خواب بهاره در انتظار بازار مسکن

گزارش  تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه سال  1395 که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسیها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است.

در این گزارش آمده است:

در بهمن ماه سال 1395 ، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 15.6 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 7.6 و 4.5 درصد کاهش نشان می دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 45.0 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 0.2 و 7.6 درصد افزایش نشان می دهد.

1-    حجم معاملات مسکن

در بهمن ماه سال 1395 ، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 15631  واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 4.5 درصد کاهش نشان می دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در بهمن ماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 53.9 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با بهمن سال قبل کاهش یافته و به سهم واحد های با قدمت بیش از 5 سال افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در بهمن ماه سال 1395 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16.2 درصدی از کل معاملات ، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم 11.5 و 9.6 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.

در مجموع 73.5 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5 ، 4 ، 2 ، 8 ، 14 ، 7 ، 10 ، 15 ، 1 و 11 ) بوده و 12 منطقه باقی مانده 26.5 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

2-   تحولات قیمت مسکن

در بهمن ماه سال 1395 ، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 45.0 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.2 و 7.6 درصد افزایش نشان میدهد.

بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 12 (معادل 13.0 درصد) و کمترین رشد متوسط قیمت به منطقه 3 (معادل 0.7 درصد) تعلق دارد.

در بهمن ماه سال 1395 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 101.2  میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن بها 21.3 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور در مقایسه با ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9.9 و 7.0 درصد افزایش یافته است.

3-  تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در یازده ماهه منتهی به بهمن ماه سال1395

در یازده ماهه منتهی به بهمن ماه سال 1395 ، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 149.8 هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 6.5 درصد افزایش نشان می دهد.

در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران 43.8 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل، 5.4 درصد افزایش نشان می دهد.

4-   سایر شاخص های آماری بازار معاملات مسکن

1-4 توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در بهمن ماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 30 تا 35 میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 12.7 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه های قیمتی  25 تا 30 و 35 تا 40 میلیون ریال به ترتیب با سهم های 12.1 و 10.7 درصدی، در رتبه های بعدی قرار گرفته اند .

در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود 61.5 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (45.0 میلیون ریال) معامله شده اند.

2-4 توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکو نی در بهمن ماه سال 1395 نشان میدهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای60  تا 70 متر مربع معادل 14.8 درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیر بنای 50 تا 60  و 70  تا 80  متر مربع به ترتیب با سهم های13.7 و 13.5درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطر زیربنای کمتر از 80 متر مربع،  51.5 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

-3-4 توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی

در بهمن ماه سال 1395 ، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 1500 تا 2000 میلیون ریال با اختصاص سهم 12.7درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خهود اختصاص داده است .

واحدهای دارای ارزش 1000 تا1500 و 2000 تا2500  میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص 12.0و 11.9درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند. در مجموع در این ماه، حدود 49.2 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 4000 میلیون ریال اختصاص داشته است.

5-   تحولات اجاره بهای مسکن

در بهمن ماه سال 1395 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.2و 9.4 درصد رشد نشان میدهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک ساله تنظیم می گردند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.

سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی )براساس سال پایه 1390=100 ( معادل 24.8 درصد می‌باشد.

6-   جمعبندی

در بهمن ماه سال جاری حجم معاملات واحد های مسکونی و متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ترتیب به 15.6  هزار فقره و 45.0 میلیون ریال رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4.5 درصد کاهش و 7.6 درصد افزایش نشان می دهد.

در مجموع طی 11 ماهه سال جاری حجم معاملات شهر تهران نسبت به دوره مشابه سال قبل از رشد 6.5 درصدی برخوردار بود که نشان از بهبود وضعیت بازار مسکن در سال جاری دارد. بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در بهمن ماه سال 1395 نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم و رشد قیمت مسکن در این دوره می باشد، به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.2 و 9.4 درصد رشد نشان می دهد.