بازار مسکن به کدام سو؟

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد- محمود جهانی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، در مطالعه مربوط به چشم انداز ۶ماهه بازار، درباره مقصد بعدی شاخص مسکن، از میان سه گزینه محتمل شامل سبقت از تورم، تثبیت و ریزش بیشتر، قوی ترین گزینه را « تعادل نسبی بین قیمت مسکن و شاخص تورم» عنوان می کند و معتقد است: در ماه های آینده با برنامه دولتی تحریک تقاضا و چشم انداز سایر بازارها، معاملات مسکن رونق می گیرد.

  در کنار اظهارنظرهای دو سویه درباره آینده کوتاه مدت و میان مدت قیمت مسکن که عمدتا براساس نگاه صرف به عوامل درون بازار مطرح است، مطالعه مبسوطی با لحاظ مهم ترین شاخص ها و تحولات اقتصادی (و البته سیاسی) ، برای ترسیم واقع بینانه چشم انداز بازار مسکن، توسط مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن انجام شده است.

در این بررسی، افت وخیزهای اخیر قیمت مسکن در ظرف حاوی « رکودورونق ۲۰سال اخیر بازارملک» قرار داده شده و با مقایسه نسبی وضع موجود قیمت مسکن با قبل و همچنین مقایسه منطقی با نرخ تورم، مشخص شده است: از نیمه دوم سال۹۰ تا نیمه دوم سال۹۲ دو جهش بی سابقه در مجموع معادل ۱۲۰درصد - نسبت به ابتدای۹۰- در قیمت مسکن اتفاق افتاد که جهش اول دامن هزینه های ساخت را به دلیل تورم ناشی از هدفمندی گرفت و جهش دوم مستقیم به قیمت فروش تحت تاثیر سوداگری در برخی بازارها، وارد شد.

محمود جهانی تحلیلگر اقتصاد مسکن در این مطالعه – که نسخه ای از آن در وبلاگ شخصی او نیز قرار دارد- درباره اوضاع کنونی قیمت مسکن، از تلافی دو منحنی روند شاخص قیمت مسکن و شاخص تورم در مهرماه امسال خبر داده که این اتفاق نتیجه نزول شاخص مسکن از نیمه تابستان امسال را می رساند.
اما اینکه، از هم اکنون مقصد بعدی شاخص قیمت مسکن، نقطه ای بالاتر از تورم خواهد بود یا با حرکت در زیر نقطه تقاطع، مسیر افت ارزش واقعی ملک آغاز می شود؟ پرسشی است که در مطالعه پیش رو، پاسخ اقتصادی آن داده شده است:

بازار مسکن در ۲ سال اخیر نوسانات قابل توجهی را پشت سر گذاشت و بعد از یک دوره سه ساله رکودی (نیمه دوم سال ۱۳۸۷ لغایت نیمه نخست سال ۱۳۹۰) ، به دنبال تحولاتی که در عرصه اقتصاد کلان در سال های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ به وقوع پیوست- از جمله اجرای فاز اول طرح هدفمندی یارانه ها و نیز نابسامانی های بازار ارز و سکه- طی دو دوره متوالی فشارهای دوجانبه ای بر بازار مسکن وارد شد. ابتدا در طرف عرضه فشار ناشی از هزینه (cost poush) ، متاثر از طرح هدفمندی، منجر به افزایش قیمت تمام شده تا حدود ۵۰ درصد شد و بلافاصله و با یک تنفس چند ماهه، فشار ناشی از تقاضا (demand poush) و البته از نوع سوداگرانه و متاثر از تحولات بازار ارز و سکه و حرکت نقدینگی، بازار مسکن، مجددا دچار نوسان شد و قیمت مسکن در این دوره نیز تا حدود ۶۰ درصد دیگر افزایش یافت.

مجموعا این دو جهش قیمتی که از نیمه دوم سال ۱۳۹۰ تا سه ماهه اول سال ۱۳۹۲ به صورت متناوب رخ داد، قیمت مسکن در تهران را به طور متوسط با حدود ۱۲۰ درصد افزایش مواجه کرد.

نگارنده در مقاله پیشین که در اوایل تابستان (در فضای انتخاباتی کشور) ارائه شد، پیش بینی کرد که با توجه به نتایج انتخابات، فضای کلی اقتصاد کشور به طور اعم و بازار مسکن به طور اخص از آن تاثیر پذیرد و تحلیل مبسوطی از دلایل تحولات رخ داده در بازار مسکن در آن مطرح شد، مبنی بر اینکه این تحولات ریشه در مسائل اقتصاد کلان کشور دارد و در واقع سرریز مشکلات و تصمیم گیری های غلط چند ساله اقتصاد بر بخش مسکن فرود آمده و نابسامانی های به وجود آمده را رقم زد. اکنون پس از سپری شدن حدود ۵/۱ ماه از روی کار آمدن دولت جدید و مشخص شدن رویکردهای اساسی دولت، حداقل در حوزه سیاسی و اقتصادی، می توان تصویر شفاف تری از جهت گیری شاخص های عمده اقتصادی ارائه داد و مبتنی بر آن تحلیل واقع بینانه تری از چشم انداز بازار مسکن در نیمه دوم سال ارائه کرد.

در این نوشتار، سعی می شود به طور مجمل این چشم انداز را ترسیم کنیم. اما برای ارائه تحلیلی واقعی، لازم است ابتدا نگاهی دقیق تر داشته باشیم بر آنچه در ۲ سال گذشته در این بازار اتفاق افتاده است:

بررسی تحولات مسکن تهران در ۲ سال اخیر:

براساس نتایج طرح آمارگیری بنگاه های معاملات املاک شهر تهران که به طور سه ماهه توسط مرکز آمار ایران انجام می شود، میانگین یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده شهر تهران در بهار سال ۱۳۹۰، حدود یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بوده است که این رقم در بهار سال ۱۳۹۲ به بالغ بر چهار میلیون و دویست هزار تومان رسیده است. یعنی بیش از ۱۲۰ درصد رشد طی ۲ سال یا رشد میانگین سالانه بالغ بر ۵۰ درصد.

جالب توجه اینکه براساس همین سرشماری، میانگین یک مترمربع زیربنای مسکونی تهران در بهار سال ۱۳۷۰ که این آمارگیری در تهران شروع شده است، ۵/۴۷ هزار تومان بوده، یعنی میانگین نرخ رشد سالانه ۲۰ ساله (۷۰ تا ۹۰) در تهران حدود ۲۰ درصد بوده است.

البته باید خاطرنشان کرد که در ادوار کوتاه مدت رشدهای بالاتر اتفاق افتاده، بنابراین نرخ رشد دوره اخیر، نسبت به دوره های قبل در نوع خود یک رکورد محسوب می شود. نمودار شماره (۱) روند تغییرات قیمت و نرخ رشد سالانه یک مترمربع واحد مسکونی در تهران طی سال های ۹۲-۷۰ را نشان می دهد.

براساس نمودار فوق، معاملات مسکن در شهر تهران چهار دوره رونق عمده یا جهش قیمت را تجربه کرده است که نوسان اخیر با بیش از ۱۲۰ درصد رشد قیمت بالاترین افزایش محسوب می شود.

چنانچه بخواهیم سال مبنا را ابتدای سال ۱۳۹۰ در نظر بگیریم و شاخص قیمت مسکن و شاخص تورم را با یکدیگر مقایسه کنیم، روند این دو شاخص به شرح نمودار شماره ۲ خواهد بود.

در نمودار فوق ملاحظه خواهیم کرد، روند شاخص بهای مسکن تهران و شاخص تورم طی سال ۱۳۹۰ و نیمه نخست سال ۱۳۹۱ تا حدود زیادی همپای یکدیگر حرکت کرده اند که از اینجا نتیجه می گیریم جهش این دوره که ما از آن به عنوان جهش اول یاد می کنیم، اثر تورم ساخت یا همان فشار هزینه بوده که مربوط به طرح هدفمندی یارانه ها است، لکن از نیمه دوم سال ۱۳۹۱، شاخص قیمت مسکن فاصله خود را از تورم بیشتر کرده و جهش بیشتری نیز در این دوره اتفاق می افتد که جهش این دوره (جهش دوم) اثر فشار تقاضا ناشی از معاملات سوداگرانه بوده که در پی تحولات نرخ ارز و سکه در بازار اتفاق افتاده است.

از روند این شاخص ملاحظه می شود که اوج شاخص بهای قیمت مسکن تا اواخر بهار ۹۲ بوده و بعد از آن طی تابستان و مهرماه روند افزایشی بهای مسکن متوقف شده و مقداری روند کاهنده یافته و در مجموع شاخص بهای مسکن، حدود ۱۰ درصد کاهش می یابد. بنابراین روند فزاینده تورم در ماه های گذشته از سال ۹۲ ادامه یافته به گونه ای که اگر روند مهرماه تورم را نیز مفروض بگیریم، این دو شاخص بر یکدیگر منطبق می شوند. اما چشم انداز این روند به چه شکل خواهد بود، آیا شاخص قیمت مسکن روند نزولی خود را ادامه خواهد داد و حتی زیر شاخص تورم قرار می گیرد یا جهت این روند عوض خواهد شد؟

چشم انداز شاخص قیمت مسکن در نیمه دوم:

بخش مسکن با توجه به ارتباطات گسترده پسین و پیشین و تاثیر و تاثر آن با سایر بخش های اقتصاد، نوسانات و تحولات آن در بستر فضای کلی اقتصاد و کشور شکل می گیرد و اتفاقا روند قیمت های آن بیشتر و پیش تر از آنکه متاثر از عوامل درونزا باشد، از عوامل برون زا تاثیر پذیرفته و وضعیت بازارهایی همچون بورس، طلا، ارز، شاخص تورم، نقدینگی و… ، تعیین می کند که قیمت مسکن به کدام سمت و سو خواهد رفت. لذا برای ارائه تحلیلی صحیح تر لازم است نگاهی به وضعیت این شاخص ها و پیش بینی روند آنها داشته باشیم و تاثیر تحولات این شاخص را بر روند قیمت مسکن مورد بررسی قرار دهیم.

جهت بررسی دقیق تر، بهتر است نگاهی داشته باشیم به وضعیت این بازارها براساس روندی که در ۲ سال اخیر در ارتباط با یکدیگر طی کرده اند و روندی که احتمالا براساس شرایط ایجاد شده طی خواهد کرد. نمودار شماره ۳ روند شاخص بازارهای مورد نظر را از ابتدای سال ۹۰ تا پایان ۶ ماهه اول سال ۹۲ نشان می دهد.
با توجه به نمودار زیر و نیز شرایط کلی اقتصاد کشور، این نتایج قابل استنتاج است:

الف- بازار سرمایه (بورس) :

از بازار بورس به عنوان دماسنج اقتصاد یک کشور یاد می شود معمولا اقتصاددانان اگر می خواهند ببینند اقتصاد کشوری خوب کار می کند یا نه؟ معمولا به بازار بورس آن کشور نگاه می کنند.

در چند سال گذشته، بازار بورس در کشور ما در اغماء به سر می برد که بیانگر اقتصاد بیمار و سیاست های غلط اقتصادی بود. اکنون وضعیت این بازار به گونه دیگری در حال رقم خوردن است و به ویژه در طی چند ماه اخیر روند رو به رشد و امیدوارکننده ای را شروع کرده است. شاخص بورس که در ابتدا امسال کمتر از ۴۰ هزار واحد بود در حال حاضر عدد ۶۸ هزار را پشت سر گذاشته و با توجه به عقب ماندگی یکی دو سال گذشته به نظر می رسد در ۶ ماهه دوم سال به رشد خود ادامه داده و بخش عمده ای از نقدینگی مازاد جامعه و سرمایه های سرگردان را به خود جذب کند.

این موضوع برای چشم انداز بخش مسکن بسیار مهم است و جذب بیشتر سرمایه در این بازار به مثابه ترمزی برای ورود تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن عمل می کند و با رونق گرفتن بازار بورس باید این نوید را داد که معاملات سوداگرانه در بخش مسکن تضعیف خواهد شد.

ب- بازار ارز و سکه:

ارز و سکه (و همچنین طلا) تقریبا کارکردهای یکسانی دارند قیمت های آنها نیز تابع یکدیگر تعیین شده و روند قیمت های این دو نیز مشابه هم اتفاق می افتد، بازار این دو کالا در ۲ سال اخیر نابسامانی بسیار زیادی را پشت سر گذاشته است که متاثر از فضای نااطمینانی اقتصادی بوده و خود سرمنشا بسیار از اتفاقات سوء در اقتصاد کشور شد. در یکی دو ماه اخیر و بعد از مشخص شدن نتایج انتخابات، با حاکم شدن فضای اطمینان بخش در صحنه سیاسی و اقتصادی کشور، بازار این دو کالا از تب و تاب افتاد و از ثبات نسبی برخوردار شده است. این موضوع کمک خواهد کرد تا سرمایه های جذب شده در این بخش به سمت بخش های مولد و تولیدی گرایش یابد.

ج- شاخص تورم:

شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی (تورم) و روند آن در مقایسه با شاخص قیمت مسکن یکی دیگر از شاخص هایی است که تا حدود زیادی سمت و سوی روند قیمت مسکن و شدت رشد آن را تعیین می کند. در دوره های کوتاه مدت، شاخص بهای مسکن از نوسانات پلکانی برخوردار بوده در حالی که شاخص تورم دامنه نوسان کمتری دارد و غالبا رشد مستمر و افزایشی دارد. بنابراین در دوره های میان مدت شاخص مسکن از شاخص تورم به طور کلی تبعیت کرده و دامنه تغییرات آن با توجه به شاخص تورم تنظیم می شود.
در ۲ سال اخیر شاخص بهای مسکن از شاخص تورم فاصله قابل توجهی پیدا کرده است. بنابراین در سه ماهه اخیر شدت یافتن نرخ تورم از یک طرف و کاهش نسبی شاخص بهای مسکن از طرف دیگر، مجددا فاصله دو شاخص را به یکدیگر، نزدیک کرده است و این موضوع دلالت بر توقف روند کاهشی قیمت مسکن داشته و بسیار غیرمحتمل خواهد بود که شاخص بهای مسکن پایین تر از شاخص بهای تورم قرار گیرد.

د- نرخ رشد اقتصادی:

نرخ رشد اقتصادی، کارنامه اقتصادی یک کشور محسوب می شود و بیانگر کیفیت و کمیت فضای کار و فعالیت در آن کشور است. متاسفانه نرخ رشد اقتصادی ایران در دهه گذشته مطلوب نبوده و فاصله زیادی با نرخ هدف گذاری ۸ درصدی داشته است.

علاوه بر آن حرکت کلی آن نزولی بوده به گونه ای که نرخ رشدهای ۸ درصدی سال های ۸۱ و ۸۲ به منفی ۴/۵ درصد در سال ۹۱ رسیده است. همین نرخ کاهشی تولید و مطلوب نبودن فضای کسب و کار در کنار افزایش تصاعدی نقدینگی عامل اصلی فعالیت های سوداگرانه و شکل گیری اقتصاد سایه (فعالیت های زیرزمینی اقتصاد) شده است.

چنانچه این روند کاهنده ادامه یابد باید بیشتر در انتظار تقاضاهای سوداگرانه بود که بازار مسکن نیز یکی از عرصه های مهم شکل گیری تقاضاهای سوداگرانه است. ولی اگر این حرکت معکوس شود، یعنی اگر نرخ رشد اقتصادی تغییر جهت یابد و فضای کسب وکار رونق بیابد انتظار می رود نقدینگی جامعه جذب فعالیت های تولیدی شود و زمینه سوداگری محدود شود.

جمع بندی

۱- تحولات دو سال اخیر بازار مسکن که به نوبه خود ثبت رکوردی به لحاظ جهش قیمتی نسبت به دوره های مشابه بوده است معلول شرایط اقتصادی کشور بوده و با توجه به شرایط عمومی حاکم بر فضای سیاسی کشور بعد از انتخابات و فروکش کردن معاملات سوداگرانه، قیمت ها تا حدود (۱۰درصد) کاهش یافته است ولی تداوم روند افزایشی تورم باعث شده شاخص قیمت مسکن و تورم (بر مبنای ابتدای سال ۹۰) حداکثر طی ماه های مهر و آبان بر یکدیگر منطبق گردند. این به این معنا خواهد بود که حباب قیمت مسکن در همین سطح باید تخلیه شده فرض کرد و تداوم کاهش قیمت غیرمحتمل خواهد بود.

۲- با توجه به فضای مثبت تحولات سیاسی کشور، کاهش احتمالی تحریم ها، رویکردها و جهت گیری های صحیح اقتصادی دولت، سمت و سوی کلی سرمایه گذاری در نیمه دوم سال، به سمت تولیدو در بخش واقعی اقتصاد خواهد بود و انتظار می رود تب سرمایه گذاری در بازارهای سوداگرانه همچون سکه، طلا و ارز فروکش کند. روند کاهشی نرخ رشد اقتصادی متوقف و سال جاری اقتصادکشور نرخ رشد مثبتی داشته باشد.

۳- در طرف عرضه مسکن این دو اتفاق محتمل خواهد بود:

۳-۱- به دلیل کاهش نسبی نرخ تورم و تاخیر در اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه ها، احتمال آنکه هزینه های ساخت و قیمت تمام شده با افزایش جهشی همراه باشد، اندک است.

۳-۲- با توجه به چشم انداز فضای کلی سرمایه گذاری و تولید در کشور، پروانه های تولید، روند افزایشی خواهد داشت و طرف عرضه تقویت می شود.
۴- در طرف تقاضای مسکن شاهد این روند خواهیم بود:

از یک طرف با توجه به سیاست دولت در زمینه تحریک طرف تقاضا و چشم انداز بهبود درآمد سرانه، به طور نسبی، توان خرید متقاضیان واقعی مسکن، هرچند محدود، بهتر خواهد شد. از طرف دیگر سیاست های کنترل نقدینگی و بهبود نسبی فضای کسب وکار، تقاضای سوداگری در بخش را در کوتاه مدت، تضعیف می کند.

نتیجه گیری نهایی

« بهبود فضای سیاسی و تثبیت شرایط اقتصادی کمک می کند تا روند کاهشی قیمت مسکن طی چند ماه آینده متوقف و از ماه های پایانی سال به تدریج معاملات مسکن با رونق نسبی مواجه شود. از آنجا که رونق مورد نظر با افزایش تولید و عرضه مواجه است و زمینه و شرایط معاملات سوداگرانه نیز (به دلیل چشم انداز مثبت فضای رونق تولید و سرمایه گذاری در کل اقتصاد) فراهم نمی باشد، روند جهشی قیمت مسکن اتفاق نخواهد افتاد و در یک سال آینده حرکت به سمت شرایط تعادلی در بازار مسکن را بیشتر شاهد خواهیم بود. »