مشاور حقوقي/ خانه اي را به نام همسرم کردم...

پايگاه خبري تحليلي «پارس»- پرسش: سهم خود را از خانه اي که ارث پدري بود به خواهران و برادرانم فروختم و آن ها به جاي پرداخت قيمت به من چک دادند. من نيز چک ها را در بازار خرج کردم. قراردادي بين من و آن ها منعقد شد و مهر شوراي روستا هم پاي آن خورد. حالا برادران و خواهرانم مدعي هستند که قيمت خانه کمتر از ميزان محاسبه شده بوده است. اين در حالي است که من قيمت را کمتر از ميزان کارشناسي در نظر گرفتم. آيا آنها مي توانند معامله را فسخ کنند؟ تکليف چک هايي که در بازار خرج کردم، چه مي شود؟

پاسخ:ماده 362 قانون مدني بيان مي کند: 
«به مجرد وقوع بيع مشتري مالک مبيع و بايع مالک ثمن مي شود.» بنابراين پس از انعقاد قرارداد، هر کدام از طرفين ملزم به ايفاي تعهدات قراردادي خود هستند. يعني خريدار ملزم است بهاي ملک را بپردازد. از سوي ديگر، اگر بهاي توافق شده با بهاي عرفي، اختلاف قابل توجهي داشته باشد هر يک از طرفين مي تواند معامله را فسخ کند. به اختيار فسخ معامله به علت اختلاف فاحش قيمت قراردادي با بهاي متعارف خيار غَبن گفته مي شود. ماده 416 قانون مدني بيان مي کند که: «هر يک از متعاملين که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن مي تواند معامله را فسخ کند.» خيار غبن در صورتي ايجاد مي شود که اولاً، تفاوت قيمت عرفاً قابل مسامحه نباشد، ثانياً، طرفي که متضرر شده، هنگام معامله عالم به قيمت معمول نبوده باشد. (مواد 417 و 418 قانون مدني) خيار غبن بعد از علم به غبن، فوري است. بنابراين تأخير در فسخ معامله، حق فسخ را از بين خواهد برد. (ماده 420 قانون مدني)صرف نظر از اختلاف شما با برادران و خواهران خود، صادر کننده چک و شما که چک را انتقال داده ايد (خرج کرده ايد) مسئول پرداخت وجه چک به دارنده آن مي باشيد.

پرسش: 
خانه اي را به نام همسرم کردم و در قبال آن وجهي دريافت نکردم. سند خانه وکالتي است. آيا مي توانم با وکالتنامه اي که از فروشنده دارم، دوباره سند را به نام خود کنم؟

پاسخ:
بله، در صورتي که خانه را به همسر خود بخشيده و در مقابل اين بخشش هيچ گونه مالي هر چند اندک از وي دريافت نکرده باشيد و ايشان در قيد حيات و خانه نيز هنوز در ملکيت ايشان باشد، مي توانيد خانه را بازپس گيريد.ماده795 قانون مدني در تعريف هبه (بخشش) بيان مي کند:«هبه عقدي است که به موجب آن يک نفر مالي را مجاناً به کس ديگري تمليک [واگذار] مي کند. تمليک کننده را واهِب، طرف ديگر را مُتَّهِب [بر وزن مطّلع] و مالي را که مورد هبه است عين موهوبه مي گويند.» به انصراف از هبه نيز اصطلاحاً ، رجوع از هبه گفته مي شود.هبه اصولاً قابل رجوع است. يعني کسي که مالي را به ديگري بخشيده است اصولاً مي تواند از بخشش خود صرف نظر نمايد و مال مورد هبه را بازپس گيرد مگر در موارد خاصي که قانونگذار هبه را غير قابل رجوع دانسته است. در اين موارد نمي توان از هبه رجوع کرد: 1- مال بخشيده شده از بين رفته باشد. 2- مال مورد هبه ديگر در ملکيت دريافت کننده نبوده و به ديگري واگذار شده باشد. 3- واهب يا متهب فوت کرده باشد. 3 - پدر و مادر به فرزندان يا فرزندان به پدر و مادر مالي را بخشيده باشند.ماده 803 قانون مدني اين موارد را اين گونه ذکر مي کند: «بعد از قبض نيز واهب مي تواند به ابقاء عين موهوبه از هبه رجوع کند مگر در موارد ذيل: 1- در صورتي که متهب پدر يا مادر يا اولاد واهب باشد. 2- در صورتي که هبه معوض بوده و عوض هم داده شده باشد. 3- در صورتي که عين موهوبه از ملکيت متهب خارج شده يا متعلق حق غير واقع شود» و ماده 805 هم اضافه مي کند: «بعد از فوت واهب يا متهب رجوع ممکن نيست.»بنابراين در صورتي که شرايط لازم براي امکان رجوع از هبه موجود است، به مجتمع قضايي محل سکونت خود مراجعه و با ارسال اظهارنامه اي خطاب به همسرتان، به ايشان رسماً اعلام کنيد که از هبه خود منصرف و رجوع کرده ايد. در صورتي که وکالت نامه شما از سوي مالک اول هنوز به قوت خود باقي باشد، مي توانيد با استفاده از آن سند مالکيت ملک را به نام خود منتقل کنيد.در صورتي که بدون داشتن حق رجوع از هبه، ملکي را که قبلاً بخشيده ايد به ديگري واگذار کنيد يا با استفاده از وکالتي که قبلاً داشته ايد به خود منتقل کنيد، مرتکب جرم فروش مال غير شده ايد. مجازات انتقال مال غير، از يک تا 7 سال حبس و پرداخت جزاي نقدي معادل مال اخذ شده است. به موجب ماده يک قانون راجع به انتقال مال غير، مصوب 1308 ، «کسى که مال غير را با علم به اينکه مال غير است به نحوى از انحاء عيناً يا منفعتاً بدون مجوز قانونى به ديگرى منتقل کند، کلاهبردار محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومى محکوم مى شود و هم چنين است انتقال گيرنده که در حين معامله عالم به عدم مالکيت انتقال دهنده باشد.» به عبارت ديگر، در صورتي که شخصي مال متعلق به ديگري را با سوء نيت و با آگاهي از اينکه آن مال متعلق به وي نيست، به شخص ديگري بفروشد (انتقال عين) يا اجاره دهد (انتقال منافع) مرتکب کلاهبرداري شده است. انتقال گيرنده نيز در صورتي که از عدم مالکيت انتقال دهنده آگاه باشد و علي رغم اين موضوع اقدام به معامله کند، کلاهبردار محسوب و مجازات مي شود.

از آنجا که ممکن است همسرتان متقابلاً عليه شما به اتهام فروش مال غير شکايت کند، توصيه مي کنم پيش از هر اقدامي با يک وکيل دادگستري مشورت کنيد.