام این کار را فراهم کردید لازم است با یک مشاور در این زمینه صحبت نمایید. علاوه بر گذراندن مراحل دریافت مجوز لازم است پس از دریافت با زیرساخت های منطقه برای گسترش شهرسازی آشنا شوید. فرایند الحاق زمین های خارج از محدوده ممکن است به کندی و با سختی های زیادی انجام گردد.

سخن پایانی

طرح الحاق به محدوده شهر در شهرسازی یکی از موارد بسیار مهم در زمینه ی معماری و شهرسازی می باشد. با پیشرفت شهرها و افزایش جمعیت نیاز به اماکن مسکونی و تجاری و .... وجود خواهد داشت. استفاده از زمین های بیرون از بافت شهری قوانین خاص خود را دارد. افراد باید برای رسیدن به این هدف نیاز به مشاوره و راهنمایی های دارند. آشنایی با زیرساخت های لازم که امکان استفاده از این زمین ها را فراهم می کند که یک امر بسیار مهم به شمار می رود.

امروزه شرکت هایی مانند هفت شهر آریا امکاناتی را برای افراد فراهم می آورند. با استفاده از تجربه های مهندسان مشاور شهرسازی در روند الحاق به محدوده ی شهری مسیر صحیح را انتخاب کنند. آشنایی با این روند فرایند رسیدن به هدف را ساده تر می کند.