شکل قانونی «تغییر کاربری» در پایتخت

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد- تقی زاده همچنین درباره تاکید کارشناسان شهری بر فصل الخطاب بودن ضوابط طرح تفصیلی، گفت: به دلیل انعطاف پذیر بودن طرح تفصیلی، براساس شرایط زمانی و حتی مکانی خاص، امکان تغییر یا تعدیل بخش هایی از طرح وجود دارد.

مشاهده مواردی شامل تغییر « کاربری» یا دیگر پارامترهای ساختمانی همچون میزان « تراکم» در ساخت وسازهایی که بعد از اجرای طرح تفصیلی جدید تهران برای آنها پروانه صادر شده است، قضاوت درباره کارکرد درست یکی از دو ابزار مدیریت شهری در حوزه شهرسازی – طرح تفصیلی یا کمیسیون ماده ۵ را مشکل کرده است. از یک طرف گفته می شود ضوابط طرح تفصیلی جدید بدون یک کلام پس و پیش، مبنای صدور مجوز ساخت است، اما از طرف دیگر، شهروندان مواردی را مغایر این اصل با تغییر موردی ضوابط، تجربه می کنند.

در این باره، دبیر کمیسیون ماده ۵ شهر تهران ضمن پاسخ به انتقادهایی که از جانب کارشناسان شهری درباره « تغییر مقررات طرح تفصیلی جدید متناسب با خواسته مالکان متقاضی ساخت وساز از طریق کمیسیون ماده ۵» مطرح است، معتقد است: کمیسیون ماده ۵ وفق مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به وجود آمده و بررسی و تصویب طرح تفصیلی شهر تهران و همچنین اعمال تغییرات احتمالی در آن، جزو وظایف این کمیسیون محسوب می شود.

محمدتقی تقی زاده در پاسخ به اینکه « اگر طرح تفصیلی جدید ملاک عمل ۱۰۰ درصدی شهرداری تهران و قرار بر این است شهر با بخشنامه یا امضاهای سلیقه ای مدیران اداره نشود، پس ماموریت کمیسیون ماده ۵ چگونه قابل توجیه است؟ » تاکید کرد: ویژگی طرح تفصیلی جدید تهران انعطاف پذیر بودن آن است، طوری که براساس شرایط زمانی و حتی مکانی خاص می توان از طریق این کمیسیون تغییر یا تعدیل لازم را در طرح انجام داد.
متن گفت وگو با محمدتقی تقی زاده دبیر کمیسیون ماده ۵ را در زیر بخوانید:

وظیفه قانونی کمیسیون ماده ۵ شهر تهران چیست؟

بر اساس قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری کشور مصوبه سال ۱۳۵۳، وظیفه کمیسیون ماده ۵ این گونه تعریف شده است: « بررسی و تصویب طرح تفصیلی و هرگونه تغییرات بعدی آن به عهده کمیسیونی است مرکب از این اعضا» . اعضای کمیسیون در شهر تهران با سایر شهرهای کشور متفاوت است. به عنوان مثال در استان های کشور کمیسیون ماده ۵ با ریاست استانداران تشکیل می شود اما در تهران، ریاست این کمیسیون به عهده شهردار تهران است. اما مهم ترین وظیفه این کمیسیون تصویب طرح تفصیلی، بررسی آن و اعمال تغییرات احتمالی آن در مراحل بعدی است. بهتر است در اینجا به قانون شهرداری ها اشاره کنم که براساس آن، شهرداری ها مکلف هستند برای توسعه موزون و مناسب شهرها طرحی تهیه کنند که در این راستا مهم ترین سند برای دستیابی به اهداف مذکور طرح جامع و تفصیلی است که اساسا فلسفه وجودی کمیسیون ماده ۵ این است که این سند شهری را به منظور ایجاد شرایط مناسب برای شهروندان و توسعه متناسب و موزون برای آینده شهر مورد بررسی و تصویب قرار دهد.

مگر شورای شهر مرجع تصویب و نظارت طرح های توسعه شهری همچون طرح تفصیلی نیست؟

شورای محترم اسلامی شهر وظایف متعدد در حوزه مدیریت شهری همانند تصویب بودجه، برنامه ۵ ساله شهرداری و نیز دیگر وظایف نظارتی دارد که در هر صورت با ابزار هایی که در اختیار دارد، می تواند بر فعالیت شهرداری نظارت لازم را اعمال کند؛ ولیکن بر اساس قانون مورد اشاره بررسی و تصویب طرح تفصیلی به عهده کمیسیون ماده ۵ است، شهرداری تهران در راستای تعامل بیشتر با شورای محترم اسلامی شهر قبل از ارائه طرح به کمیسیون ماده ۵ طرح تفصیلی را به کمیسیون تخصصی شورای محترم اسلامی شهر ارائه کرد و مورد بررسی قرار داد.

اما تجربه فعالیت کمیسیون ماده ۵ در تهران نشان داده هر زمان که بخواهد به واسطه ویژگی ساختاری راهبردی طرح تفصیلی آن را تغییر می دهد. اگر این گونه است پس چرا اساسا طرح تفصیلی تدوین شد؟
همان طور که اشاره شد به واسطه ویژگی های طرح تفصیلی جدید و انعطاف پذیری آن و بر اساس شرایط زمانی و حتی مکانی خاصی می توان تغییرات و تعدیل لازم را در طرح انجام داد چون طرح تفصیلی همانند دیگر برنامه های کلان در مقیاس ملی و منطقه ای در جهت پاسخگویی به نیاز ها می تواند تغییراتی داشته باشد همان طور که مجلس برنامه ۵ ساله دولت را تصویب می کند و در سال های بعد در آن تجدید نظر می کند بنابراین طرح تفصیلی نیز به عنوان یک سند برنامه ریزی می تواند این گونه باشد.

ماجرای تغییر کاربری زمین های دولتی چند ماه پس از تصویب طرح تفصیلی جدید تهران چه بود؟ چرا کمیسیون ماده ۵ به رغم تصویب طرح تفصیلی جدید، خواسته دولت برای تغییر کاربری زمین هایش را قبول کرد و برای انجام این درخواست، متن طرح را تغییر داد؟

به استناد قانون، کمیسیون ماده ۵ وظیفه دارد پس از تصویب طرح تفصیلی برای تایید نهایی مغایرت های آن را به شورای عالی شهرسازی و معماری بفرستد. نکاتی که شما به آن اشاره می کنید قبل از تصویب نهایی طرح بوده که مسوولان وزارت راه و شهرسازی وقت اعتقاد داشتند بخشی از زمین های متعلق به این وزارتخانه در شهر تهران به واسطه شرایط گذشته فریزشده است. از طرف دیگر در جهت سیاست های تعادل سازی دولت برای تامین مسکن به اراضی دولتی نیاز دارند تا بر این اساس برای ادامه اجرای پروژه هایی همچون مسکن مهر و مسکن ویژه از این زمین ها استفاده کنند تا از این طریق بتوانند قیمت مسکن را کنترل کنند، به همین دلیل کاربری زمین های دولتی متعلق به وزارت راه وشهرسازی در شورای عالی بعضا تغییراتی پیدا کرد. البته امکان بررسی مجدد آن وجود دارد.

بسیاری از سازندگان که در پروسه ساخت وساز خود با مشکل رو به رو می شوند این سوال را دارند که اساسا چه نوع درخواست هایی از سوی متقاضیان ساخت وساز در کمیسیون ماده ۵ با چه شرایطی امکان بررسی دارد؟ آیا مثلا تقاضاهای موردی هم می شود وارد پروسه بررسی کمیسیون ماده ۵ شود؟ آیا یک شهروند معمولی که تقاضای تغییر کاربری مشخص شده ملک خود در طرح تفصیلی را دارد، می تواند شخصا به کمیسیون ماده ۵ مراجعه کند و درخواست تغییر کاربری دهد یا اجازه تغییر فقط برای دستگاه های دولتی، نهادها و موارد خاص است؟

اساسا هرگونه تقاضا مبنی بر تغییر کاربری قابلیت طرح در کمیسیون را خواهد داشت؛ چون همان طوری که اشاره شد تنها مرجع تصویب ضوابط و مقررات شهرسازی و طرح تفصیلی و تغییرات بعدی آن کمیسیون ماده ۵ است، اما از آنجایی که طرح تفصیلی جدید تهران در قالب پهنه بندی در سال گذشته به تصویب کمیسیون رسید، عمده تقاضاها در این حوزه در چارچوب آن قابل پاسخگویی است و ضوابط و مقررات طرح مذکور از انعطاف پذیری لازم برخوردار است و نیاز به طرح همه موارد دراین مقطع از زمان در کمیسیون ماده ۵ را ندارد، به جز موارد خاصی همانند تقاضای بلند مرتبه سازی که این امر نیز پس از تصویب ضوابط خاص بلند مرتبه سازی در کمیسیون و ابلاغ آن به مناطق نیاز به طرح در کمیسیون نخواهد داشت با همه این اوصاف همان گونه که عنوان شد هر تقاضایی به صورت موردی قابلیت طرح را همچنان دارد و رسیدگی به آنها از اختیارات قانونی کمیسیون است.

در کمیسیون برای تغییر کاربری پلاک ها، محدودیتی هم قائل هستید؟

بر اساس طرح تفصیلی جدید برخی از کاربری های طرح قبلی همانند فضای سبز یا تجهیزات شهری، تا افق سال ۹۵ امکان تغییر آنها وجود ندارد و در صورتی که تقاضا برای تغییر کاربری این گونه موارد خواسته شود، تحت شرایط خاص همانند تعیین جایگزین مناسب یا واگذاری بیش از ۷۰ درصد از این گونه اراضی به شهرداری به منظور تامین سرانه و… امکان پذیر است و بقیه موارد در صورتی که در چارچوب طرح تفصیلی و پهنه های اعلام شده در طرح قابل رسیدگی نباشد، پس از تهیه طرح و گزارش توجیهی لازم توسط حداقل یک مهندس شهرساز صاحب صلاحیت و پس از طی فرآیند لازم کارشناسی در دستور کار قرار می گیرد.

ادعایی که برخی از واسطه های بازار ساخت وساز در آگهی های روزنامه ها مبنی بر انجام کار در کمیسیون ماده ۵ در ازای دریافت حق الزحمه ای از سازنده، مطرح می کنند کذب است؟

کذب نیست؛ ولی این گونه مباحث در هر سیستمی وجود دارد. برداشت من این است که این مساله مثل این است که یک فرد عادی می خواهد خودش سند یک ساختمان بلند مرتبه را بگیرد؛ اما هیچ آشنایی با این حوزه ندارد. عدم آشنایی سبب می شود ماه ها طول بکشد که آن فرد متوجه شود نقشه چه هست، مقیاس نقشه چیست. به جای آنکه یک سال پشت در کمیسیون ماده ۵ بنشیند به فردی که با این حوزه آشنایی دارد حق الزحمه ای را پرداخت می کند و سند بلندمرتبه سازی خود را از او می خواهد. این موضوع هیچ ایرادی ندارد.
پس اصلا آنچه از نظر شما ایرادی در سیستم کمیسیون ماده ۵ تلقی می شود چیست؟

آنچه ایراد به آن وارد است این است که من به عنوان کارشناس کمیسیون ماده ۵ در سیستم اداری کار شما را معلق کنم یا به قول معروف سنگ بر سر راه آن بیندازم یا آنکه کاری را که می توانم دستور دهم حل کنند، انجام ندهم و در نتیجه شما را مجبور کنم برای انجام کار پول اضافه ای پرداخت کنید.
این موضوع اگرچه برای پیشرفت کار متقاضیان موثر است، اما اساسا با این ادعا که اجرای طرح تفصیلی راه نفوذ دلالان به ضوابط را بسته است منافات دارد.

اصلا چنین چیزی نیست. من نمی دانم چه کسی این حرف ها را زده است. به اعتقاد من فردی که آشنا به ضوابط و مقررات باشد، راهکار را می داند؛ چرا که قوانین و ضوابط ابزار حل مساله است مگر غیر از این است؟ مثالی که همیشه می زنند: یک چاقو را شما فرض کنید این چاقو ابزاری است که شما می توانید در جهت صحیح از آن استفاده کنید؛ اما همین چاقو می تواند یک آدم را بکشد مگر غیر از این است؟ قانون هم، همین است. قوانین یک ابزار است که شما می توانید برای حل مسائل مردم به کار بگیرید، اگر به آن تسلط و تفسیر درستی از آن داشته باشید، همین قانون می تواند علیه مردم هم استفاده شود. بنابراین افرادی که مسلط به قوانین و ضوابط خاص هستند می توانند راهکار لازم را بدهند و در چارچوب قانون، مساله را حل کنند.

این افرادی که شما از آن به عنوان وکیل یاد می کنید حتی می توانند از بدنه خود شهرداری هم باشند؟
البته به این موضوع اعتقاد ندارم؛ چون ممکن است در مجموعه خودش یکسری اتفاق های دیگر بیفتد.
مثلا همکار شما می رود در کمیسیون ماده ۵ و بعد شما هم خبر ندارید با فرد متقاضی توافق می کند که در ازای دریافت مبلغی کار او را در زمان مشخص انجام دهد. این مورد امکان دارد؟

بله، اما من این اعتقاد را دارم که همان طور که ما به مشاوره پزشکی یا حقوقی نیاز داریم، در عرصه کارهای فنی، شهرسازی هم به مشاوره نیاز داریم. در بسیاری از موارد افراد به دلیل مشغله زیاد یا سکونت در خارج از کشور امکان پیگیری کارهای مربوط به مجموعه شهرداری همچون فرآیند صدور پروانه را ندارند. حالا اگر فردی به دلیل صلاحیت و مهارت لازم وکالت من را به عهده بگیرد چه اشکالی دارد.

در بخشی از صحبت هایتان به این موضوع اشاره کردید که بعد از پهنه بندی شهر تهران در طرح تفصیلی جدید، بخشی را که مربوط به فضای سبز بود، برای جلوگیری از تغییر کاربری ها جدا کردید. اما بازهم مواردی وجود دارد که مردم به دلیل تغییر کاربری زمین های مشجر محله خود، به شورای شهر مراجعه کرده اند. مثل موردی که در منطقه ۵ برای زمین سه هکتاری اتفاق افتاد و در آن زمین ساخت وساز انجام شد؟

موردی که اشاره می کنید حل شد و به منطقه دیگری منتقل شد. این موضوع نظارت مردم را می رساند. البته یک نکته را اضافه کنم که ما نمی گوییم تصمیمات کمیسیون ماده ۵ هیچ ایراد و خطایی ندارد. اصلا چنین چیزی نیست. ما هم بالاخره آدم هستیم و مانند دیگر آدم ها ممکن است که خطا کنیم؛ ولی تلاشمان این است که در چارچوب های اصلی و اساسی تصمیمات، اصول فنی شهرسازی را رعایت کنیم، در عین حال که شاید بعضی از تصمیمات ما یکسری نقص داشته باشد. مثلا در برخی موارد مصوباتی داشتیم که در مراحل بعدی آنها را اصلاح کردیم؛ یعنی متوجه شدیم که تصمیم قبلی تصمیم درستی نبود، مثلا در مورد همان انعطاف پذیری که گفتم ما یک جایی احساس کردیم که در مورد باغات اشتباه کردیم.
باغات کجا؟
کلا. باغات شهر تهران. ما در یک ضوابط طرح تفصیلی آوردیم که هر کسی مساحت قطعه اش سه برابر یا ۵ برابر حد نصاب باشد، دو طبقه تشویقی به او می دهیم. بعد دیدیم؛ چون در باغات ۳۰ درصد سطح اشغال وجود دارد در صورت اعمال تراکم تشویقی فضا به هم می ریزد. به همین دلیل اصلاحیه ای برای مصوبه قبلی آوردیم و دو برابر را به نصف کاهش دادیم؛ یعنی حداکثر یک طبقه تراکم تشویقی برای قطعات باغی خواهیم داد. تمام این موارد هم به این دلیل اتفاق می افتد که اساسا شهر ماهیت پویایی دارد و مدام در حال تغییر است.