مردم طرفدار چه خانه‌هایی برای خرید هستند ؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد بجز مناطق ۴، ۱۶، ۱۹ و ۲۲ که با کاهش جزئی قیمت مسکن در آذرماه نسبت به آبان مواجه شدند، در سایر مناطق ۲۲ گانه شهر تهران نرخ‌ها افزایشی بوده است.

در منطقه یک متوسط قیمت از ۹۵.۱ میلیون تومان به ۹۹.۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که افزایش ۴.۵ درصد را نشان می‌دهد. قیمت هر متر خانه در منطقه ۵ به عنوان پرمعامله‌ترین منطقه‌ی تهران با رشد ۴.۹ درصد از ۵۶.۳ میلیون به ۵۹.۱ میلیون تومان افزایش پیدا کرد. در منطقه ۴ اما شاهد کاهش حدود ۰.۴ درصدی قیمت بودیم که از ۵۲.۶ میلیون به ۵۲.۴ میلیون تومان رسید.

کاهش ۶.۶ درصدی ماهیانه قیمت آپارتمان در منطقه ۲۲ هم از دیگر اتفاقات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه محسوب می‌شود. متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه ۲۲ از ۴۶.۷ میلیون تومان در آبان به ۴۳.۶ میلیون تومان در آبان رسید. این افت ممکن است از حجم بالای واحدهای خالی این منطقه در مقایسه با سهم معاملات نسبتا پایین آن از کل معاملات شهر تهران نشأت گرفته باشد. هم‌چنین با توجه به ویژگی نوساز بودن منطقه ۲۲ بعضا فروش یکباره تعداد قابل توجهی واحد در یک یا چند بلوک می‌تواند شاخص ماهیانه قیمت در این منطقه را دچار نوسان کند.

به هر ترتیب در نمایه کلی بازار مسکن شهر تهران با رشد ۹.۷ درصدی قیمت طی دو ماه اخیر مواجه شده که کارشناسان مهمترین عامل این رشد را تاثیرپذیری از بازارهای موازی بخصوص رشد نرخ ارز می‌دانند. بنابراین کنترل قیمت ارز می‌تواند در آرامش بازار ملک تاثیرگذار باشد.

گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که بخش قابل توجهی از خرید و فروش‌ها در بازار ملک را سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران به خود اختصاص می‌دهند. معاملات مصرفی هم عمدتا از نوع تبدیل است و خریداران خانه اولی حضور پررنگی در بازار ندارند. در حال حاضر ۸۰ درصد واحدهای عرضه شده به بازار مسکن بیش از ۱۰۰ متر مربع مساحت دارند در حالی که سهم این گروه متراژی از معاملات آذرماه فقط ۲۵.۹ درصد بود. در واقع تناسبی بین عرضه و تقاضا به لحاظ متراژ وجود ندارد. البته این شرایط در یک دهه گذشته معمولا وضعیت غالب بازار مسکن بوده است.

بررسی معاملات از نظر عمر بنا هم حکایت از آن دارد که آپارتمان‌های بالای ۱۶ سال ۳۷ درصد از کل معاملات را در بر می‌گیرند؛ در حالی که آذر سال قبل سهم این نوع واحدها ۳۱.۷ درصد بود و هشت سال قبل یعنی آذر ۱۳۹۳ فقط ۱۲ درصد معاملات را به خود اختصاص دادند.

درخصوص نرخ رشد مناطق در یک سال اخیر نیز آمارها نشان می دهد منطقه ۱۰ با افزایش ۵۹.۷ درصد بالاترین افزایش سالیانه قیمت مسکن را در بین مناطق ۲۲ گانه تهران به خود اختصاص  داده است. عمده واحدهای این منطقه از نوع کوچک متراژ هستند و تراکم بالایی در این محدوده وجود دارد. با وجود مساحت پایین، این منطقه رتبه‌ی دوم را از نظر  تعداد معاملات شهر تهران به خود اختصاص می‌دهد. هم‌اکنون قیمت هر متر خانه در منطقه ۱۰ معادل ۳۴.۴۵ میلیون تومان است.

افزایش سالیانه قیمت در منطقه یک نیز معادل ۴۴ درصد بوده که از متری ۶۹ میلیون تومان در آذر پارسال به ۹۹.۴ میلیون تومان در آذر امسال رسیده است. متوسط رشد سالیانه در کل شهر تهران نیز ۴۷.۵ درصد اعلام شد.

هزینه ساخت هر متر خانه چقدر شد؟

سازندگان می‌گویند که با نوسانات نرخ ارز در ماه‌های اخیر آمارهای جدید متفاوت خواهد بود و این مسئله می‌تواند دامن ساخت‌وساز در هر دو بخش دولتی و خصوصی را بگیرد.

آمارها از تورم ۵۱ درصدی ساخت‌وساز مسکن در بهار امسال حکایت دارد و برآوردها نشان می‌دهد بدون احتساب قیمت زمین، هزینه ساخت به متری ۸.۳ میلیون تومان رسیده است؛ با این حال سازندگان می‌گویند که با نوسانات نرخ ارز در ماههای اخیر آمارهای جدید متفاوت خواهد بود و این مسئله می‌تواند دامن ساخت‌وساز در هر دو بخش دولتی و خصوصی را بگیرد.

تورم عمومی و رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، هزینه‌های ساخت مسکن را افزایش داده است. آخرین آمار مربوط به بهار امسال که از سوی بانک مرکزی ارائه شده از رشد ۵۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در مقایسه با سال ۱۴۰۰ حکایت دارد. بر این اساس برخی برآوردها نشان می‌دهد متوسط قیمت ساخت هر متر خانه (بدون احتساب قیمت زمین) به ۸.۳ میلیون تومان رسیده است.

اگرچه تورم ۵۱ درصدی ساخت‌وساز به تنهایی می‌تواند فعالیت‌های ساختمانی را دچار اختلال کند، سازندگان مسکن، عوامل رکودزای دیگر مثل عوارض ساختمانی، هزینه دستگاههای خدمات رسان، رشد نرخ دستمزد، افزایش احتمالی و سنگین هزینه تامین اجتماعی کارگران را از دیگر مشکلات حوزه تولید مسکن می‌دانند. به تازگی رئیس سازمان نظام مهندسی هم از پایین بودن تعرفه دستمزد مهندسان گلایه کرده و بنابراین ممکن است نرخ خدمات مهندسی که هم‌اکنون کمتر از یک درصد است بالا برود.

مجموع عوامل فوق سه عارضه منفی را در بازار مسکن ایجاد کرده که شامل رشد هزینه‌های تولید، افت توان متقاضیان مصرفی و رکود معاملات است؛ نخستین عارضه به ساخت‌وساز لطمه می‌زند. تیراژ تولید مسکن در شهر تهران طی بهار امسال با سقوط تاریخی به ۶۲۰۰ واحد رسیده که نسبت به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد بهار پارسال افت ۴۲ درصدی را نشان می‌دهد.

جهش بی‌سابقه قیمت مسکن بین سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ منجر به افت شدید قدرت خرید متقاضیان شد. در سال ۱۴۰۰ قیمت مسکن به ثبات نسبی رسید اما دوباره در سال ۱۴۰۱ تورم مسکن شتاب گرفت و درحال‌حاضر تورم نقطه به نقطه مسکن پایتخت به ۴۶ درصد رسیده است. رکود معاملات معمولا تاثیر منفی بر ساخت‌وساز ایجاد می‌کند.

بازار مسکن غیرقابل پیش‌بینی شده است

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان این که تقاضای مصرفی از بازار مسکن خارج شده است گفت: بازار مسکن ناپایدار است و باعث بلاتکلیفی سرمایه‌گذاران شده است. 

وی با تاکید بر این‌که بازار مسکن غیرقابل پیش بینی است و قیمت تمام شده مسکن و به تبع آن قیمت فروش هم نامطمئن است، اظهار کرد: بازار معاملات به‌گونه‌ای پیش رفته که این بخش به یک بازار نامطمئن هم برای خریدار قیمت‌های ناپایدار تبدیل شده است. دو طرف نمی‌دانند تکلیف چیست و این مسئله سرمایه‌گذار را با ریسک بسیار بالا مواجه می‌کند.

وی اضافه کرد: در این شرایط طبیعی است که سرمایه‌گذاران و سازندگان ترجیح می‌دهند کارهای اجرایی را متوقف کنند.