بازار مسکن در شوک وعده وام ۱۰۰ میلیونی

به گزارش پارس به نقل از روزنامه هفت صبح، هم اکنون بازار مسکن در شوک وعده وام ۱۰۰ میلیونی قرار دارد و متقاضی خرید خود را به تاخیر انداخته تا بلکه با این تسهیلات بتواند راحت تر خرید کند، به همین دلیل بخشی از رکورد معاملات مسکن ناشی از وعده افزایش سقف وام خرید مسکن است.

برنامه اخیر وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تامین تسهیلات ۱۰۰ میلیونی وام خرید مسکن در سال ۹۵ در حالی اجرایی می شود که دولت قصد دارد طول انتظار دریافت وام خرید از صندوق های در آستانه تاسیس سپرده گذاری مسکن را سه ساله تعیین کند اما به گفته کارشناسان بازار مسکن تجربه نوسان قیمت ها نشان داده که متوسط قیمت مسکن سالانه ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش می یابد. در این صورت اگرچه وام ۱۰۰ میلیون تومانی ۵۰ درصد از قدرت خرید مسکن در کلانشهر تهران را برای طبقه متوسط جامعه فراهم می کند اما همین وام در سال ۹۵ حداکثر ۳۰ درصد هزینه خرید مسکن را پوشش می دهد، سیاستی که دردی را از قشر ضعیف جامعه برای خرید مسکن دوا نمی کند و موجب شوک در بازار مسکن خواهد شد.

کاهش ۶۰ درصدی توان متقاضیان

در همین زمینه حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به جزئیات اعلام شده طرح افزایش وام خرید مسکن تهران با اشاره به جزئیات اعلام شدهط رح افزایش وام خرید مسکن از سوی وزیر راه و شهرسازی که بیانگر برنامه دولت برای پرداخت تسهیلات حدود ۱۰۰ میلیون تومان است، عنوان کرد: « تجزیه و تحلیل مدل مد نظر وزارت راه و شهرسازی نشان می دهد وام جدید خرید مسکن از روزی که بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار موافقت شان را با طرح اعلام کنند، سه سال زمان لازم دارد تا به دست متقاضیان بازار مسکن برسد. »

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران افزود: « این در حالی است که قدرت وام ۱۰۰ میلیون تومانی بعد از سه سال سپرده گذاری متقاضیان، قطعا به اندازه حال حاضر نخواهد بود. »

عقبایی ضمن ارائه پیشنهاد به دولتمردان برای مطالعه دوره های رونق و رکود مسکن و روند ۲۰ سال اخیر افت و خیز قیمت مسکن تاکید کرد: « قیمت مسکن در تهران از سال ۱۳۷۰ تاکنون همواره صعودی بوده و سالانه حداقل ۲۰ درصد افزایش داشته است و فقط در سه مقطع به ترتیب در سال های ۷۶،۸۳ و ۸۸ در حد منفی سه درصد نوسان نزولی داشته است. »

وی تصریح کرد: « این روند بیانگر تقلیل توان مالی خریداران به اندازه ۲۰ درصد در هر سال نسبت به سال قبل از آن است؛ بنابراین چنانچه در سال های آینده، وضعیت تورم و قیمت مسکن بدتر از گذشته نشود در سال ۹۵ توان خرید مسکن در تهران ۶۰ درصد کمتر از وضع فعلی خواهد بود. »

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: « وام فعلی خرید مسکن که مبلغ آن ۲۰ میلیون تومان است تنها پنج درصد از قدرت خرید متقاضیان را پوشش می دهداما اگر این وام در همین سال جاری به ۱۰۰ میلیون تومان تبدیل شود با احتساب میانگین ۲۰۰ میلیون تومانی قیمت یک آپارتمان ۵۰ متری، در این صورت قدرت پوشش وام جدید در ماه های انتهای سال ۹۲ به ۵۰ درصد افزایش پیدا می کند. »

عقبایی اظهار کرد: « اما وام ۱۰۰ میلیونی سه سال بعد قابل پرداخت باشد با توجه به احتمال افزایش ۶۰ درصدی قیمت در سال ۹۵ نسبت به امسال، در این صورت قدرت وام جدید در آن سال حداکثر ۳۰ درصد توان خریداران مسکن را تامین می کند که ملاحظه می شود هدف مورد نظر دولت برای کارآمد شدن تسهیلات به خاطر طولانی شدن دوره پرداخت وام، محقق نخواهد شد. هم اکنون بازار مسکن در شوک وعده وام ۱۰۰ میلیونی قرار دارد و متقاضای خرید خود را به تاخیر انداخته تا بلکه با این تسهیلات بتواند راحت تر خرید کند، به همین دلیل بخشی از رکود معاملات مسکن ناشی از وعده افزایش سقف وام خرید مسکن است که بهتر است این طرح حداکثر تا بهمن امسال مصوب و از نیمه سال آینده پرداخت شود تا افزایش قیمت ها از قدرت اثرگذاری تسهیلات جدید نکاهد چرا که هر چقدر رکود طولانی تر شود، در دوره رونق دامنه صعود قیمت بیشتر خواهد شد. »

دو میلیون متقاضی جدید مسکن در سال ۹۵

در این میان انبوه سازان با انتقاد از سیاست های اخیر وزارت راه و شهرسازی معتقدند طی سال های آینده همزمان با آغاز سونامی قیمت و افزایش تقاضا، قیمت مسکن به میزان دو برابر افزایش خواهد یافت و همین امر موجب خواهدش دکه وام ۱۰۰ میلیونی تنها یک چهارم قیمت مسکن را در بازار تامین کند. محمد ربانی عضو انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران، در گفتگو با خبرنگار روزنامه هفت صبح با اشاره به تقاضای جدید سالیانه ۵۰۰ هزار نفر در بازار مسکن کشور عنوان کرد: « همزمان با پرداخت وام ۱۰۰ میلیونی وزارت راه و شهرسازی با دو میلیون تقاضای جدید مواجه خواهد شد که نیاز به مسن جدید دارند. وزارت مسکن برای تامین مسکن متقاضیان جدید در بازار برنامه نخواهد داشت. »

عضو انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران، سیاست های وزارت راه و شهرسازی در زمینه پرداخت وام را فاقد کار کارشناسی عنوان کرد و گفت: « متقاضیان خرید مسکن در صورتی توانایی خرید مسکن را خواهند داشت که وام ۱۰۰ میلیونی سال آینده به آنها پرداخت شود. »

ربانی با انتقاد از سیاست وزیر راه و شهرسازی در زمینه تولید مسکن تصریح کرد: « هم اکنون وزارت مسکن برنامه جدیدی برای تولید مسکن ندارد. این در حالی است که بالای یک میلیون واحد مسکونی در دست احداث در کشور وجود دارد که به دلیل عدم تامین اعتبارات بلاتکلیف رها شده است. »

نیاز سالیانه مسکن بیش از یک میلیون واحد

از سوی دیگر بیت الله ستاریان کارشناس بخش مسکن نیز با بیان اینکه پرداخت وام ۱۰۰ میلیونی پاسخگوی نیاز متقاضیان در بازار مسکن نیست عنوان کرد: « وزارت مسکن برای خروج مسکن از حالت رکود سیاست ارائه وام ۱۰۰ میلیونی را اتخاذ کرده است که پرداخت آن تاثیری در وضعیت رونق بازار مسکن ندارد. »

این کارشناس بخش مسکن را جزو کالاهای ضروری عنوان کرد و گفت: « با تشکیل ۷۵۰ هزار خانوار جدید ما سالیانه به یک میلیون و ۲۰۰ هزار مسکن جدید در کشور نیاز داریم. »

ستاریان با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن عنوان کرد: « در حال حاضر رکود در بازار مسکن حکمفرماست که پیش بینی نمی شود این رکود ادامه دار باشد. ایجاد ثبات سیاسی به واسطه مستقر شدن دولت یازدهم موجب رکود شده است که در ابتدای سال آینده هم این خروج از رکود با افزایش قیمت همراه شود. »

این کارشناس مسکن پرداخت وام ۱۰۰ میلیونی را برای تامین مسکن متقاضیان بی تاثیر عنوان کرد و گفت: « طرح پس انداز مسکن برای افزایش قدرت خرید و افزایش دسترسی به منابع مالی نیز باید با در نظر گرفتن تمامی جوانب امر، پیگیری شود. محل تامین منابع مالی در بخش تولید نیز باید مورد توجه قرار گیرد تا از مسیر کم خطر برای اقتصاد بتوان افزایش تولید و عرضه مسکن را محقق کرد. در این شرایط است که می توان انتظار داشت طی چند سال آینده عرضه در بازار مسکن افزایش یابد و به تبع آن بازار اجاره نیز کنترل شود. با توجه به مختصات بازار اجاره، طرح های کوتاه مدت برای کنترل بازار اجاره وجود ندارد بلکه باید با افزایش تولید مسکن به فکر کنترل بازار خرید و فروش در سال های آینده بود تا بازار اجاره نیز به تبع آن کنترل شود. برای این امر کوتاهترین زمانی که می توان پیش بینی کرد، دو سال است. »

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بازار مسکن تحت تاثیر عوامل دیگر همچون سیاست های کشور، قیمت مصالح ساختمانی و… است، عنوان کرد: « طی یک سال گذشته نوسانات نزخ ارز بر بازارهایی همچون مسکن تاثیر گذاشت و منجر به افزایش ناگهانی قیمت شد و پیش بینی می شود دوباره سرمایه گذاری ها به سمت بازار مسکن برگردد. »

این کارشناس با اشاره به تاثیر ساخت و ساز یا توقف مسکن مهر بر بازار مسکن کشور گفت: « مسکن مهر در کاهش یا افزایش قیمت مسکن بی تاثیر است چرا که هر یک از این واحدهای مسکونی نیاز و تقاضای مربوط به خود را دارندو بر بازار دیگر گروه ها تاثیری ندارد. »

وی افزود: « طی شش سالی که از ساخت مسکن مهر می گذرد دولت توانسته حدود ۱۰ درصد از سهم خود را تکمیل و تحویل متقاضیان دهد. »

خانه تا پایان سال ارزان تر می شود

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران معتقد است: « قیمت خانه تا پایان سال کمتر می شودو این روند ادامه دارد. هادی نظرپور با اشاره به افزایش ساخت و ساز مسکندر کشور به ویژه در کلان شهر تهران گفت: « با افزایش ساخت و ساز، عرضه و تقاضا در بازار مسکن همسو می شود. »

به گفته او در حال حاض بازار مسکن با رکود قیمت همراه است و این رکود نیز کاهش قیمت را دربر دارد. عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران افزود: « به دلیل جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال گذشته، امسال مسکن با رکود همراه شد که این رکود کاهش قیمت را در پی داشت و این روند تا پایانس ال ادامه دارد. »

او تاکید کرد: « در حال حاضر نیازمندان مسکن و پول لازم ها در بازار خرید و فروش می کنند. »

نظرپور تصریح کرد: « همواره بازار مسکن به عنوان محلی برای سرمایه گذاری شناخته می شد اما امسال این بخش از سرمایه گذاری کمی فاصله گرفت و سرمایه گذاری ها به سمت بازار بورس و ارز پیش رفت. »

این کارشناس با اشاره به افزایش سیاخت و ساز واحدهای مسکونی در شهرهای بزرگ گفت: « زمان زیادی برای تساوی عرضه و تقاضا وجود دارد. همچنین باید به بافت فرسوده و اصلاح ساخت و ساز نیز توجه وئیژه ای شود. »

به گفته این کارشناس اقتصادی به نظر می رسد بازار مسکن پررونق تر شود اما با هیچ افزایش قیمتی مواجه نشود و سرمایه ها در بخش مسکن باقی بماند. نظرپور با بیان اینکه ملاک ساخت و ساز باید در مناطق متوسط و برای اقشارت متوسط جامعه باشد، اظهار کرد: « ملاک ساخت خانه نباید در شمال شهرها و کلانشهرها باشد بلکه معیار، نیازمندان مسکن هستند که اکنون با افزایش ساخت و ساز به سمت تساوی عرضه و تقاضا برای این قشر پیش می رویم. »

چکیده

- پرداخت وام ۱۰۰میلیونی مسکن طی ۳ سال آینده پاسخگوی نیاز متقاضیان در بازار مسکن نخواهد بود.

- چنانچه در سال های آینده، وضعیت تورم و قیمت مسکن بدتر از گذشته نشود در سال ۹۵ توان خرید مسکن در تهران ۶۰ درصد کمتر از وضع فعلی خواهد بود.