مسکن اجتماعی زیر ذره‌بین
جایگزین «مسکن مهر» چه خواهد بود؟
به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد- معاونت امور مسکن و سازمان ملی زمین ماموریت دارند طرح « مسکن اجتماعی» را که اواسط دهه ۷۰ در وزارت مسکن وقت مطالعه ای مبسوط روی آن صورت گرفت به روزرسانی کنند و نسخه اجرایی آن را به وزیر راه وشهرسازی ارائه دهند. در طرح « مسکن اجتماعی» که در برخی کشورهای اروپایی سابقه طولانی دارد، نهادهای عمومی مثل شهرداری ها به اجاره داری آپارتمان های مخصوص دهک های پایین درآمدی اقدام می کنند. در ایران اگرچه پیش تر مقیاس کوچکی از این طرح به صورت اجاره به شرط تملیک اجرا شد؛ اما دو صاحب نظر برجسته- محقق مسکن اجتماعی
و رییس انجمن مفاخر معماری- بابت جایگزین شدن این طرح مخصوص بازار اجاره با « مسکن مهر» که مالکیت متقاضیان را دنبال می کند، پیشنهادهایی به دولت دارند.
با قطعی شدن برنامه « توقف ساخت سری جدید مسکن مهر» و ایجاد توقع از طرف جامعه متقاضیان خطاب به دولت بابت معرفی سریع طرح جایگزین، وزارت راه وشهرسازی تصمیم گرفته طرحی که در اواسط دهه۷۰ مطالعه ای در وزارت مسکن روی آن صورت گرفته بود را بعد از بازنگری و به روزرسانی، به جای مسکن مهر معرفی کند.
طرح « مسکن اجتماعی» پیشنهاد عباس آخوندی است که البته برخی ها تصور می کنند این طرح، به دستور مشاورین یا معاونین او از آرشیو مطالعاتی وزارتخانه بیرون آمده است، اما رجوع به آنچه آخوندی مهرماه سال۹۰ در گفت وگو با « دنیای اقتصاد» درباره راه بهتر از مسکن مهر برای خانه دارکردن گروه های کم درآمد مطرح کرده بود، خط وربط امروز مسکن اجتماعی با مسوولان فعلی وزارتخانه را روشن می سازد.
آخوندی پیش تر با تقسیم بندی بازار تقاضای مسکن به سه گروه « مسکن آزاد» ، « مسکن حمایتی» و « مسکن اجتماعی» اعلام کرده بود: « گروه اول بدون نیاز به کوچک ترین حمایت مالی دولت قادرند از بازار آپارتمان های معمولی خرید کنند، گروه دوم اما نیازمند پرداخت تسهیلات بانکی و تخفیف در هزینه های زمین و ساخت وساز هستند و گروه سوم همان مخاطب اصلی طرح های ۱۰۰درصد حمایتی دولت محسوب می شوند که جزو دهک های پایین قرار دارند، به طوری که اگر دولت حمایت نکند، امکان خانه دارشدن آنها وجود ندارد. » آنچه در حال حاضر در وزارت راه وشهرسازی تحت عنوان « مسکن اجتماعی»
در دستور کار قرار گرفته اگرچه طبق گفته های قبلی آخوندی، باید گروه سوم را مخاطب قرار دهد اما از آنجا که در ازای توقف مسکن مهر، مقرر شده به میدان بیاید، ممکن است در جذب جامعه هدف با اختلال روبه رو شود.
در ماهیت طرح « مسکن مهر» ، محدودیتی برای دهک های درآمدی وجود نداشت به این معنی که اگر خانواری جزو دهک بالای ۵ – دارای درآمد متوسط روبه بالا- محسوب می شد اما فاقد مسکن بود، می توانست از تسهیلات این طرح استفاده کند. حال اینکه در طرح « مسکن اجتماعی» ، مخاطبان صرفا جزو دهک های یک و ۲ و حداکثر سه هستند.
« مسکن اجتماعی» طرح تجربه شده برخی کشورهای اروپایی در دوران بعد از جنگ جهانی است و مطالعه ای که در سال های ۷۴ تا ۸۵ در وزارت مسکن ایران درباره مختصات این طرح صورت گرفت، نشان داد: در این کشورها توسط نهادهای عمومی مثل شهرداری ها، حجمی معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد کل موجودی مسکن یک شهر یا کشور، آپارتمان اجاره ای ساخته شده و برای مدتی به خانوارهای اجاره نشین عضو دهک های پایین اجاره داده می شود.
به این ترتیب در اصل طرح « مسکن اجتماعی» ، موضوع مالکیت ارزان قیمت واحدهای مسکونی برای طرف تقاضا پیگیری و دنبال نمی شود و نه تنها این طرح به لحاظ پوشش نوع تقاضا – دهک های متوسط یا کم درآمد- با مسکن مهر اختلاف دارد که از بابت نحوه سکونت و مالکیت متقاضیان – ملکی یا اجاره ای- نیز محل مناقشه به حساب می آید.
در سال های دهه۸۰، شکل ناقصی از طرح « مسکن اجتماعی» در قالب مسکن استیجار و سپس اجاره به شرط تملیک در کشور توسط دولت به اجرا درآمد و بعد از آن، مسکن مهر باز هم به عنوان نمونه ای تاحدودی شبیه به مسکن اجتماعی، عملیاتی شد. اما در ایران هرگز پروژه ای در قامت مسکن اجتماعی با رعایت کامل ضوابط نهفته در اصل این طرح، شروع نشده است.
بررسی ها شان می دهد مقیاسی که در دهه۷۰ برای ساخت مسکن اجتماعی تعریف شده بود سالانه بین ۱۰ هزار تا ۱۵ هزار واحدمسکونی بود که البته این حجم ساخت وساز آن هم در قالب اجاره داری برای اجاره نشین ها در آن زمان، عدد مناسب و قابل قبولی بود اما امروز اگر قرار باشد « مسکن اجتماعی» برای حداقل ۲۰۰ هزار خانواری که در اثر ازدواج های سالانه به عنوان متقاضیان مسکن کم درآمد وارد بازار می شوند و توقع ظرفیت سازی از طرف دولت در قالب مسکن مهر یا پروژه ای شبیه به آن برای پیش خرید با حداقل قیمت را دارند، به اجرا دربیاید آیا پاسخگوی جامعه هدف خواهد بود؟
مسوولان وزارت راه وشهرسازی ظرف چند روزی که از اعلام وزیر درباره جایگزین شدن مسکن اجتماعی با مسکن مهر می گذرد، جزئیات روشنی در این باره مطرح نکرده اند و گفته می شود هنوز طرح نهایی نشده است، اما آنچه مشخص است این است که جلسات و کمیته های کارشناسی در سازمان ملی زمین و مسکن و همچنین معاونت امور مسکن وزارتخانه برای به روزرسانی این طرح و هماهنگ کردن ابعاد آن با وضع موجود بازار، در جریان است.
با حکمی که آخوندی ۲۹ مهرماه برای مدیرعامل جدید سازمان ملی زمین صادر کرد، گروهی از کارشناسان این سازمان که ماموریت تجهیز و تامین مالی مسکن و مدیریت بازار زمین های دولتی را برعهده دارند، هم اکنون مشغول تدوین طرح مسکن اجتماعی هستند. گفته می شود، دولت قصد دارد در این طرح، زمین های دولتی را که پیش تر به صورت اجاره ۹۹ساله به مسکن مهر اختصاص می یافت برای ساخت مسکن اجتماعی اختصاص دهد و همزمان از پس اندازهای متقاضیان در صندوق های سپرده گذاری برای تامین منابع مالی ساخت واحدها بهره گرفته شود.
احتمالا دولت در نظر دارد مسکن اجتماعی را به صورت ملکی اجرا کند که در این صورت شباهت زیادی به مسکن مهر پیدا می کند و فقط در تامین مالی متفاوت خواهد بود.
نتایج یک تحقیق درباره مسکن اجتماعی
اعظم خاتم جامعه شناس شهری و مسوول تحقیق مسکن اجتماعی در جریان تدوین طرح جامع مسکن -در سال۸۵- درباره به کارگیری مدل « مسکن اجتماعی» در ایران معتقد است: آنچه در ایران از مسکن اجتماعی مطرح است با تعابیری که در کشورهای اروپایی حتی شرق آسیا اجرا شده، متفاوت است. در این کشورها مسکن اجتماعی توسط بخش عمومی قدرتمند (شهرداری ها) به شکل نظام استیجار برای اجاره به کم درآمدها عملیاتی شد، اما در ایران از یک سو دولت نقش اصلی را در تامین و حمایت از مسکن کم درآمدها برعهده دارد و از سوی دیگر مسکن در ایران به عنوان دارایی باارزش محسوب می شود و به همین خاطر خانوارها بیشتر به
دنبال مالکیت هستند تا اجاره ای.
اعظم خاتم در بیان دیدگا ه های خود که در سایت انجمن جامعه شناسی ایران منعکس شده، تصریح کرده است: بررسی کشورهایی که صاحب تجربه اجرای طرح مسکن اجتماعی هستند، نشان می دهد هزینه نگهداری این واحدها که به صورت اجاره ای در اختیار اجاره نشین ها قرار گرفته برای دولت فوق العاده زیاد بوده، ضمن اینکه خانوارها این واحدها را بی جاذبه و بدنام توصیف می کنند، البته در کشورهایی همچون آلمان که تعاونی های مردمی در ساخت مسکن اجتماعی مشارکت داشتند، کارآمدی طرح بالا بوده است ولی به هرحال تمرکز ساخت مسکن اجتماعی در نقاط خاص، خود محل اشکالاتی بوده است.
مسکن اجتماعی از کجا آمد؟
طرح تازه ای که طی روزهای اخیر از سوی وزیر راه وشهرسازی به عنوان برنامه جایگزین مسکن مهر عنوان شد در حالی این روزها در بدنه وزارت راه و شهرسازی در حال برنامه ریزی و بررسی است که بخش هایی از آن در دهه ۷۰ نیز به اجرا رسید.
عباس آخوندی در حالی چهارشنبه گذشته به رسانه های خبری اعلام کرد به دنبال جایگزینی مسکن اجتماعی با طرح مسکن مهر است که تجربه اجرای این طرح در دوران قبلی وزارت وی در دهه ۷۰، به صورت ناقص و تنها با اجرای شاخه هایی از آنچه تحت عنوان مسکن اجتماعی در طرح مربوط به آن ذکر شده بود، منجر به ساخت واحدهایی شد که مستقیما با ورود دولت به عرصه ساخت مسکن مورد استفاده اقشار هدف، قرار گرفت.
آن طور که از اصل این طرح برمی آید، مسکن اجتماعی مسکنی است که بر روی زمین های دولتی از سوی حکومت های محلی یا همان شهرداری ها ساخته می شود و نهادهای حمایتی اجتماعی نیز در ساخت و معرفی گروه های هدف برای دریافت این واحدها با دولت و شهرداری همکاری می کنند.
به این ترتیب، براساس سابقه اجرای این طرح، مسکن اجتماعی در سال های دهه ۷۰، در اشکالی نظیر مسکن اجاره به شرط تملیک با اقساط طولانی مدت نزدیک به ۱۵ سال به اجرا درآمد، اما در حالی که دولت قبل معتقد به اجرای کاملتر این طرح در قالب مسکن مهر بود، موافقان طرح مسکن اجتماعی در دولت یازدهم هم اکنون در حال بررسی و برنامه ریزی برای اجرای کامل طرح مسکن اجتماعی هستند؛ طرحی که به احتمال زیاد با توجه به کمبود و محدودیت زمین های درون شهری، قرار است در شهرهای جدید یعنی همان نقاطی که به تعبیر این دولت بیابان های اطراف تهران نامیده می شود اجرا شود.
مسکن اجتماعی از گذشته تا امروز
رییس انجمن مفاخر معماری ایران در مورد سابقه اجرای طرح مسکن اجتماعی در ایران به « دنیای اقتصاد» گفت: مسکن اجتماعی شکل بسیار گسترده ای از نوعی طرح تامین مسکن است که در دهه ۷۰ یعنی دوران سابق وزارت عباس آخوندی در وزارت مسکن و شهرسازی وقت مورد اجرا درآمد و سپس در دوران وزیر بعدی نیز پیگیری شد. علیرضا قهاری در مورد سازوکار مسکن اجتماعی در آن دوره افزود: در این طرح که اغلب به شکل واحدهای مسکونی اجاره به شرط تملیک ساخته شد، زمین های دولت در اختیار سازندگان قرار می گرفت که طی آن گروه های هدف با اقساط بلند مدت صاحب خانه می شدند.
محدودیت ساخت مسکن اجتماعی چیست؟
رییس سابق مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری تاکید کرد: این طرح در آن دوره طرحی موفق ارزیابی می شد، اما برای اجرای دوباره در دوران فعلی نباید این واقعیت را نادیده گرفت که الان زمین های دولتی موجود در محدوده حریم شهری به خصوص در کلانشهرها محدود است و در برخی شهرها دولت دیگر زمینی برای ساخت وساز ندارد.
وی در مورد سابقه اجرای موفق این طرح در سایر کشورها توضیح داد: در کشورهایی مانند انگلیس این طرح با اجاره های طولانی مدت بعضا با اقساط ۸۰ ساله، زمینه خانه دار شدن مردم این کشور را فراهم کرده است و اصولا اقشاری هدف این طرح قرار دارند که با توان مالی و درآمد مستمر ضعیف، توانایی پرداخت اقساط بلند مدت را دارند.
قهاری ادامه داد: در مورد ایران هم با توجه به مشخصات این طرح، به نظر می رسد مسکن اجتماعی برای دهک های سه، چهار، پنج که درآمد مستمر کم دارند مناسب باشد یعنی همان دهک هایی که مسکن مهر به آنها تعلق می گرفت.
وی با تاکید بر اینکه دولت وظیفه دارد برای دهک های یک و۲ و کسانی که جزو فقرای مطلق به حساب می آیند بدون دریافت آورده، مسکن تامین کند خاطرنشان کرد: علت عدم تداوم طرح ساخت مسکن اجتماعی در دولت های گذشته، کمبود زمین های شهری در اختیار دولت بود، همچنین با توجه به اینکه در بودجه های سالانه و همچنین قانون برنامه پنجم توسعه پیش بینی های لازم برای ساخت این نوع واحدهای مسکونی به عمل نیامد، عملا این طرح متوقف شد.
تفاوت مسکن اجتماعی با مسکن مهر
رییس انجمن مفاخر معماری ایران گفت: طرح مسکن اجتماعی دو تفاوت عمده با مسکن مهر دارد، تفاوت اول این است که مسکن مهر منابع مالی زیادی را از دولت جذب کرد که عمدتا این منابع برخاسته از مازاد درآمدهای نفتی بود که ظرف سال های اخیر حاصل شد، اما هم اکنون دولت فاقد چنین منابعی است و تفاوت دوم هم این است که این واحدهای مسکونی برخلاف مسکن های اجتماعی که برنامه ریزی ساخت آنها در محدوده های داخلی حریم شهرها است، در پیرامون کلانشهرها و همچنین شهرهای جدید ساخته شد.
وی تصریح کرد: با توجه به اینکه در حال حاضر دولت فاقد زمین در حریم شهرها برای ساخت مسکن اجتماعی است، همچنین دولت ظرف هشت سال اخیر، سرمایه گذاری زیادی در شهرهای جدید کرده است، به نظر می رسد تلفیق مسکن اجتماعی در شهرهای جدید بتواند راهگشا باشد. قهاری در پاسخ به این سوال که آیا مسکن اجتماعی جایگزین مناسبی برای مسکن مهر است، گفت: اساسا غیر از ساخت مسکن اجتماعی راه چاره دیگری در مقطع زمانی حاضر وجود ندارد، بر این اساس دولت برای تامین مسکن یا باید مسکن مهر را ادامه دهد که به دلیل اتمام خط اعتباری و محدودیت منابع مالی چنین امکانی را ندارد یا باید با جایگزینی مسکن
اجتماعی با سازوکار مناسب، ساخت مسکن برای اقشار کم درآمد به عنوان یک برنامه استراتژیک دنبال شود.
وی با تاکید بر اینکه دولت به هیچ وجه نباید و نمی تواند ساخت مسکن را متوقف کند، گفت: طرح جدید دولت برای ساخت مسکن اقشار کم درآمد باید به گونه ای باشد که علاوه بر پوشش نیازهای انباشته و همچنین نیازهای جاری و سالانه مسکن، نه برای دولت سنگین باشد و نه برای مردم و به طور قطع چنین برنامه ای نیازمند برنامه ریزی طولانی مدت، کارشناسی و دقیق است. قهاری افزود: با این حال به نظر می رسد با توجه به گستردگی مسائل مربوط به مسکن مهر ابتدا باید این واحدهای باقی مانده به سرانجام برسد و واقعیت این است که نمی توان دو کار بزرگ و گسترده را در واقعیت با هم پیش برد. وی ادامه داد: همچنین دولت
باید در برنامه ریزی های جدید برای تامین مسکن اقشار کم درآمد با در نظر گرفتن و مطالعه نقاط قوت و ضعف مسکن مهر، به دنبال طرحی مشابه مسکن مهر باشد که در آن با پایین نگه داشتن قیمت زمین و هزینه ساخت بتواند محدودیت منابع را با نیاز گروه های هدف تطبیق دهد.
ارسال نظر