ترکیب تقاضا در بازار مسکن

پارس به نقل از دنیای اقتصاد: رییس پیشین مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران از تقویت نوعی از تقاضا به بازار خرید مسکن تحت عنوان تقاضای سوم خبر می دهد و می گوید: در حال حاضر غالب معاملات آپارتمان های مسکونی در تهران توسط این گروه از متقاضیان در مقایسه با دو گروه قبلی « تقاضای مصرفی» و « تقاضای سرمایه ای» انجام می شود.
این مدل از تقاضا در بازار مسکن را خانوارهایی تشکیل داده اند که همگی دارای سابقه مالکیت تا لحظه انجام معامله هستند؛ اما برای تبدیل به احسن کردن محل سکونت، اقدام به تعویض آپارتمان می کنند. این متقاضیان اغلب از مناطق مرکزی یا توسعه یافته تهران به سمت محله های در حال توسعه و البته ارزان قیمت نقل مکان می کنند تا از یک سو با پول حاصل از فروش آپارتمان فعلی، واحدی با متراژ بزرگتر صاحب شوند و از سوی دیگر بتوانند از ارزش افزوده واحد جدید تحت تاثیر توسعه یافتگی محله بعد از چند سال، بهره مند شوند.
علیرضا قهاری رییس پیشین مرکز مطالعات شهرسازی و معماری – وابسته به وزارت مسکن وقت و وزارت راه وشهرسازی فعلی- دراین باره معتقد است: ساخت وسازهای جدید در مناطق دوردست شهر تهران همچون منطقه۲۲ را عمدتا گروه سوم تقاضا خریداری می کند و از آنجا که تقاضای مصرفی – خریدارانی که برای بار اول وارد بازار مسکن می شوند همچون زوج های جوان- قدرت خرید واحدهای مسکونی نوساز را ندارند، سهم آنها از معاملات نوسازها فوق العاده پایین است.
متن گفت وگو با علیرضا قهاری را در زیر بخوانید:
برای خرید مسکن در کلان شهری همچون تهران مولفه های متعددی از سوی خانوار برای خرید خانه در نظر گرفته می شود. فردی که به بازار مصرفی مسکن وارد می شود و به مسکن نگاه تامین سرپناه دارد علاوه بر فاکتور اقتصادی چه مولفه های مهمی در خرید مسکن برای وی تعیین کننده است؟
در کلان شهری همچون تهران بازار مصرفی مسکن به چندین بخش تبدیل می شود. یک بخش گروهی هستند که به این شهر مهاجرت کرده اند و با شرایطی متفاوت به بازار مسکن پایتخت وارد می شوند. گروه دیگری ساکنانی هستند که یا از ابتدا در شهر تهران متولد شده اند یا از زمان مهاجرت آنها به تهران سالیان زیادی می گذرد. گروه اول چون از امکانات مالی کمتری به دلیل مهاجرت به یک شهر بزرگتر برخوردار هستند و اغلب به دنبال کار و فعالیت اقتصادی به این شهر مهاجرت کرده اند قاعدتا در حاشیه شهرها و شهرهای جدید ساکن می شوند. به تعبیری دیگر خوابگاهی در اطراف کلان شهر برای خود برمی گزینند و روزها برای فعالیت اقتصادی به شهر مادر مهاجرت می کنند. بنابراین نگاه تامین سرپناه در خرید یا اجاره خانه برای آنها اولویت دارد.
اما گروه دوم یعنی ساکنان خود کلان شهر با انگیزه های دیگری مثل تغییر رویکردها و نگرش ها میل به جابه جایی درون شهری دارند. یکی از مولفه های مهم در خانواده ها برای تغییر مسکن تغییر نسل است. یعنی وقتی یک خانواده ای در یک محله متوسط زندگی می کند و فرزندانشان در همان محل متولد و بزرگ می شوند در عین حال شهر گسترش پیدا می کند و محلات جدید جاذبه های تازه ای برای نسل ایجاد به وجود می آورد، این موضوع باعث می شود که نسل جدید چندان به امکانات محله خود قانع نباشد. این تغییر نگرش در نسل جدید سبب می شود تا به خانواده ها فشار آورند تا از محله قدیمی خود به محله ای با امکانات رفاهی بیشتر یا به اصطلاح مدرن تر نقل مکان کنند، البته جابه جایی مکانی در شهر الزاما به منزله پیشرفت نیست. هنوز هم برای بسیاری از خانواده ها هویت محله و هم راستایی فرهنگ خانواده با فرهنگ محله در اولویت انتخاب مکان زندگی آنها قرار دارد.
یعنی اگر خانواده ای دارای یک فرهنگی باشد که به عنوان مثال به منطقه تهرانپارس نمی خورد و بخواهد در آنجا سکونت داشته باشد مسلما در آن محله نمی تواند پیشرفت داشته باشد. چون ممکن است دچار دگرگونی شود و اگر به نظرش پیشرفتی هم داشته باشد پوسته ای خواهد بود. یعنی این خانواده توانسته در یک منطقه گران قیمت شهر زندگی کند ولی با آن بیگانه است و ممکن است با روحیات آدم ها سازش نداشته باشد.
در واقع از دیدگاه شما انتخاب محل جدید زندگی باید به گونه ای صورت گیرد که صدمه روحی به خانواده ها وارد نشود.
بله. چراکه اگر تغییر درست انجام نشود این تغییر مکانی ممکن است به اعضای خانواده خصوصا افرادی که در سنین بالاتر قرار دارند و اصولا سازش پذیری کمتری با محیط جدید دارند صدمه وارد کند. اگر بخواهم راحت تر بگویم در واقع یک نوع احساس غربت در وجود فرد ایجاد می شود که منجر به گسستگی ارتباطات همسایه ها از هم می شود. ولی محلات قدیمی هویت و ماندگاری را برای افراد ایجاد می کند.
گذشته از خانواده هایی که به دلیل فشار افراد جوان تر خانواده به محلات جدید نقل مکان می کنند در چند سال اخیر شاهد جابه جایی درون شهری خانواده هایی هستیم که در سال های میانه زندگی خود قرار دارند و این ریسک را می پذیرند که در منطقه جدیدی از شهر مثل منطقه ۲۲ زندگی کنند. به تعبیری دیگر با انگیزه تبدیل به احسن کردن خانه خود محله ای جدید را برای ادامه زندگی انتخاب می کنند. چه عاملی باعث می شود که این جابه جایی انجام شود و خانواده ای که حالا در میانه راه زندگی هستند چنین ریسکی را بپذیرند و چنین منطقه ای را برای سکونتشان در نظر بگیرند؟
خودتان هم در صحبت هایتان به آن اشاره کردید. اولین انگیزه تبدیل به احسن کردن خانه است. این افراد به دنبال بالا بردن کیفیت خانه خود هستند اما از آنجا که خرید و سکونت در خانه های محله های با کیفیت قدیمی شهر هزینه بیشتری را بر آنها تحمیل می کنند بنابراین انتخاب خود را به سمت محله های جدید شهر مثل منطقه ۲۲ می برند. چون در مناطق تازه تاسیس قیمت زمین، ملک و سایر هزینه های سکونت نسبت به مناطق با کیفیت قدیمی شهر پایین تر است و خانواده می تواند با صرف هزینه کمتر در منطقه ای که احتمالا کیفیت بالاتری دارد زندگی کند.
بنابراین بازهم فاکتور اقتصادی تعیین کننده خواهد بود.
حتما همینطور است. مثل مهاجرت به کشوری دیگر است. وقتی از کشورتان به کشوری دیگر مهاجرت می کنید ممکن است در مرحله اول به مساله هویت یا اینکه شهروند درجه چند هستید توجه نکنید. در این مرحله بیشتر فاکتور اقتصادی تعیین کننده است.
اما مهاجرت با این انگیزه باعث به وجود آمدن پدیده حاشیه نشینی خواهد شد.
اگر دقت کرده باشید در طول ۳۰ سال گذشته با افرادی که در حاشیه شهرها سکونت می کنند دو نوع برخورد می شد. یک عده می گفتند ساکنان حاشیه شهرها باعث توسعه بی رویه شهر و ایجاد ناهنجاری های اجتماعی می شوند و عده ای دیگر معتقد بودند که براساس آموزه های دینی باید مهاجران را پذیرفت و به آنها کمک کرد. اما پیش از این باید به این موضوع توجه کرد که اگر برنامه ریزی صحیحی برای تمامی محله های شهر وجود داشته باشد انگیزه مهاجرت از محلی به محل دیگر وجود ندارد.
در بازار مسکن با خریدارانی مواجه می شویم که برخی مواقع خانه هایی را برای سرمایه گذاری در محله هایی از شهر می خرند که هیچ گاه حاضر نیستند خودشان برای سکونت به آن محله بروند. چه عاملی می تواند سبب شود تا خریدار برای سکونت خودش هم آن منطقه را انتخاب کند؟
اول اینکه در آن منطقه احساس راحتی داشته باشد و این تصور را داشته باشد که اگر به آن محله مهاجرت کند شرایط زندگی او ارتقا پیدا می کند. به عبارتی دیگر، بتواند رفاه بیشتری را برای خود و خانواده اش تامین کند. دومین معیار به نگاه فرد بستگی دارد که بتواند به محله سکونت خود احساس تفاخر داشته باشد. بسیاری تصور می کنند که مسکن با شأن انسان رابطه دارد. اما بسیاری از بزرگان هستند که با وجود ترفیع مقام و رتبه هنوز هم در بافت های قدیمی شهر زندگی می کنند. مسکن هیچ وقت تشخص نمی آورد، البته به صورت ظاهری می آورد ولی مفهومی و باطنی نمی آورد.
اگر بخواهیم بحث را در بخش دیگری ادامه دهیم می خواهیم نگاهی داشته باشیم به نوع تقاضای غالب در بازار مسکن در ماه های آینده. در صورتی که جو روانی حاکم بر بازار مسکن در همین حالت باقی بماند پیش بینی می کنید تقاضا در بازار مسکن در ماه های آینده به چه سمتی برود؟ گروه هایی که به دنبال تبدیل به احسن کردن خانه ها هستند یا گروه های مصرفی واقعی؟
ما همچنان در چند سال آینده به دلیل شکل هرم سنی جمعیت کشور تقاضای واقعی مسکن را داریم. از طرفی با توجه به صحبت های ارائه شده بنا است یارانه نقدی همچنان ادامه پیدا کند که به معنی ادامه تزریق نقدینگی در سطح جامعه است. اما این نقدینگی و تسهیلات بانکی در حد گذشته نمی تواند تقاضای واقعی (مثل جوانی که تازه تشکیل خانواده داده و به دنبال خرید خانه است) را پوشش دهد. به همین دلیل به نظر می رسد وضعیت موجود فقط به تقاضای غیرواقعی و افرادی که دنبال تبدیل به احسن کردن خانه خود هستند کمک کند.