حال بازار مسکن درنیمه دوم سال

رکود غیر تورمی بازار مسکن در فاصله سال های ۹۲ تا نیمه نخست سال ۹۶ سبب شده بود تا ارزش افزوده این بخش در پایین ترین سطح نسبت به سایر بازارها به خصوص سود سپرده های بانکی قرار بگیرد. همزمان با کاهش سود سپرده ها در انتهای نیمه نخست سال گذشته، بسیاری از کارشناسان پیش بینی می کردند که نقدینگی موجود در بانک ها به سمت بازارهای زودبازده مانند ارز و سکه و سهام و در مرحله بعدی بازار مسکن به عنوان بازار دیربازده تر از این بازارها سرازیر شود.

اتفاقی که با یک فصل فاصله رخ داد و از دی ماه سال گذشته بازار مسکن وارد فاز پیش رونق شد و سپس افزایش قیمت ها در شیبی آرام قرار گرفت. اما همزمان با وقوع برخی تلاطمات در بازارهای ارز و سکه، مسکن نیز به عنوان کالای سرمایه ای برای حفظ دارایی های مردم در برابر حفظ تفاوت های ارزش پول ملی با ارز، در فاصله زمانی کوتاهی تحت تأثیر قرار گرفت و سبب بروز جهش قیمتی بخش مسکن در بازه زمانی اردیبهشت تا مرداد امسال شد.

بنا بر گزارشات تحلیلی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، اردیبهشت ماه امسال بالاترین میزان معاملات با رقم ۱۹ هزار و ۴۴۲ فقره در طول ۱۵ ماه اخیر انجام شد که نسبت به ماه مشابه سال گذشته (اردیبهشت ۹۶) ۱۶.۳ درصد رشد داشت؛ همزمان میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت امسال به ۵ میلیون و ۹۸۰ هزار تومان رسید که رشد ۳۴.۲ درصدی قیمت نسبت به اردیبهشت سال گذشته را نشان می داد. گره خوردن افزایش قیمت و معاملات با یکدیگر ، ورود به دوره رونق بازار مسکن را نوید می داد.

اما این اتفاق در خرداد امسال با جهش قیمتی مصادف شد به گونه ای که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در این ماه با حدود ۵۰۰ هزار تومان افزایش نسبت به اردیبهشت به رقم ۶ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که افزایش ۴۴.۵ درصدی نسبت به خرداد سال گذشته را نشان می داد. ضمن اینکه تعداد معاملات نیز به ۱۵ هزار و ۲۰۹ فقره کاهش پیدا کرد که سبب افت ۲۱.۸ درصدی معاملات نسبت به اردیبهشت امسال و رشد منفی ۲.۹ درصدی نسبت به خرداد سال گذشته شد. اتفاقی که سبب شد کارشناسان زنگ خطر ورود به دوره رکود تورمی و احتمال تکرار آن در ماه های بعد را به صدا درآورند.

بار دیگر جهش قیمتی بازار مسکن همزمان با کاهش تعداد معاملات در تیرماه اتفاق افتاد و میانگین قیمتی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با افزایش حدودا ۵۰۰ هزار تومانی نسبت به خرداد به ۶ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان رسید که سبب رشد ۵۳.۹ درصدی قیمت مسکن نسبت به تیر ۹۶ شد. تعداد معاملات هم حدود ۱۰ درصد نسبت به خرداد کاهش یافت و به رقم ۱۳ هزار و ۷۹۶ فقره رسید که نسبت به تیر سال گذشته ۶.۴ درصد کمتر بود. این موضوع نظریه کارشناسان مبنی بر حاکم شدن رکود تورمی به بخش مسکن را تأیید می کرد.

 با افزایش شدید ۶۲ درصدی قیمت مسکن در مرداد امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته و افزایش حدودا ۵۰۰ هزار تومانی میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نسبت به تیرماه و رسیدن به رقم بی سابقه ۷ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان در هر متر مربع، نظریه تداوم رکود تورمی در ادامه سال جاری، بار دیگر تأیید شد؛ چرا که تعداد معاملات نیز با کاهش عجیب ۲۸.۱ درصدی نسبت به مرداد سال قبل و حتی حدودا ۵ درصدی نسبت به ماه قبل از آن (تیر ۹۷) مواجه شد و تنها ۱۳ هزار و ۱۲۰ فقره معامله به امضا رسید. کاهش سنگین قدرت خرید مسکن خانوارها به دلیل جهش قیمت ها می تواند مهم ترین دلیل این اتفاق باشد.

رکود تورمی مسکن ادامه خواهد یافت؟

حال که در آستانه ورود به نیمه دوم سال هستیم و عموما همه ساله در فصول پاییز و زمستان با رکود فصلی بازار مسکن به دلیل کاهش تمایل مردم به جابه جایی مواجه می شویم، بیم آن می رود که رکود تورمی همچنان ادامه داشته باشد چرا که تورم عمومی که موجب افزایش قیمت تمام شده ساخت و ساز ( ناشی از افزایش قیمت نهاده های ساخت و ساز شده و در عین حال بدلیل فصل سرما، میزان تقاضا برای خرید مسکن کاهش می یابد. 

کارشناس اقتصاد مسکن: بیشترین احتمال، تداوم رکود تورمی تا پایان سال

نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص احتمال تداوم رکود تورمی در بخش مسکن به خبرنگار مهر گفت: عوامل و متغیرهای زیادی بر بازار مسکن اثرگذار است به همین دلیل پیش بینی بازار در این شرایط بسیار سخت خواهد بود.

وی می گوید: بیش از هر موضوعی متغیرهای سیاسی در این بازار دخالت داشته که به طور مستقیم بر بازارهای موازی مانند ارز و سکه و غیر مستقیم به بازار مسکن ورود خواهد کرد. با این حال معتقدم بازار ارز توانسته در چند هفته اخیر به یک ثبات نسبی برسد و دیگر شاهد نوسانات سنگینی مانند ماه های گذشته در بازار ارز نیستیم .

به گفته رزبان، مردمی که ارز زیادی خریداری کرده اند به مرور با ایجاد ثبات در نرخ آن، ارز خود را به بازار تزریق می کنند تا بتوانند وارد بازار مسکن شوند این موضوع بر قیمت مسکن مؤثر خواهد بود و سبب افزایش نسبی این کالای سرمایه ای در هفته های پیش رو خواهد شد.

وی شیب افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم امسال را آرام پیش بینی و تصریح کرد: با این حال بازار ساخت و ساز چندان با آینده روشنی روبه رو نیست چرا که به نظر می رسد بخش مهمی از سازندگان حرفه ای به حوزه خرید و فروش در بازارهای موازی ورود کرده اند و بخش ساخت و ساز را چندان بازار مطمئنی برای سرمایه گذاری و سوددهی نمی دانند.

مدرس اقتصاد مسکن یادآور شد: بعید می دانم بتوانیم به سرعت و طی چند ماه از رکود تورمی خارج شویم چرا که قدرت خرید مسکن مردم به شدت کاهش یافته و نه دولت و نه بانک ها توان تسهیلات دهی بالا برای جبران این قدرت خرید را ندارند.

وی با اشاره به افزایش قیمت مصالح ساختمانی که یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن است گفت: با توجه به اینکه ارزش افزوده بخش مسکن در دو فصل گذشته نسبت به بازارهای موازی در جایگاه پایین تری قرار دارد، در صورت کاهش نرخ ارز و سکه نیز بعید است فروشنده ها حاضر به کاستن از قیمت املاک خود باشند و با چسبندگی و مقاومت قیمتی عرضه کنندگان مواجه خواهیم بود تا بتوانند تفاوت ارزش افزوده بخش مسکن با سایر دارایی های سرمایه ای را (در صورت بروز ثبات یا کاهش قیمت در بازارهای موازی) جبران کنند. مگر اینکه سرعت کاهش قیمت دلار بالا باشد و دارندگان دلار مجبور به فروش سریعتر ارزهایی که قبلا خریداری کرده اند شوند.

رزبان تأکید کرد: محتمل ترین گزینه برای بازار مسکن در شش ماه دوم امسال، ادامه رکود تورمی و افزایش قیمت ها اما با شیبی ملایم تر از شش ماهه نخست خواهد بود.

اقتصاددان: دولت فعلا در بازار مسکن دخالت نکند

بهروز ملکی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن نیز در گفتگو با خبرنگار مهرگفت: در نیمه دوم سال جاری در شرایط شبه رکودی و تورمی شش ماهه اول خواهیم بود و وضعیت فعلی این بازار در نیمه دوم امسال هم ادامه خواهد یافت. اما شیب رشد قیمت کمتر از نیمه نخست امسال خواهد بود.

این اقتصاددان افزود: در شرایط فعلی بهتر است دولت از هر گونه مداخله در این بازار صرف نظر کند تا ابتدا بازار به آرامش برسد چراکه هر گونه مداخلات دولتی می تواند شوک جدیدی به بازار مسکن وارد آورد.

به گفته ملکی در ماه های پیش رو بازار سکه و ارز و سود سپرده های بانکی به همراه اتفاقات و رویدادهای سیاست داخلی و بین المللی و خصوصا نحوه سیاست گذاری در بخش مسکن مهمترین عوامل بروز تحولات جدید در بازار مسکن خواهد بود.