کارنامه مسکن در سه دولت

پارس به نقل از دنیای اقتصاد، خلاصه نتایج برنامه هایی که ۳ رییس جمهور در ۲۴ سال گذشته برای بازار مسکن به اجرا درآورده اند، با دو شاخص « رشد قیمت» و « حجم عرضه» قابل سنجش است طوری که اندازه های این دو شاخص و مقایسه آنها با یکدیگر در این ۶ دولت می تواند کفایت برنامه ها را بازگو کند.
این مقایسه برای شاخص اول، حاکی از شباهت منحنی نرخ رشد قیمت در دوره ۴ ساله همه دولت ها است به این صورت که در هر یک از دولت های پنجم تا دهم، قیمت مسکن در برخی سال ها ثابت یا رشد منفی داشته و در برخی سال ها صعودی به مراتب بیشتر از نرخ تورم را پیدا کرده است با این تفاوت که در طول دوره ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد، قیمت به طرز بی سابقه ای در دولت اول وی تا ۷۸ درصد جهش می کند و دو سال بعد یعنی در دولت دوم به شکل خیره کننده تا سطح بی سابقه منفی ۱۴ درصد پایین می آید که این دو نرخ رشد مثبت و منفی در سایر دولت ها اتفاق نیفتاده است.
مقایسه صورت گرفته برای شاخص دوم – حجم عرضه - نیز حکایت از آن دارد که در دولت دوم محمود احمدی نژاد رکورد عرضه مسکن زده شده و در این ۴ سال با احتساب مسکن مهر، حدود ۱۶ سال دولت های سازندگی و اصلاحات، ساخت وساز مسکونی و آپارتمان جدید به بازار تزریق شده است.
در فاصله سال های ۸۸ تا ۹۱ طبق اعلام مرکز آمار دو میلیون و ۶۲۲ هزار واحدمسکونی جدید در شهرهای کشور احداث شده که با احتساب آمار وزارت راه وشهرسازی مبنی بر ساخت حداقل ۷۰۰ هزار مسکن مهر در شهرهای جدید اطراف کلانشهرها – پروانه ساختمانی شهرهای جدید در محاسبات مرکز آمار لحاظ نمی شود- کل حجم عرضه مسکن جدید در دولت دهم به بالای ۳ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد رسید. این در حالی است که در مجموع دولت های سازندگی و اصلاحات معادل ۳ میلیون و ۲۹۹ هزار واحدمسکونی جدید در کشور ساخته شد.
به گزارش « دنیای اقتصاد» مرکز آمار ایران در آستانه تکمیل دوره ۸ ساله ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد، با انتشار گزارش کاملی از « نرخ افت وخیز قیمت مسکن در ۷۹ فصل منتهی به پاییز ۹۱» و همچنین « میزان ساخت وساز های مسکونی در فاصله سال های ۶۹ تا ۹۱» کارنامه تقریبا کاملی را از عملکرد دولت های سازندگی، اصلاحات و اصولگرا در حوزه بازار ملک ارائه کرده است.
هر چند در این گزارش، جای خالی نرخ تورم و غیبت شاخص های مربوط به ۴ سال اول دولت سازندگی - در میان اعداد و ارقام- مقایسه را غیرممکن کرده است اما چنانچه نرخ تورم ۲۴ سال اخیر و همچنین اوضاع بازار مسکن سال های ۶۸ تا ۷۱ لحاظ شود، برآیند آمار به دست آمده از این ترکیب کامل نشان خواهد داد: در طول دوره هر یک از سه رییس جمهور اکبر هاشمی رفسنجانی، محمد خاتمی و محمود احمدی نژاد، در یک دولت ارزش واقعی ملک مسکونی رو به پیشرفت یا پسرفت گذاشته و بلافاصله در دولت بعدی همان رییس جمهور عکس یکی از این دو حالت را تجربه کرده است.
به بیان ساده تر در دوره سازندگی، میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در دولت اول با فاصله فوق العاده زیادی، کمتر از نرخ تورم بوده است به طوری که در سال های ۶۸ تا ۷۱ اگر چه قیمت اسمی خانه و آپارتمان در شهر تهران بین ۲ تا ۵ درصد افزایش یافت اما در مقایسه با تورم سالانه ۹ تا ۴/۲۴ درصدی آن زمان، قیمت واقعی ملک رشد منفی پیدا کرده است.
در دولت دوم سازندگی این وضعیت معکوس می شود به طوری که میانگین رشد سالانه ۳۸ درصدی قیمت مسکن در تهران در مقایسه با میانگین نرخ تورم ۳۲درصدی در این ۴ سال، حکایت از رشد مثبت ارزش واقعی ملک دارد. در سال آخر این دولت – سال۷۵- قیمت مسکن ۷۰ درصد افزایش یافت که تا آن زمان، این نرخ رشد بی سابقه بود.
در دو دولت سازندگی میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از حدود ۴۰ هزار تومان در سال۶۸ به ۱۶۰ هزار تومان در سال۷۵ افزایش پیدا کرد و به این ترتیب رشد ۴ برابری را تجربه کرد.
اصل برنامه دولت هاشمی رفسنجانی در بازار مسکن را « ساخت مسکن استیجاری» تشکیل داد که نزدیک به ۸۰ هزار واحد مسکونی استیجاری در این مدت از طریق ارائه زمین قسطی به انبوه سازان به شرط اجاره ۵ساله به مستاجرها در کشور احداث شد که البته بعدها بخاطر آنچه بی اثر بودن مسکن استیجاری و اجاره صوری واحدها – برخی انبوه سازان واحدها را به اقوام اجاره می دادند- عنوان شد، اجرای این طرح متوقف شد.
در دو دولت اصلاحات که از سال۷۶ شروع و تا سال۸۳ ادامه می یابد، قیمت واقعی املاک مسکونی در دولت اول رشد منفی دارد به طوری که میانگین ۴ساله قیمت مسکن در فاصله سال های ۷۶ تا ۷۹ حدود ۱۰ درصد و نرخ تورم ۴ساله در همین مدت نیز ۱۷ درصد می شود. در دولت دوم دوره اصلاحات وضعیت معکوس می شود، به طوری که میانگین ۴ساله قیمت مسکن ۲۹ درصد افزایش می یابد حال اینکه نرخ تورم ۴ساله در این مدت تنها ۵/۱۴ درصد می شود.
در ۸ سال دولت محمد خاتمی میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در تهران از ۱۵۵ هزار تومان به ۵۸۳ هزار تومان می رسد و رشد ۷/۳ برابری پیدا می کند.
در سال های دولت اصلاحات، برنامه شاخص و کلیدی برای تامین مسکن و هدایت بازار ساخت وساز وجود ندارد و در این سال ها حجم محدودی مسکن اجاره به شرط تملیک احداث می شود، اما در مقابل، بخش خصوصی در شهرها سرمایه گذاری قابل توجهی انجام می دهد.
بازار مسکن در دو دولت محمود احمدی نژاد با شرایط متفاوتی روبه رو می شود. در سال سوم دولت اول احمدی نژاد – سال۸۶، قیمت مسکن در تهران ۷۸ درصد جهش کرد. در این سال دولت قانون مسکن مهر را در مجلس به تصویب رساند و از آن سال ساخت وساز روی زمین های ۹۹ساله آغاز شد طوری که در سال۸۸ یعنی نقطه اوج صدور پروانه برای واحدهای مسکونی مهر و عقد قرارداد با پیمانکاران و جلب توجه این طرح در کشور، نرخ رشد قیمت مسکن به عدد منفی ۱۴ درصد رسید و بیشترین نرخ رشد منفی در طول سال های ثبت شده در تاریخ بازار مسکن را تجربه کرد. در ۸ سال فعالیت دولت احمدی نژاد میانگین قیمت مسکن در تهران از مترمربعی ۶۴۸ هزار تومان به ۲ میلیون و ۷۶۱ هزار تومان افزایش پیدا کرد و تقریبا به اندازه دولت سازندگی -۲/۴ برابر- رشد کرد.
عرضه ۸ میلیون واحدمسکونی
براساس آنچه مرکز آمار ایران اعلام کرده، در ۲۴ سال اخیر ۸ میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شده است که یک میلیون و ۱۷۱ هزار واحد آن در ۸ سال دولت سازندگی، دو میلیون و ۱۲۸ هزار واحد در ۸ سال دولت اصلاحات و ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد نیز در دولت اصولگرا ساخته شده است.
به این ترتیب در دولت های نهم و دهم با احتساب مسکن مهر نزدیک به ۵/۱ برابر دولت های سازندگی و اصلاحات، عرضه مسکن جدید به بازار اتفاق افتاده است.
نکته قابل تامل در گزارش مرکز آمار ایران رفتار منحنی نرخ رشد قیمت مسکن است که نشان می دهد در طول دولت های گذشته، این منحنی تقریبا به یک شکل همسان افت وخیز داشته است، اما اینکه چرا در سال های اخیر میزان افزایش قیمت مسکن، توجه خریداران را بیشتر از گذشته به خود جلب کرده است به سطح قدرت خرید خریداران برمی گردد که تحت تاثیر نرخ تورم و تضعیف شدید قدرت خرید مسکن، فشار قیمت ها بیشتر از قبل، خودنمایی می کند.