عبور غیرقانونی از طرح تفصیلی

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، دلالان بازار خرید و فروش مقررات ساختمانی در تهران برای سازگار کردن محتوای طرح تفصیلی جدید تهران با خواسته مالکان، حلالی درست کرده اند که در ازای شراکت ۲۰ تا ۵۰ درصدی، آن را در اختیار مالک قرار می دهند.

این حلال که رنگ « قرمز» ضوابط طرح تفصیلی را به راحتی « سبز» می کند، قادر است کاربری املاکی را که در پهنه های خاص قرار گرفته اند به مسکونی یا تجاری تبدیل کند.

هر چند مدیریت شهری تهران، از سال گذشته که طرح تفصیلی جدید مبنای صدور پروانه های ساختمانی قرار گرفت تا به حال، هر نوع دستکاری کاربری املاک را « محال» عنوان کرده است اما همان عواملی که به خرید و فروش تراکم مشغول هستند، اخیرا وارد عرصه تغییرکاربری نیز شده اند.

دلالان تغییرکاربری می گویند که قادرند زمین هایی را که در نقشه طرح تفصیلی روی پهنه فضای سبز واقع شده و کاربری هایی همچون پارک یا مزارع پرورش گل وگیاه برایشان تعیین شده، به پهنه مسکونی یا پهنه تجاری منتقل کنند.

کارشناسان شهری دراین باره معتقدند: لباسی که طرح تفصیلی جدید بر تن املاک شهر تهران کرده است در برخی موارد آنقدر گشاد است که استفاده از آن برای مالک تقریبا غیرممکن است. به عنوان مثال تعیین مزرعه پرورش گل وگیاه یا پارک عمومی به عنوان یک پهنه مصوب طرح تفصیلی برای برخی املاک داخل شهر تهران، مالک آن زمین را ناگزیر می سازد برای حفظ ارزش ریالی ملک خود، به دلالان تغییرکاربری پناه ببرد!

« تغییر کاربری املاک شما را امکان پذیر می کنیم» این جمله ای است که واسطه گرهای بازار خرید و فروش مقررات ساختمانی با وجود منع قانونی برای ارائه خدمات تغییر کاربری، در تبلیغ خدمات املاک در سطح شهر به کار می برند.

اگر چه طبق اعلام مدیریت شهری ارائه هر گونه خدمات تغییر کاربری و تراکم با اجرای طرح تفصیلی جدید غیرممکن شده است به نحوی که این واسطه گران از تبلیغ خدمات خود در رسانه ها نیز تحت عنوان خرید و فروش تراکم و تغییر کاربری منع شده اند. اما به تازگی این افراد در ستونی ویژه با عنوان « سایر خدمات املاک» در نیازمندی های یکی از روزنامه ها به ارائه خدماتی همچون تغییر کاربری املاک واقع در پهنه سبز (که طبق قانون طرح تفصیلی امکان تغییر کاربری آنها تنها با مجوز کمیسیون ماده پنج ممکن است) روی آورده اند پهنه ای که به جهت حساسیت بالا برای افزایش فضای سبز شهری، با تاکید ویژه ای از سوی مسوولان در محدوده خط قرمز تغییر کاربری قرار گرفته اند.

به گزارش « دنیای اقتصاد» کاربری املاک در طرح تفصیلی جدید در چهار پهنه مسکونی، تجاری، مختلط و سبز خلاصه شده اند که هر کدام اصطلاحا به چند زیر پهنه تقسیم بندی می شوند به گونه ای که هر مالک با مراجعه به سایت طرح تفصیلی تهران می تواند ضوابط استفاده از زمین و ساخت وساز ملک خود را که شامل نوع پهنه، میزان تراکم، تعداد طبقات، سطح اشغال و… می شود را مشاهده کند.

علاوه بر این در این سایت عنوان شده است که هر گونه تغییر ضوابط و کاربری املاک منوط به نظر کمیسیون ماده پنج شورای عالی شهرسازی و معماری است.

همزمان با اجرای این طرح، برخی رسانه ها که به واسطه گرها اجازه تبلیغ خدمات مربوط به تغییر کاربری را می دادند با منع قانونی مدیریت شهری برای ادامه این خدمات مواجه شدند اما به تازگی برخی از واسطه گران مسیر تازه ای برای ارائه خدمات خود پیدا کرده اند و در ستونی ویژه با نام سایر خدمات املاک بازار غیر رسمی را برپا کرده اند و در آن عنوان می کنند تمامی امور شهرداری همچون تغییر کاربری و خرید و فروش تراکم امکان پذیر است.
به گفته برخی از این واسطه گران امکان تغییر کاربری در تمامی پهنه های طرح تفصیلی حتی پهنه های سبز نیز ممکن است و تنها راهکار آن تشکیل پرونده در کمیسیون ماده پنج است.

این در حالی است که در زمان ابلاغ طرح تفصیلی جدید مدیران شهری به صراحت اعلام کردند که هر گونه تغییر کاربری در پهنه های سبز غیرممکن شده است.

طبق ادعای برخی از این واسطه گران در تمامی پهنه های سبز امکان تغییر کاربری برای آنها وجود دارد؛ اما با توجه به شرایط زیر پهنه ها زمان و حق الزحمه دریافتی متفاوت خواهد بود.
تغییر کاربری ۱۰۰ درصد تضمینی!

تغییر کاربری در بازار غیر رسمی شکل گرفته به گونه ای است که به ادعای فعالان آن استعلام کاربری زمین مورد نظر بعد از تغییر، در سایت طرح تفصیلی نیز تغییر خواهد کرد.

در این بازار غیررسمی واسطه گران برای تغییر کاربری املاک عنوان می کنند شرایط زمین در پهنه سبز برای انجام امور تغییر کاربری و دریافت حکم کمیسیون ماده پنج بسیار مهم است.
طبق ضوابط طرح تفصیلی زیر پهنه های حفاظت یا همان سبز در سه زیر پهنه فضای سبز عمومی، فضای سبز خصوصی و حفاظت ویژه دسته بندی شده اند که با توجه به ویژگی های آنها اعمال تغییرات کاربری در دو پهنه اول راحت تر از پهنه حفاظت ویژه است.

طوری که اگر زمینی در پهنه سبز G۳۲۳ واقع شده باشد به عنوان پهنه سبز ویژه حفاظت شده تلقی می شود و حتی با رای کمیسیون ماده پنج امکان تغییر کاربری آن وجود ندارد.

اما در باقی زیر پهنه های محدوده پهنه سبز و گردشگری تغییر کاربری با توجه به شرایط زمین های اطراف و خود آن زمین که آیا شهرداری آن را تصرف کرده است یا نه امکان پذیر خواهد بود.
به عنوان مثال یکی از دلالان تغییر کاربری نحوه محاسبه دستمزد برای امور تغییر کاربری را در دو دسته تقسیم بندی می کند.

در شکل اول واسطه گر برای هر متر مربع تغییر کاربری سه میلیون تومان دریافت می کند.
اما در شکل دوم واسطه گر خواهان دریافت حداقل بین ۳۰ تا ۵۰ درصد ارزش زمین است.

دلالال دیگری هم در این رابطه عنوان کرد: به جز زیر پهنه G۳۲۳ که به عنوان زیر پهنه حفاظت شده در طرح تفصیلی قرار دارد در زیر پهنه های G۱۲۱، G۱۲۲ و G۱۱۲ راه تغییر کاربری قدری آسان تر است. این در حالی است که در توضیحات این زیر پهنه ها در طرح تفصیلی زیر پهنه G۱۲۱ و G۱۲۲ به عنوان پارک جنگلی مشخص شده اند که در توضیحات آنها تاکید شده است هرگونه ساخت وساز اعم از مسکونی، تجاری، اداری یا صنعتی ممنوع است و تمامی ساخت وساز ها در این زیر پهنه ها باید به فعالیت های مرتبط با تفرج و گذراندن اوقات فراغت مربوط شود و هر گونه ساخت وساز غیر از این، به ارائه طرح توجیهی و تصویب کمیسیون ماده پنج نیاز دارد.

به همین دلیل بسیاری از دلالان این بخش پیشرفت این کار را نیاز به صرف وقت طولانی (بین ۱۰ تا ۱۳ ماه) برای گرفتن رای کمیسیون ماده پنج می دانند.

از نگاه برخی از این افراد تعدادی از زیر پهنه های فضای سبز به مزارع پرورش گل و گیاه یا اراضی مزروعی اختصاص داده شده است که عملا در درون شهر تهران با نیاز متقاضیان هم خوانی ندارد همین امر هم سبب شده است تا مالکان حاضر شوند با پرداخت هزینه ای تصمیم به تغییر کاربری ملک خود بگیرند.
البته این واسطه گران عنوان می کنند در شرایطی که شهرداری به زمین مورد نظر ورود پیدا کرده باشد یا دور آن را با حصار از زمین های دیگر جدا کرده باشد کار اجرایی و ورود این طرح به کمیسیون ماده ۵ زمان بر خواهد شد.