حق و حقوق موجر و مستاجر
طبق تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. در این حالت اجاره دهنده موجر، اجاره کننده مستاجر و مورد اجاره عین مستاجره نامیده می شود.
به گزارش گروه وب گردی خبرگزاری صدا و سیما، امروزه خرید آپارتمان مستقل کاری دشواری است. از این رو بسیاری از افراد اجاره آپارتمان را به خرید خانه ترجیح می‌دهند. اگر شما هم اجاره نشین هستید، یا قصد اجاره کردن ملکی را دارید در ادامه این نوشتار همراه ما باشید تا با حقوق و قوانین روابط موجر و مستاجر آشنا شوید.
آشنایی با عقد اجاره
طبق تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. در این حالت اجاره دهنده موجر، اجاره کننده مستاجر و مورد اجاره عین مستاجره نامیده می‌شود.
موارد مطرح شده در یک اجاره نامه:
- مستاجر: اجاره کننده
- موجر: اجاره دهنده
- عین مستاجر: مورد اجاره
- مال الاجاره: اجاره بها
- اجرت المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند.
نکات مهم در قرارداد اجاره
نکته اول
موجر باید صاحب قانونی ملک باشد؛ بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او (همراه با وکالت نامه) نمی‌تواند ملکی را اجاره دهد. مستاجر هم می‌تواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد، اما مشروط بر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب نشده باشد.
نکته دوم
در زمان اجاره یک ملک باید زمان آن معین شود و اگر در قراردادی مدت زمانی معین نشود آن قرارداد باطل است و هیچ اثر قانونی ندارد.
نکته سوم
موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند؛ بنابراین کودکان غیر بالغ و افرادی که سلامت عقلی ندارند نمی‌توانند ملکی را اجاره دهند یا اجاره کنند. اما قیم این افراد می‌تواند از جانب آن‌ها ملک را اجاره دهد یا اجاره کند.
نکته چهارم
طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم، زیر قرارداد را امضا کنند. این قرارداد در دو نسخه تنظیم می‌شود. اگر طرفین معامله، قرارداد کتبی نداشته باشند با مشکلات فراوانی مواجه می‌شوند که باعث بروز مشکلات زیادی برای طرفین می‌شود.
نکته مهم؛ باید به این نکته هم اشاره کنیم که تنها قراداد‌هایی قانونی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد و به ثبت رسیده باشد.
وظایف موجر
- موجر وظیفه دارد پس از انعقاد قرارداد اجاره، ملک مورد نظر را در تاریخ مشخص شده تحویل مستاجر دهد.
- معمولا در قرارداد‌های اجاره مبلغی به عنوان رهن کامل از مستاجر دریافت می‌شود. موجر موظف است در موقع تخلیه مبلغ فوق را به مستاجر برگرداند.
- اگر ملک مورد نظر نیاز به تعمیرات داشته باشد، مالک موظف است قبل از تحویل خانه تمام مشکلات و تعمیرات خانه را انجام دهند و ملک را صحیح و سالم تحویل دهد.
وظایف مستاجر
- مستاجر وظیفه دارد طبق تاریخ مشخص و ثبت شده در قرارداد ماهانه مبلغ اجاره را در تاریخ مشخص شده پرداخت کند. لازم به ذکر است که اگر مستاجر، ملکی را رهن کامل کرده باشد، دیگر نیازی به پرداخت اجاره ماهانه ندارد.
- مستاجر موظف است در صورت پایان قرارداد و تمدید نشدن آن ملک مورد نظر را تخلیه کند.
- پرداخت قبض‌های مصرفی مانند: آب، برق و گاز
- وارد نکردن خسارت به ملک.
فسخ قرارداد از جانب مستاجر
معمولا در قرارداد‌های اجاره این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ قرارداد به صورت یک طرفه باشد، باید یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند. در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می‌گیرد.
فسخ قرارداد از جانب موجر
اگر مستاجر محلی را که اجاره کرده است، تبدیل به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون کند، مثل: قمارخانه، موجر می‌تواند از دادگاه تقاضای برهم زدن قرارداد را داشته باشد.
اقاله چیست؟
اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند، این عمل را اقاله می‌گویند.
تقاضای مهلت برای تخلیه ملک
اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر ملک مورد نظر را تخلیه نکند، موجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه مستاجر را به تخلیه ملک مجبور کند. اگر مستاجر به دلیلی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت داشته باشد، دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا به او یک ماه مهلت می‌دهد تا ملک را تخلیه کند. در این صورت مستاجر موظف است تا اجاره یک ماه را هم پرداخت کند.