علل رشد شدید قیمت زمین

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، گزارش روز گذشته مرکز آمار درباره صعود ۵/۲ برابری قیمت زمین در تهران، با سه دسته واکنش کاملا متفاوت، از طرف عوامل بازار مسکن روبه رو شده: سازنده ها با تایید این جهش، حجم بالای ساخت وساز و تشدید محدودیت در عرضه زمین آن هم به قیمت دلخواه مالک را ریشه جهش می دانند و در مقابل، کارشناسان اقتصادی بر نقش پررنگ برخی مفاد در حال اجرای طرح تفصیلی جدید در شکل گیری تورم سه رقمی در بازار زمین تاکید می کنند.

در این میان، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی با اطلاعی که از نحوه محاسبه قیمت ملک توسط مرکز آمار دارد، در اینکه متوسط ارزش زمین مسکونی در پایتخت این مقدار افزایش پیدا کرده باشد، تردیدهایی را وارد می داند.

آن طور که مرکز آمار ایران دیروز اعلام کرد، متوسط قیمت زمین و ملک کلنگی در شهر تهران طی بهار امسال با ۱۶۰ درصد افزایش به مترمربعی ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسید.

سابقه تاریخی افت و خیز قیمت زمین در پایتخت نشان می دهد، این میزان نرخ رشد و همچنین نحوه صعود، در بازار زمین بی سابقه بوده است و به طور قطع عوامل تازه ای غیر از کمبود همیشگی قطعات زمین آماده ساخت، در این افزایش قیمت موثر بوده اند.

بررسی روند ۸ساله نوسان قیمت زمین در تهران حکایت از رشد متوسط سالانه ۳۲ درصدی در فاصله سال های ۸۴ تا ۹۱ دارد که به این ترتیب رشد ۱۶۰ درصدی در اولین فصل سال۹۲ به معنی اوضاع غیرطبیعی در بازار زمین است.

« انبوه سازان و بسازوبفروش ها» به خاطر حضور موثر در بازار زمین طی دو سال اخیر و خرید های مداومی که با هدف تامین محل اجرای پروژه های جدید ساختمانی، از این بازار انجام داده اند، افزایش ۱۶۰ درصدی قیمت ملک کلنگی در فصل بهار امسال را تایید می کنند و حتی نرخ رشد واقعی را در برخی مناطق تهران، خیلی بیشتر از رقم اعلام شده می دانند.

واکنش مالکان زمین به ناپایداری ارز

ایرج رهبر رییس انجمن انبوه سازان تهران در این باره به « دنیای اقتصاد» گفت: در دو سال اخیر به واسطه رونق ساخت وساز در تهران، بیشترین رشد قیمت در مقایسه با آپارتمان و انواع ملک تجاری و مسکونی، نصیب بازار زمینشد.

رهبر درباره علت افزایش قیمت زمین تصریح کرد: در بازار زمین، موجودی قطعات آماده به ساخت خیلی محدود شده و دارندگان زمین خام در ماه های اخیر نرخ عرضه را به شدت کاهش دادند، به خصوص در زمستان سال گذشته و بهار امسال ناپایداری قیمتی در بازارهایی همچون ارز و طلا، مالکان زمین های خام را واداشت دارایی مطمئن و کم ریسک خود را تا تثبیت اوضاع اقتصادی، نگه دارند و از فروش امتناع کنند.
رییس انجمن انبوه سازان همچنین تاکید کرد: از طرفی، مالکان ساختمان های شبه کلنگی که این روزها مشارکت با سازنده ها را برای تخریب و نوسازی، در سطح گسترده ای شروع کرده اند، اگرچه تاحدودی نبود، زمین خام قابل ساخت در تهران را جبران کرده اند، اما سهم بالایی از بابت زمین در مشارکت مطالبه می کنند؛ طوری که نسبت مشارکت بین مالک و سازنده از ۶۰درصد و ۴۰درصد سال های اخیر هم اکنون به ۷۰درصد و ۳۰درصد تغییر کرده است.
رهبر عامل سوم در رشد شدید قیمت زمین را عدم محدودیت در تعیین قیمت فروش واحدهای مسکونی از سوی سازنده ها دانست و گفت: انتقال بدون دردسر هزینه تامین زمین به قیمت تمام شده ساخت و در نتیجه افزایش قیمت فروش واحدها، تاحدودی سازنده ها را تسلیم خواسته مالکان زمین کرده است.

نقش طرح تفصیلی و رونق تجاری سازی

به گزارش « دنیای اقتصاد» فارغ از تحلیل سازنده ها درباره علل وقوع تورم سه رقمی در بازار زمین و ملک کلنگی، کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن با بیان اینکه این پدیده تقریبا از نیمه های سال ۹۱ قابل پیش بینی بود، معتقدند: تسهیلات مربوط به تراکم و کاربری در طرح تفصیلی جدید تهران عامل اصلی در افزایش قیمت زمین محسوب می شود.

محمود جهانی کارشناس و مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن در این باره به « دنیای اقتصاد» گفت: در ارتباط با قیمت زمین دو موضوع اساسی مطرح است. اول اینکه به طور کلی زمین در صف اول بورس بازی است و میل سوداگری در بازار مسکن اول متوجه زمین می شود؛ بنابراین نرخ رشد قیمت زمین همواره بالاتر از نرخ شد مسکن است. از طرف دیگر، تحولات اخیر در قیمت زمین را باید در طرح تفصیلی جدید تهران جست وجو کرد. از سال گذشته که طرح تفصیلی جدید به اجرا درآمد و به طور میانگین یک طبقه تراکم اضافی برای همه املاک شهر تهران در این طرح دیده شد، شاهد هستیم که بهره وری زمین افزایش پیدا کرده و مقررات جدید ساخت وساز یک مزیت برای زمین ها و املاک کلنگی محسوب می شود. این اتفاق باعث مطلوبیت نسبی زمین در مقایسه با قبل شده و به همین خاطر قیمت معاملاتی زمین نسبت به حالت طبیعی، رشد بیشتری پیدا کرده است.
جهانی افزود: در این دوره، طول زمان افزایش قیمت زمین نسبت به دوره های قبل، از یک سال تا حداکثر یک سال ونیم، به حدود دوسال پیاپی تغییر کرده است.

همچنین فردین یزدانی تحلیلگر بازار مسکن نیز افزایش بیش از ۱۵۰ درصدی قیمت زمین در بهار امسال را پیامد طرح تفصیلی جدید و البته رونق بلندمرتبه سازی های تجاری در مناطق مختلف شهر عنوان کرد.
تعریف کاربری تجاری برای زمین های بزرگ و قیمت چندبرابری این زمین ها در مقایسه با کاربری مسکونی، کشش قیمتی در بازار ملک کلنگی به وجود می آورد و باعث سرایت بخشی از قیمت زمین تجاری به قیمت زمین های مسکونی می شود.

افزایش ۱۶۰درصدی، چگونه؟

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی می گوید: حجم معاملات زمین در برخی مناطق مختلف تهران به قدری ناچیز است که گاهی اعمال قیمت این معاملات در محاسبه متوسط نرخ زمین، باعث پایین آمدن دقت آماری در اعلام قیمت میانگین می شود. علی چگینی در گفت وگو با « دنیای اقتصاد» افزود: اطلاعاتی که ما از نحوه انجام معاملات ماهانه و فصلی در بازار زمین در سامانه رهگیری معاملات مسکن داریم، نشان می دهد حجم خرید و فروش ها در یک منطقه از تهران فوق العاده بالا و در منطقه ای دیگر خیلی ناچیز و به تعداد انگشتان دست است و نمی شود بدون درنظر گرفتن سهم وزنی، نرخ میانگین را محاسبه کرد؛ ضمن اینکه در یک فصل از سال، زمین های گران ترین محله یک منطقه معامله می شود و در فصل مشابه سال بعد، معاملات در آن منطقه به زمین های ارزان ترین محله اختصاص پیدا می کند در این حالت، مقایسه فصلی میانگین قیمت در آن منطقه و در نتیجه محاسبه نرخ رشد قیمت، به معنی انعکاس شرایط واقعی بازار زمین نیست. چگینی در ادامه تصریح کرد: در مکاتبه ای با مرکز آمار ایران، درخواست خواهیم کرد طریقه محاسبه میانگین قیمت زمین در تهران طی بهار امسال را اعلام کنند تا اگر این اتفاقات، در محاسبه آنها لحاظ شده باشد، برای دوره های بعد، بازنگری هایی اعمال شود.