اعلام نرخ مانده در مسکن مهر

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد: احمداصغری مهرآبادی دو ماه پیش با حکم وزیر راه وشهرسازی ماموریت ویژه گرفت تا در جایگاه قائم مقام وزیر، باقیمانده طرح مسکن مهر را به سرانجام برساند.

حکمی که به اعتقاد برخی کارشناسان، همه مسوولیت های این وزارتخانه و شاید سایر وزارتخانه های مرتبط با این طرح را در دفتر جدید رییس سابق سازمان ملی زمین تجمیع می کند تا فردی که امروز در میان جمع منتقدان و مخالفان مسکن مهر، به نوعی نماینده موافقان محسوب می شود، موظف باشد یادگاری دولت قبل را به ایستگاه نهایی هدایت کند.

احمد اصغری مهرآبادی، معاون علی نیکزاد و رییس وقت سازمان ملی زمین ومسکن عضو باقیمانده از تیم راهبری مسکن مهر است که در جریان تغییرات از دولت قبل به دولت فعلی، در این تیم ابقا شده و حتی سمت او در حال حاضر به نفر دوم تیم– بعد از وزیر- ارتقا پیدا کرده است.

مهرآبادی قائم مقام وزیر راه وشهرسازی و مجری ویژه مسکن مهر به دلیل سابقه قبلی و سمت فعلی در مسکن مهر، حتما متفاوت از بانیان دو آتشه طرح مسکن مهر– که امروز در دولت حضور ندارند- و همچنین منصفانه تر از نقادان تندرو– برخی مسوولان فعلی- از متن و حاشیه مسکن مهر سخن خواهد گفت.

مهرآبادی در گفت وگو با « دنیای اقتصاد» اولین شفاف سازی نسبت به میراث عمرانی، اقتصادی و اجتماعی دولت دهم را با اعلام آماری از اقدامات ناتمام، انجام می دهد: « ۴۶ درصد از واحدهای مسکونی مهر افتتاح شده و از ۵۴ درصد باقیمانده، ساخت ۲۷درصد به اتمام رسیده و در ۲۷درصد از پروژه ها مشکلات جدی وجود دارد. »

مهرآبادی در عین حال همه تقصیرهای ناشی از تبدیل مسکن مهر به میراث دولت احمدی نژاد برای دولت روحانی را متوجه کم کاری نمی داند، بلکه تعیین بیش از حد ظرفیت ساخت و ادغام وزارتخانه ها را دو سرعت گیر طرح مسکن مهر معرفی می کند.

قائم مقام وزیر راه وشهرسازی با تشریح برنامه ها برای تکمیل طرح مسکن مهر، از نقشه دولت برای عبور سریع از گردنه موجود در این پروژه و نحوه تکمیل پرونده طرح می گوید.

*طرح مسکن مهر براساس چه قانون یا قاعده ای شکل گرفت و به اجرا درآمد؟

طرح مسکن مهر به دنبال مطالعه ای که در طرح جامع مسکن و آمارهای رسمی آن مقطع انجام شده بود، اجرا شد. طرح جامع مسکن تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور را تا زمان مطالعه طرح یعنی سال های ۸۵ و ۸۶، معادل ۵/۱۶ میلیون واحد و جمعیت کشور را ۱۷ میلیون خانوار برآورد کرده بود و نشان می داد در بازار مسکن با ۵/۱ میلیون نیاز انباشته از طرف تقاضا روبه رو هستیم.

بر این مبنا دولت نهم تصمیم گرفت برای اقشار مختلفی که تا آن مقطع نتوانسته بودند صاحب مسکن بشوند فکری بکند. بنابراین در اجرای بند د تبصره ۶ بودجه سال۸۶ سپس در راستای قانون ساماندهی مسکن که برنامه های مختلفی از جمله مسکن استیجاری، اجاره به شرط تملیک، مسکن اجتماعی یعنی اجاره های ۱۰ ساله و ۱۵ ساله و یکی هم اجاره ۹۹ساله زمین در آن پیش بینی شده بود، طرح مسکن مهر شکل گرفت و در راستای این طرح قرار بود اهدافی دنبال شود از جمله مقرر شده بود حجم عرضه بالا برود، صنعتی سازی مسکن ترویج یابد و قیمت تمام شده مسکن برای اقشار هدف تعدیل شود.

به هرحال این پروژه شروع شد و همکاران ما در سطح کشور تلاش زیادی کردند، دولت وقت هم همین طور به خصوص وزیر وقت راه وشهرسازی تا بالاخره توانستیم در جریان دولت دهم۵۰ درصد این پروژه را جمع کنیم.

*دقیقا چه تعداد واحد مسکونی در طرح مسکن مهر ساخته شده و از این حجم، چه تعداد آپارتمان تاکنون تحویل متقاضیان داده اید؟

بدون احتساب آمار مربوط به نوسازی و ساخت وسازهای « بافت فرسوده» ، در کل مسکن مهر یک میلیون و ۸۶۴ هزار واحد مسکونی هدف گذاری و برنامه دولت دهم بود که البته قرارداد دولت با تعاونی ها و سازنده ها از این برنامه بیشتر شد و به یک میلیون و ۹۶۲ هزار و ۱۰۰ واحد رسید. علت افزایش تعداد واحدها این بود که وزارتخانه چند ماه بعد از شروع امضای قراردادهای سه جانبه، تصمیم گرفت دست استان ها را به اندازه ۵ درصد ظرفیت کل طرح باز بگذارد تا اگر در استانی، علاوه بر حجم تعریف شده ساخت وساز، باز هم متقاضی واجدشرایط وجود داشت، مدیران استان بتوانند ظرفیت مسکن مهر شهرشان را تا ۵ درصد بیشتر از سقف مصوب، افزایش دهند.

از کل طرح، یک میلیون و ۴۳۵ هزار واحد یعنی معادل ۷۳ درصد کل مسکن مهر، به مرحله اتمام نازک کاری رسیده است؛ به این معنی که کار ساخت این تعداد از واحدهای مسکونی مهر تمام شده و علت تحویل ندادن می تواند آماده نبودن خدمات زیربنایی، عدم محوطه سازی، کمبود آورده متقاضی یا مسائل دیگری باشد؛ ولی نازک کاری این ۷۳ درصد تمام شده است. بنابراین چنانچه اتمام فرآیند ناز ک کاری ساختمان ها را حالت « تکمیل ساختمان» تلقی کنیم، مشخص می شود ساخت حدود ۵۲۷ هزار واحد مسکونی مهر هنوز تمام نشده است. از کل طرح تاکنون ۹۰۳ هزار و ۶۱۹واحد افتتاح شده و از این تعداد، ۷۶۲ هزار واحد مسکونی تحویل داده شده نیز کارت قسط بانکی و عملیات فروش اقساطی انجام شده است. بنابراین از کل مسکن مهر، حجمی معادل ۴۶ درصد افتتاح و تحویل داده شده و نیمی از ۵۴ درصد مابقی، مشکل جزئی و نیمی دیگر مشکل جدی دارند.

*و موجودی قابل افتتاح طی چند ماه آینده چند واحد است؟

الان ۱۴۰ هزار واحد مسکن مهر آماده افتتاح داریم که اینها دارای همه نوع خدمات هستند.

*چند درصد عملیات اجرایی طرح مسکن مهر به دولت یازدهم منتقل شده است، آیا همان ۲۷ درصد واحدهایی را که هنوز به مرحله نازک کاری نرسیده اند، می توان به عنوان مسوولیت فعلی وزارت راه وشهرسازی و سایر دستگاه ها به حساب آورد یا کار های بر زمین مانده، از این هم سنگین تر است؟

کار زیادی برای تکمیل و اتمام طرح داریم. کمتر از ۳۰ درصد از پروژه ها هنوز به نازک کاری نرسیده اند که باید برسند. در همین یک ماه اخیر که شورای راهبری مسکن مهر تشکیل شده و من در سمت قائم مقام وزیر در ساختمان ستادی وزارت راه وشهرسازی مستقر شده ام، دو جلسه مشترک و سراسری با مدیران استانی داشتم. با همه مدیران استانی هم جلسه های جداگانه برگزار کردیم. یک تیم کارشناسی هم تشکیل دادیم تا ظرف یک ماه همه مشکلات پروژه های مسکن مهر را به صورت استانی و موردی دسته بندی کنند و بسته به نوع مشکل، برای آنها در شورای راهبری تصمیم گیری شود.

مشکلات مربوط به پروژه هایی که هنوز به مرحله نازک کاری و افتتاح نرسیده اند متفاوت است برخی از پروژه ها مشکل محوطه سازی دارند، برخی مشکل خدمات زیربنایی، برخی مشکل اختلاف قیمتی، برخی مشکل آورده متقاضی و برخی هم مشکل خاص تعاونی ها را دارند، بنابراین نمی شود نسخه واحد برای مسکن مهر بپیچیم.
برای هر نوع مشکل، راه حل خاص خود را طراحی و در شورای راهبری مسکن مهر مطرح خواهیم کرد تا در آنجا بهترین راهکار مطابق نظر اکثریت اعضا به تصویب برسد.

*از ۲۷ درصد باقیمانده یا همان نیم میلیون واحد مسکونی مهر تمام نشده، چه تعداد از پروژه ها مشکل دار هستند، به این معنی که بین پیمانکار و دولت و پیش خریدار و بانک و سایر عوامل، اختلاف نظر جدی در حوزه های مختلف فنی، مالی و حقوقی وجود دارد؟

در حال حاضر در صدد غربالگری پروژه های مشکل دار هستیم. تیمی که قرار شده پروژه ها را به صورت موردی بررسی کند، یکی از مواردی که باید نسبت به آن تحقیق انجام دهد، همین شناسایی پروژه های مشکل دار است. از حدود ۴۵۰۰ فقره پروژه تعریف شده – هر پروژه حاوی تعداد مشخصی واحدمسکونی- در مسکن مهر سراسر کشور، حدود ۲ هزار پروژه به دلیل تورم و افزایش هزینه ساخت نیمه فعال هستند که برخی از آنها هم در ماه های اخیر تقریبا متوقف بودند، اما هم اکنون با برنامه ریزی های انجام شده فعال شده اند. حدس های اولیه این است که این تعداد پروژه ها مشکل دار هستند، اما باید تحقیقات کافی انجام شود.

*الان وضعیت کارگاه های مسکن مهر چگونه است؟ در جریان جابه جایی دولت در تابستان، خبر رسیده بود عمده کارگاه ها تعطیل شده و برخی پیمانکاران، با وام های مسکن مهر، سرمایه گذاری های دیگری شروع کرده اند.

کارنامه لحظه ای فعالیت پیمانکاران مسکن مهر در سامانه مسکن مهر موجود است و چنین چیزی را تایید نمی کند. ۸۰ درصد کار باقی مانده در مسکن مهر مربوط به ۱۶ استان است و سرعت ساخت وساز فقط در شهریورماه افت قابل ملاحظه ای داشت، اما منحنی کار از مهرماه دوباره شیب صعودی گرفت؛ یعنی روند رو به بهبود است.

* مشکل آب و برق مسکن مهر بالاخره حل شد؟

وزارت نیرو کمک خوبی کرده اما هنوز تعداد زیادی از واحدها نیاز دارند مشکل آب و برق و فاضلاب آنها حل شود. به خصوص در مرحله سفت کاری حجم این دسته از واحدها زیاد است.

*مشکل وزارت نیرو چیست؟ منابع آبی ندارد یا اینکه اعتبار می خواهد؟

اخیرا جلسه ای با حضور ۲ وزیر در وزارت راه وشهرسازی و معاونین ذی ربط داشتیم و هماهنگی شد و آنها هم استقبال کردند که سریع کار را جمع کنند. در دولت هم تاکید شد واحدهایی که به مرحله نازک کاری می رسد دستگاه های خدمات رسان سریع خدمات لازم را در جهت افتتاح و تحویل به مردم ارائه کنند.

*مصوبه هفته های آخر هیات دولت دهم درباره واگذاری مالکیت عرصه مسکن مهر – زمین های ۹۹ساله- به شرط تسویه حساب ۱۰ درصد وام بانکی به کجا رسید، اجرایی شد؟

این موضوع به صورت ویژه در دست بررسی است. نظر غالب در این باره مثبت است.

*کل هزینه ای که تا الان دولت برای مسکن مهر انجام داده چقدر است؟

هزینه ها شامل تسهیلات بانکی و قیمت زمین های ۹۹ساله است که البته تسهیلات بانکی براساس مصوبه دولت قبل در طول ۲۰ سال – با احتساب دوران مشارکت مدنی- از طریق پرداخت اقساط صاحبان واحدها به سیستم بانکی عودت داده می شود. در بخش تسهیلات، تا الان حدود ۴۱ هزار میلیارد تومان وام پرداخت شده است. البته تعهد بانک مسکن فعلا ۴۸ هزار میلیارد تومان است که ۷ هزار میلیارد باقی مانده به تناسب پیشرفت فیزیکی ساختمان ها، پرداخت می شود. ۲ هزار میلیارد تومان دیگر هم مصوبه اسفند ماه سال گذشته هیات دولت بود، اما بانک مرکزی چون معتقد است این تسهیلات در تورم تاثیر گذاشته است اخیرا جلوی پرداخت ۲ هزار میلیارد تومان را گرفت، اما در جهت کمک به تکمیل پروژه ها پیگیر این موضوع هم هستیم.

قیمت زمین های مسکن مهر نیز همیشه برآوردی بوده است، چون قیمت زمین های واگذارشده در مناطق مختلف متفاوت بوده است، اما در مکان یابی و اختصاص زمین ها قرار بر این بوده که قیمت زمین در زمان واگذاری برای ساخت مسکن مهر حداکثر یک سوم هزینه ساخت باشد؛ یعنی با ملاک قراردادن هزینه ساخت متری ۳۰۰ هزار تومان، قیمت زمین باید متری حدود ۱۰۰ هزار تومان بوده باشد.

از بیش از دو میلیون واحد مسکن مهر شامل کل طرح و همچنین برنامه ۲۰۰ هزار واحدی نوسازی بافت فرسوده، یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد روی زمین های ۹۹ساله ساخته شده و مابقی روی زمین های ملکی افراد در قالب مسکن مهر خودمالکی اجرا شده است. مساحت زمین های ۹۹ساله حدود ۱۵ هزار هکتار یا ۱۵۰ میلیون مترمربع برآورد می شود که با میانگین قیمت مترمربعی ۱۰۰ هزار تومان این زمین ها، دولت حدود ۱۵ هزار تا ۱۸ هزار میلیارد تومان از محل زمین های مسکن مهر، در این طرح هزینه کرده است.

*پیمانکاران مسکن مهر به شدت منتظر اعلام خبرهایی از افزایش قیمت هستند. برنامه ای برای افزایش قیمت تمام شده مسکن مهر دارید؟

وزارت راه وشهرسازی در طول دوران اجرای طرح مسکن مهر دوبار قیمت تمام شده مسکن مهر را از قیمت مقطوع متری ۳۰۰ هزار تومان افزایش داد. بعضی از پیمانکاران به این افزایش قیمت واکنش مثبت نشان دادند و کار را جمع کردند، بعضی ها هم متاسفانه کار را کند کرده اند.

الان هم مشغول بررسی گزینه های مختلف هستیم، اما قطعا مثل قبل، عمل نخواهیم کرد و این طور نخواهد بود که مابه التفاوت احتمالی شامل همه پیمانکاران شود. پیمانکاری که کار را به موقع تمام نکرده است، باید درباره علت کم کاری پاسخگو باشد. دولت باید عادلانه برخورد کند، نمی شود به سازنده هایی که کار را عمدا نگه می دارند اضافه قیمت بدهیم و کسی که کار را زود تمام کرده، مشمول هیچ افزایش قیمتی نشود. همین پروژه مسکن مهر کرمانشاه که سه هفته قبل به عنوان سری اول افتتاح های مسکن مهر دولت یازدهم به بهره برداری رسید با متری ۳۱۰ هزار تومان به اتمام رسیده است؛ یعنی با آورده نقدی ۷ تا ۱۰ میلیونی متقاضیان. پس با قیمت کمتر از متری ۳۴۰ هزار تومان هم می شد پروژه ها را تحویل داد، اما با این حال برخی سازنده ها ادعای بیشتر از این را دارند.

در صورتی که برنامه ای برای افزایش قیمت مسکن مهر داشته باشیم، پیمانکارانی که ظرف یک بازه زمانی مشخص بتوانند کار را جمع کنند و واحدها را تحویل متقاضیان بدهند، جزو مخاطبان این برنامه خواهند بود.

*ولی ظاهرا کل پیمانکاران به مشکل افزایش هزینه و عدم کفایت قیمت تمام شده برخورد کرده اند.

خیر اصلا این طور نیست. چطور است که یک پیمانکار در یک شهر دور افتاده، کار را زود تمام کرده، اما یک پیمانکار در بیخ شهر تهران، هنوز تمام نکرده است معلوم است یا توانایی فنی نداشته یا سوءمدیریت داشته است. اینها باید دسته بندی شود و در تعدیل قیمت ها لحاظ شود.

*برخی مسوولان قبلی مسکن مهر که امروز در وزارت راه وشهرسازی سمت ندارند، معتقدند افزایش قیمت برای برخی پروژه ها حتمی است و می گویند دولت باید ۵ هزار میلیارد تومان اضافه بر ۵۰ هزار میلیارد تومان خط اعتباری مسکن مهر، به این طرح اختصاص دهد تا بتواند، کار را تمام کند.

ما خودمان به یک عدد خام رسیده ایم که بسته به استان مربوطه و میزان پیشرفت فیزیکی هر پروژه و همچنین عملکرد پیمانکار و از همه مهم تر میزان تاخیر مجاز یا غیرمجاز آنها مابه التفاوت قیمت در نوسان خواهد بود.

*افزایش احتمالی قیمت مسکن مهر، از محل خط اعتباری قرار است، تامین شود؟

خیر، براساس راهکارهای مشخص دیگری که به موقع، اعلام خواهیم کرد. ضمن اینکه از متقاضیان انتظار داریم سهم آورده نقدی شان را برای تسریع در تکمیل پروژه، زودتر پرداخت کنند.

* در حکمی که آقای آخوندی برای انتصاب شما به عنوان قائم مقام وزیر و مجری ویژه مسکن مهر صادر کرد، دستور تشکیل شورای راهبری مسکن مهر نیز ابلاغ شده است. این شورا در هفته های اخیر تشکیل شده است ؟

شورای راهبری مسکن مهر با ترکیب وزیر راه وشهرسازی، قائم مقام وزیر در امور مسکن مهر، رییس سازمان ملی زمین و مسکن، مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، معاون امور مسکن، مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی، مشاوران وزیر در امور مالی و شهرسازی و همچنین مدیرعامل بانک مسکن شکل گرفته است و در همین ایام، ۱۰ جلسه با حضور وزیر برگزار شده است. اولین جلسه ۲۰ مهر برگزار شد.

*شما در دو سال آخر دولت دهم هفته ای یکبار به همراه رییس جمهور وقت یا معاون اول، در افتتاح های مسکن مهر حضور داشتید. آقای احمدی نژاد فقط افتتاح می کرد یا درباره کیفیت ساختمان ها بعضا ایراد هم می گرفت؟

ایشان در مواردی که ایرادی به نظرشان می رسید، تذکر می دادند.

*آقای احمدی نژاد دنبال خانه باغ بود، اما برج های ۱۵ طبقه در مسکن مهر ساخته شد. چرا تاکید رییس جمهور وقت مبنی بر تغییر و تحویل در نظام شهرسازی، در طرح دولت عمل نشد؟

من سال۸۷ آمدم سازمان ملی تا آن زمان مکان یابی های مسکن مهر عمدتا انجام شده بود کاری که در آن زمان به نظرم رسید اهمیت دارد، شناسایی اراضی فاقد سند و اخذ و انتقال سند به نام دولت بود و سریع برای زمین های ۹۹ساله سند ملکی به نام دولت گرفتیم، چون اگر سند در رهن بانک های عامل قرار نمی گرفت بانک ها وام نمی دادند.

*تیراژ مسکن مهر چطور؟ با ساخت ۲ میلیون واحدمسکونی ظرف ۴سال موافق بودید ؟

خودم به شخصه با ساخت ۲ میلیون واحد موافق نبودم چون حدس می زدم متقاضی واجدشرایط کمتر از این باشد.

*پس آن ۵/۱ میلیون خانواری که طبق مطالعه طرح جامع، تقاضای انباشت شناخته شده بودند، چه بود؟

طبق بند د تبصره۶ بودجه سال۸۶، ظرفیت یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحدی برای مسکن مهر به استان ها ابلاغ شده بود. ما اگر در شروع مسکن مهر یک میلیون واحد تعریف می کردیم و می ساختیم، الان طرح تمام شده بود. حتی اگر ادغام وزارت مسکن با وزارت راه صورت نمی گرفت، باز هم بخش زیادی از طرح تمام شده بود. اما ادغام یکسال وقت ما را گرفت و یکسال زمان صرف تعریف ساختار و جابه جایی مدیران شد و تقریبا یکسال کاری را در مسکن مهر از دست دادیم. نیمه دوم سال ۹۱ هم که گرانی و تورم و تحریم پیش آمد، باز سرعت اجرا کندتر شد.

*بعد چطور در برابر ۵/۱ میلیون متقاضی واجدشرایط، ۲ میلیون واحد تعریف کردید؟

به هرحال این طرح در مسیری افتاد که شد.

* شما هم واژه « بیابان» را در لابه لای نقدهایی که این روزها نسبت به مسکن مهر می شود، شنیده اید؟ علت انتخاب موقعیت زمین های ۹۹ساله در نقاط بیرونی شهرها چه بود؟

در بعضی از شهرها، داخل شهر زمین نداشتیم. ما متکی به زمین های دولت بودیم دولت هر کجا زمین داشت، طرح مسکن مهر پیاده شد. البته در بعضی جاها هم دولت زمین خریداری کرد، اما منابع برای خرید زمین محدود بود. سیاست این بود که زمینی انتخاب شود که قیمت آن یک سوم قیمت ساخت باشد. نمی توانستیم زمین متری ۲ میلیون و ۳ میلیون تومان بخریم و واگذار کنیم. البته بخشی از اراضی اختصاص یافته به طرح مسکن مهر به دلیل نبود اراضی دولتی در داخل محدوده ها یاگران بودن اراضی، در حریم شهرها مکان یابی شده بود که متعاقبا به محدوده های شهری الحاق شد ضمنا برابر مصوبه دولت قبل تامین واحد مسکونی مهر برای متقاضیان این طرح در کلان شهرها برعهده شهرهای جدید بود. از طرفی، مسکن مهر خودمالکی و بافت فرسوده که شامل تقریبا ۵۰درصد کل طرح مسکن مهر است، اغلب در داخل محدوده شهرها اجرا شده است.