تحلیل بازار از افزایش وام مسکن

به گزارش پارس به نقل از روزنامه دنیای اقتصاد، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بررسی طرح « پرداخت ۱۰۰میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن» از جایگاه بازار اعلام کرد: چنانچه قرار باشد این وام بعد از سه سال سپرده گذاری، به دست متقاضیان برسد، در این صورت، قدرت پوششی وام ۱۰۰ میلیونی که امروز باتوجه به متوسط قیمت مسکن حدود ۵۰ درصد است، در سال ۹۵ با لحاظ تورم سالانه به حدود ۳۰ درصد تقلیل پیدا می کند و ممکن است اهداف دولت از کارآمدکردن تسهیلات خرید مسکن محقق نشود. رییس صنف بنگاه های مسکن با تاکید براینکه محدودیت های مالی دولت قابل درک است، گفت: بهتر است تسهیلات جدید از نیمه ۹۳ به بازار بیاید تا رکود معاملاتی شکسته شود.

بر اساس این گزارش، هم اکنون طرف تقاضا در بازار مسکن با استقبال از وعده وام ۱۰۰ میلیونی در انتظار پرداخت چنین تسهیلاتی، معاملات را به تاخیر انداخته است. در این میان مطالعه دوره های رونق و رکود مسکن در ۲۰ سال اخیر و همچنین افت و خیز قیمت نشان می دهد منحنی قیمت مسکن حرکت معناداری با سطح تورم داشته و به طور متوسط سالانه ۲۰ درصد افزایش پیدا کرده است که این روند بیانگر تقلیل توان مالی خریداران به اندازه ۲۰ درصد در هر سال نسبت به سال قبل از آن بوده است. به این ترتیب پیشنهاد فعالان بازار مسکن تسریع در اجرای وام خرید قدرتمند و همزمان، به کارگیری مالیات برای کنترل قیمت است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران طرح دولت را آنالیز کرد

پاسخ بازار به وام ۱۰۰میلیونی مسکن

سقف پیشنهادی وام ایده آل است، اما طول سپرده گذاری، قدرت آن را کاهش می دهد

حسام عقبایی: دولت تدبیری اتخاذ کند تا تسهیلات جدید خرید مسکن از نیمه ۹۳ قابل دریافت باشد
رکود موجود به صلاح آینده قیمت مسکن نیست

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره طرح مدنظر وزیر راه وشهرسازی برای پرداخت ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن در سال۹۵ گفت: دولت بنا دارد طول انتظار دریافت وام خرید از صندوق های در آستانه تاسیس سپرده گذاری مسکن را ۳ساله تعیین کند اما تجربه نوسان قیمت ها نشان داده متوسط قیمت مسکن در دوره های گذشته سالانه ۲۰درصد افزایش پیدا کرده و در این صورت اگرچه وام ۱۰۰ میلیونی در حال حاضر ۵۰درصد از قدرت خرید مسکن در کلان شهر تهران را برای طبقه متوسط جامعه فراهم می کند اما همین وام در سال۹۵ حداکثر ۳۰درصد هزینه خرید مسکن را پوشش خواهد داد.

حسام عقبایی با اشاره به اینکه جزییات اعلام شده از زبان وزیر راه وشهرسازی درباره طرح افزایش وام خرید مسکن بیانگر برنامه دولت برای پرداخت تسهیلاتی در حدود ۱۰۰ میلیون تومان برای بازار مسکن تهران و دیگر کلان شهرهای کشور است، گفت: آنالیز این طرح و تجزیه وتحلیل مدل مدنظر وزارت راه وشهرسازی نشان می دهد وام جدید خرید مسکن از روزی که بانک مرکزی و شورای پول واعتبار موافقت خود را با طرح اعلام کنند سه سال طول خواهد کشید تا به دست متقاضیان مصرفی بازار مسکن برسد، این در حالی است که قدرت وام ۱۰۰ میلیونی بعد از سه سال سپرده گذاری متقاضیان، باتوجه به نرخ تورم قطعا به اندازه حال حا ضر نخواهد بود.

مطالعه دوره های رونق و رکود مسکن و همچنین روند ۲۰سال اخیر افت وخیز قیمت مسکن، نشان می دهد: قیمت مسکن در تهران از سال۱۳۷۰ تاکنون همواره صعودی بوده و سالانه به طور متوسط ۲۰درصد افزایش داشته است و فقط در سه مقطع به ترتیب در سال های ۷۶،۸۳ و ۸۸ در حد منفی ۳درصد نوسان نزولی داشته است. این روند بیانگر تقلیل توان مالی خریداران به اندازه ۲۰درصد در هر سال نسبت به سال قبل از آن است، بنابراین چنانچه در سال های آینده، وضعیت تورم و قیمت مسکن بدتر از گذشته نشود، در سال۹۵، توان خرید مسکن در تهران ۶۰ درصد کمتر از وضع فعلی خواهد
بود. این فرضیه باتوجه به برنامه دولت یازدهم برای کنترل تورم در حد ۲۵ درصد و همچنین چسبندگی منحنی های تورم در قیمت مسکن، دور از واقعیت نیست.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره تصریح کرد: وام فعلی خرید مسکن که مبلغ آن ۲۰ میلیون تومان است تنها ۵درصد از قدرت خرید متقاضیان را پوشش می دهد، اما اگر این وام در همین سال جاری به ۱۰۰ میلیون تومان تبدیل شود – با احتساب میانگین ۲۰۰ میلیون تومانی قیمت یک آپارتمان ۵۰ متری- در این صورت قدرت پوشش وام جدید در ماه های انتهایی سال۹۲ به ۵۰ درصد افزایش پیدا می کند.

عقبایی خاطرنشان کرد: اما اگر وام ۱۰۰ میلیونی سه سال بعد قابل پرداخت باشد، با توجه به احتمال افزایش ۶۰درصدی قیمت در سال۹۵ نسبت به امسال (متوسط سالی ۲۰درصد) ، در این صورت قدرت وام جدید در آن سال حداکثر ۳۰درصد توان مالی خریداران مسکن را تامین می کند که ملاحظه می شود، هدف مورد نظر دولت برای کارآمدشدن تسهیلات به خاطر طولانی شدن دوره پرداخت وام، ممکن است محقق نشود.

استقبال از وام ۱۰۰ میلیونی

رییس اتحادیه املاک تهران تاکید کرد: هم اکنون بازار مسکن در شوک وعده وام ۱۰۰ میلیونی قرار دارد و طرف تقاضا خرید خود را به تاخیر انداخته تا بلکه با این تسهیلات بتواند، راحت تر خرید کند به همین دلیل بخشی از رکود معاملات مسکن ناشی از وعده افزایش سقف وام خرید مسکن است که بهتر است این طرح حداکثر تا بهمن۹۲ مصوب شده و از نیمه سال آینده پرداخت شود تا افزایش قیمت ها، از قدرت اثرگذاری تسهیلات جدید نکاهد، چرا که هر چقدر رکود طولانی تر شود، در دوره رونق، دامنه صعود قیمت بیشتر خواهد شد.

براساس این گزارش، وزیر راه وشهرسازی سه شنبه گذشته در جمع خبرنگاران درباره طرح افزایش وام خرید مسکن اعلام کرد: گزینه مدنظر ما سپرده گذاری ۲۵ تا ۳۰ میلیونی متقاضیان در مدت سه سال در صندوق ها و پرداخت ۳ برابر اصل سپرده در قالب وام خرید است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اعلام موافقت نسبت به سیاست های دولت در رابطه با افزایش وام خرید مسکن گفت: با توجه به وضعیت اقتصادی کشور، قیمت مسکن به صورت دایم در حال نوسان است.

این در حالی است که طی سال های اخیر این نوسان به حدی بوده که شاخص قیمت مسکن گاه در حد تورم، گاهی بیش از آن و در برخی مواقع هم کمتر از آن بوده است.

حسام عقبایی افزود: با این وجود قیمت مسکن طی سال های گذشته سیر افزایشی داشته است، به طوری که طی ۲۰ سال گذشته، قیمت مسکن در شهرهای بزرگ ۳۰ تا ۴۰ برابر افزایش داشته است.

وی ادامه داد: این دامنه چند برابری قیمت مسکن در شهرهای بزرگ مبین این واقعیت است که افزایش تسهیلات خرید مسکن به عنوان دغدغه اصلی اقشار متوسط و ضعیف جامعه باید در دستور کار جدی دولت وقت قرار بگیرد.

امید به اثرگذاری تسهیلات

عقبایی تاکید کرد: تضعیف قدرت مالی یا قدرت خرید مردم در بخش مسکن و همچنین کاهش جاذبه های سرمایه گذاری در این بخش که منجر به خروج سرمایه ها از این بخش شده است، عوامل مهمی هستند که نسبت مستاجر به مالک را در دهه ۹۰ نسبت به دهه های ۶۰ و ۷۰ به میزان قابل توجهی افزایش داده است.

وی گفت: با توجه به این موارد اگر دولت درصدد برداشتن گامی به منظور تامین مسکن مورد نیاز اقشار هدف است و با توجه به اینکه مسکن در کشور ما وابستگی و تاثیرپذیری مستقیمی از سیاست های دولت در این حوزه دارد، لازم است میزان تسهیلات بانکی به گونه ای باشد که اثرگذاری لازم را برای تامین منابع مالی مورد نیاز برای خرید یک واحد مسکونی داشته باشد.

عقبایی ادامه داد: هم اکنون متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی معمولی در شهر تهران بین ۵/۳ تا ۴ میلیون تومان است که تسهیلات فعلی تنها ۵ درصد قیمت یک مسکن معمولی را پوشش می دهد و به هیچ وجه تسهیلات مناسبی به نظر نمی رسد.

وی با تاکید بر اینکه مسیر تسهیلات دهی در زمینه خرید مسکن باید به سمت اثرگذاری پیش برود، خاطرنشان کرد: دولت باید ضمن تلاش برای اعطای حداکثر تسهیلات لازم برای خرید یک واحد مسکونی به متقاضیان مصرفی و افراد واجد شرایط، این تسهیلات را به نحوی تخصیص دهد که به متقاضیان مصرفی واقعی برسد و موجب سوداگری و ایجاد تورم در جامعه نشود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: همچنین افزایش تسهیلات مسکن باید به گونه ای باشد که بتواند تمام دهک ها را پوشش دهد منتها با نرخ سود و دوره بازپرداخت متفاوت.

وی با تاکید بر اینکه تسهیلات اثرگذار در بخش مسکن نه تنها باعث سوداگری و تورم نمی شود، بلکه زمینه ساز رونق اقتصادی است، گفت: اگر نتوانیم از طریق تسهیلات پرقدرت خرید مسکن تا ۵۰ درصد هزینه های خرید یک واحد مسکونی معمولی را برای متقاضیان مصرفی فراهم کنیم، نمی توانیم توقع داشته باشیم تسهیلات اثرگذاری را به بخش مسکن وارد کرده ایم.

محدودیت مالی دولت را می بینیم

عقبایی ادامه داد: البته در این میان باید شرایط اقتصاد کشور و همچنین محدودیت های دولت و بانک مرکزی برای اعطای تسهیلات خرید مسکن را در نظر گرفت و مسوولان با برنامه ریزی صحیح در این زمینه تصمیم گیری کنند.

وی فراگیری، اثرگذاری، از بین بردن تبعیض و زمینه سازی برای طبقات مختلف به منظور بهره مندی از تسهیلات خرید مسکن را نیازمند برنامه ریزی دقیق برای اعطای تسهیلات بر حسب درصد مناسبی از قیمت خرید مسکن و تفاوت شاخص های بازپرداخت تسهیلات همچون مدت زمان بازپرداخت و درصد سود بین طبقات مختلف درآمدی دانست و گفت: با توجه به اینکه وعده دولت برای اختصاص وام ۱۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن در بین مردم تاثیر داشته است و بازار معاملات خرید و فروش تا حدی متوقف شده است و متقاضیان مصرفی خرید در حال انتظار به سر می برند، از دولت توقع می رود سیاست های خود را تا پایان بهمن ماه در حوزه مسکن رونمایی کند.

وی سپرده گذاری سه ساله برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی را قابل تامل دانست و گفت: تضمینی برای ثبات قیمت مسکن تا سه سال آینده وجود ندارد و بنابراین، سه سال خواب سرمایه نمی تواند، نسخه خوبی برای روند اعطای تسهیلات خرید مسکن باشد.

عقبایی تاکید کرد: بهتر است آثار اجرایی سیاست های جدید دولت در بخش تسهیلات حداکثر تا نیمه سال بعد در بازار مسکن نمود عینی پیدا کند و به سال آخر فعالیت دولت یازدهم موکول نشود.