توقف رشد فصلی قیمت مسکن

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، همزمان با موافقت بانک مرکزی برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، مرکز آمار ایران توقف شتاب رشد قیمت در بازار ملک را تایید کرده و از کاهش ۴ تا ۱۰ درصدی قیمت زمین و مسکن در تابستان امسال خبر داده است. این دو اتفاق (کاهش قیمت و افزایش وام) توان خرید مسکن را به تدریج ترمیم خواهد کرد.

در دو ماه گذشته گزارش های مقدماتی و نیمه رسمی درباره نوسان قیمت مسکن حکایت از خاتمه موج صعودی قیمت ها درست از ابتدای تابستان و کاهش ۱۱ تا ۱۵ درصدی متوسط قیمت در طول ۴ماه منتهی به پایان مهرماه داشت.
مرکز آمار ایران روزگذشته اگر چه توقف در رشد قیمت مسکن را تایید کرد، اما حداکثر میزان کاهش قیمت در بازار ملک طی تابستان۹۲ را ۶/۹ درصد دانست.

طبق گزارش مرکز آمار، متوسط قیمت آپارتمان مسکونی در تهران تابستان امسال ۴ درصد نسبت به فصل بهار کاهش پیدا کرده و به مترمربعی ۴ میلیون تومان رسیده است. کاهش ۴ درصدی قیمت فصلی مسکن در تابستان۹۲ بعد از حداقل ۱۵ ماه رشد فصلی دو رقمی، نوعی پیام رسمی به متقاضیان مسکن بابت بهبود نسبی شرایط خرید می تواند داشته باشد.

قیمت مسکن در تهران از بهار۹۱ تا پایان بهار۹۲ همواره حالت صعودی داشته و نرخ رشد فصلی قیمت – میزان تغییر قیمت در هر فصل نسبت به فصل قبل-  در این مدت بین ۸ تا ۲۲درصد در نوسان بوده است. تحولاتی که تابستان امسال در قیمت مسکن رخ داد باعث شده هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در ابتدای پاییز۹۲ به طور متوسط ۴ میلیون تومان خرید و فروش شود که این رقم معادل ارزش زمستان سال گذشته املاک تهران است و از بازگشت سطح قیمت ها به اواخر سال گذشته حکایت دارد.

عامل کاهش قیمت به روایت مرکز آمار
  مرکز آمار ایران برای اولین بار در اعلام رسمی متوسط قیمت مسکن، میزان تغییر حجم معاملات را نیز اعلام کرده است. طبق اعلام مرکز آمار در تابستان امسال خرید و فروش واحدمسکونی در تهران ۲۷درصد کاهش پیدا کرده و نشان می دهد، رکود کم سابقه در معاملات تابستانی بازار مسکن و بی میلی خریداران مصرفی در این فصل عمده ترین دلیل برای عقب گرد قیمت می تواند باشد.

زمین ۱۰ درصد ارزان شد
تخلیه ۱۰ درصدی حباب بزرگی که بهار امسال در قیمت زمین مسکونی در تهران به وجود آمده بود، نکته شاخص در گزارش روز گذشته مرکز آمار ایران محسوب می شود. براساس این گزارش، در تابستان امسال قیمت زمین در تهران کاهش قابل ملاحظه ای پیدا کرده و ارزش هر مترمربع زمین مسکونی به ۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده است، طوری که در مقایسه با تابستان سال گذشته حدود ۱۰۰ درصد افزایش یافته، اما در مقایسه با بهار امسال ۱۰ درصد ارزان تر شده است.

قیمت زمین در تهران بهار امسال ۱۶۰ درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش یافته بود. به این ترتیب در تابستان۹۲ نه تنها شتاب فزاینده قیمت زمین متوقف شده که در مقایسه با فصل قبل از آن، این بخش از بازار ملک شاهد افت قیمت نیز بوده است. تخلیه حباب زمین نیز مدیون رکود معاملاتی می تواند باشد. مرکز آمار در این باره از کاهش ۲۳ درصدی حجم معاملات زمین در سه ماه دوم سال جاری خبر داده است.

شتاب رشد اجاره بها کند شد
اجاره بهای مسکن معمولا ساز مخالف را در بازار ملک می نوازد طوری که به ندرت نرخ های اجاره از روند کاهشی قیمت زمین و مسکن تبعیت می کند و بیشتر حالت افزایشی دارد. اما در تابستان امسال تحت تاثیر کشش ناشی از انتظار روانی در بازارهای اقتصادی بابت تعدیل قیمت، شتاب رشد نقطه به نقطه اجاره بها نیز از ۳۱ درصد در بهار۹۲ به ۲۳درصد در تابستان۹۲ کاهش پیدا کرده است.

  نقطه بهینه وام مسکن کجاست؟
گروه مسکن – هاجر شادمانی: موافقت بانک مرکزی با نیمی از پیشنهادی که دولت برای تعیین سقف جدید وام خرید مسکن ارایه کرده بود، شاید نتواند قدرت مالی متقاضیان در یکی دو کلان شهر از جمله تهران را به رقابت با قیمت مسکن وادارد، اما برای سایر شهرهای کشور ابزار بانکی مناسبی به حساب می آید.

کارشناسان اقتصادی در واکنش به تصویب اولیه وام ۵۰ میلیونی خرید مسکن، ضمن تایید این رقم و اظهار رضایت از در اولویت قرار نگرفتن پیشنهاد بالای ۱۰۰ میلیون تومان اعلام کرد: سقف جدید وام خرید مسکن برآیندی از نیاز طرف تقاضا، پیشنهاد دولت و بضاعت بانک مرکزی در تامین منابع و اعتبارات بانکی است و با توجه به میانگین کشوری قیمت مسکن، وام ۵۰میلیونی در نقطه بهینه تسهیلات خرید قرار دارد ضمن اینکه هیچ آثار منفی یا شوک لحظه ای برای قیمت مسکن نخواهد داشت.

به این ترتیب در شرایطی که رقم مورد نظر دولت برای افزایش سقف تسهیلات مسکن عددی برابر با نیمی از هزینه ساخت یا خرید است که براساس محاسبات رقم ۱۰۰ میلیون تومان برای این منظور ملاک قرار گرفته بود، بانک مرکزی سقف ۵۰ میلیونی تسهیلات خرید و ۶۰ میلیونی تسهیلات ساخت مسکن را برای تصویب به شورای پول و اعتبار فرستاده است.

فردین یزدانی، کارشناس مسکن، درباره این اقدام بانک مرکزی به « دنیای اقتصاد» گفت: رقم نهایی در نظر گرفته شده از سوی بانک مرکزی برای افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن برآیندی از نیاز بازار و خواسته مسوولان مسکن و همچنین امکانات و محدودیت های سیستم بانکی و مسائل اقتصاد کلان کشور است.

وی افزود: به طور قطع بانک مرکزی ملاحظات تورمی را هم در تعیین رقم پیشنهاد شده از سوی بانک مسکن به عنوان سقف وام خرید و ساخت مسکن در نظر گرفته است که این رقم هر چند در شهرهای کوچک اثرگذاری مطلوبی را خواهد داشت، اما در شهر تهران پوشش دهنده مناسبی از هزینه های خرید مسکن نخواهد بود. یزدانی تصریح کرد: در عین حال افزایش سقف تسهیلات به میزان ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان می توانست اثرات شوک گونه در بازار مسکن داشته باشد.

وی با اشاره به قدرت بالای تسهیلات ۶۰ میلیونی ساخت مسکن گفت: با توجه به اینکه متوسط هزینه های ساخت یک واحد مسکونی بدون احتساب قیمت زمین مترمربعی یک میلیون تومان و همچنین متوسط مساحت بنا در تهران هم ۹۰ مترمربع است، وام ۶۰ میلیونی دو سوم هزینه ساخت یک واحد مسکونی را پوشش می دهد که اثر پرقدرتی محسوب می شود. وی تاکید کرد: اگر ترتیبی اتخاذ شود که وام ساخت قابل تبدیل به فروش اقساطی باشد، می تواند اثرگذاری بهتری در بازار مسکن داشته باشد.