همسویی تجاری با مسکونی

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد-حسین عبده تبریزی با اشاره به اینکه بازار مسکن آرام گرفته و قیمت ها به ثبات رسیده است، درباره نوع پررونق فعالیت های ساختمانی دست کم دو سال اخیر در پایتخت هشدار داد و گفت: هم اکنون تهران و برخی شهرها از برج ها و واحدهای تجاری اشباع شده و مالکان در فروش آنها گیر کرده اند؛ طوری که قیمت تجاری ها در حال رسیدن به سطح قیمت ساختمان های مسکونی بوده و سود تجاری سازی رو به کاهش است.

مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی که گفته می شود پایه های ۲ طرح در حال تدوین تامین مسکن در این وزارتخانه، تحت هدایت مستقیم او دارد تهیه می شود، یکشنبه شب در یک برنامه زنده تلویزیونی، محورهای حتمی گنجانده شده در این طرح ها را تشریح کرد و در عین حال همه عوامل بازار مسکن شامل خریداران مصرفی و سرمایه ای، سرمایه گذاران ساختمانی در بخش های مختلف مسکونی، تجاری و سوداگران بازار ملک را در جریان آخرین تحلیل های اقتصادی از چشم انداز قیمت ها گذاشت.

« مسکن اجتماعی» و « راه اندازی صندوق های سپرده گذاری خرید مسکن» در دست کم یک ماه گذشته چندین بار از سوی وزیر و مشاوران او مطرح شده اما در طول این مدت فقط کلیات آنها اعلام عمومی شده بود.
در « مسکن اجتماعی» براساس آنچه تا الان مشخص شده، دولت بنا دارد با ارائه زمین و تسهیلات، نسبت به ساخت مسکن برای یک گروه خاص نیازمند حمایت – اقشار هدف- از طریق نهادهای عمومی و خصوصی اقدام کند. اما جامعه هدف این طرح که همان جامانده های طرح مسکن مهر هستند -و امروز مطالبه سنگینی از دولتمردان برای اجرای هر چه سریع تر طرحی در قامت مسکن مهر دارند- هم اکنون بابت زمان ساخت مسکن اجتماعی، قیمت، تیراژ و شرایط واگذاری این طرح با ابهامات گسترده ای روبه رو هستند.
طرح دوم نیز که قرار است قدرت خرید مسکن در کلانشهرها را بعد از حداقل پنج سال، تاحدودی در مقابل قیمت ها، بازسازی و ترمیم کند، فعلا در حد تاسیس تعدادی صندوق سپرده گذاری در بانک ها برای جذب نقدینگی خانوارها و تبدیل آن به وام خرید، تشریح شده، این در حالی است که از همان روز اعلام کلیات این طرح، جو روانی تازه ای در بازار معاملات مسکن شکل گرفت و تا امروز گروهی از خریداران مصرفی به امید پرداخت قریب الوقوع یک وام خرید مسکن پرقدرت، جست وجو در بازار آپارتمان های فروشی را متوقف کرده اند. ابهامی که این گروه نسبت به طرح دارند نیز عبارت است از: میزان مبلغ وام جدید، میزان و طول سپرده گذاری، نرخ سود وام و بالاخره زمان شروع سپرده گذاری.

سکوت برای چه؟

در این میان سکوت مسوولان وزارت راه وشهرسازی و پرهیز آنها از گفتن یک کلام بیشتر درباره کلیات و باز کردن جزئیات طرح ها، در دو هفته اخیر به اوج رسیده است به این علت که ظاهرا کارشناسان سازمان ملی زمین ومسکن و همچنین معاونت امور مسکن وزارت راه وشهرسازی هم اکنون به مراحل مهم تدوین این طرح ها رسیده اند و طبق استراتژی در نظر گرفته شده، اگر تدابیر خام و پیشنهادی آنها قبل از تایید وزیر یا هیات دولت، به بیرون درز کند این احتمال وجود دارد که نقدها یا تخریب هایی که از طرف منتقدان می شود، مسیر تصویب نهایی را مخدوش کند.
البته تحلیل دیگری هم درباره علت تاخیر در اعلام جزئیات مسکن اجتماعی و وام خرید وجود دارد که طبق آن، هنوز وزارتخانه اطلاعات مکتوب، قابل دفاع و جمع بندی شده ای تهیه نکرده است.

محور مسکن اجتماعی

با این حال، حسین عبده تبریزی مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی برای کم کردن وسعت فشارهایی که از طرف جامعه تقاضا برای سردرآوردن از جزئیات برنامه های جدید دولت در بخش مسکن وجود دارد، یکشنبه شب خلاصه ای از این برنامه ها – فقط محورها- را رونمایی کرد. عبده تبریزی مرجع « مسکن اجتماعی» را طرح جامع مسکن عنوان کرد. طرح جامع مسکن سال۸۶ به سفارش وزارت مسکن نوشته شد و در سال۸۷ قانون ساماندهی مسکن از روی این طرح، تدوین شد اما در طول سال های گذشته این طرح ملاک عمل برنامه های دولت ها نبود.

در طرح جامع مسکن، هم درباره مسکن مهر، هم درباره مسکن اجتماعی و هم درباره مسکن اجاره ای، با عدد و رقم و میزان نیاز و تقاضا و همچنین میزان ساخت این واحدها، توضیح کامل داده شده است اما این اعداد مربوط است به شرایط دهه ۷۰.

عبده تبریزی در این باره گفت: در وزارت راه وشهرسازی طرح جامع مسکن در حال به روزرسانی است تا برنامه های موجود در این طرح بعد از تغییر کمی، به اجرا دربیاید. در طرح جامع مسکن، برای خانوارهایی که توان بالقوه پس انداز برای خرید مسکن ندارند، پیش بینی شده دولت با ارائه زمین و منابع، از خانه دار شدن آنها حمایت کند. در زمان تصویب طرح جامع مسکن، حجم این گروه معادل ۱۶ درصد کل خانوارهای کشور پیش بینی شده بود و در طرح قید شده باید سالی ۵۰ هزار واحدمسکونی در قالب مسکن اجتماعی برای این افراد ساخت وساز صورت بگیرد. اما در حال حاضر میزان واحد مورد نیاز و تعداد خانوارها تغییر کرده و باید نیازسنجی دوباره انجام شود.
مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی با توضیح بیشتر درباره مسکن اجتماعی گفت: در برخی کشورهای اروپایی، زمین برای ساخت تعدادی واحدمسکونی از این تیپ واحدها، به نهادها داده می شود اما به آنها تاکید می شود همه این واحدها کنار هم ساخته نشود و در مناطق مختلف شهر و در میان سایر اقشار جامعه، برای این گروه مسکن احداث شود.

محور مسکن حمایتی (پس انداز برای اخذ وام)

عبده تبریزی گروه دوم در جامعه هدف متقاضیان مسکن را دهک های متوسط عنوان کرد و گفت: این گروه توان پس انداز دارد اما دولت باید یک مقدار از آنها حمایت کند تا بتوانند شرایط خرید مسکن از طریق پس اندازهای گذشته و آینده به شکل پرداخت اقساط پایین در طول زمان با پیش قسط کم را پیدا کنند. این گروه نیازمند مسکن حمایتی هستند.

وی درباره مسکن حمایتی گفت: برای این گروه برنامه راه اندازی صندوق های سپرده گذاری مسکن مطرح است. بانک ها در شرایط معمولی وام خرید مسکن را در دوره مثلا ۱۰ساله با نرخ بالای ۲۰ درصد می توانند پرداخت کنند که در این صورت اقساط این وام ها برای زوج های جوان قابل تحمل نیست. نرخ سود وام خرید مسکن اگر از ۱۳ تا ۱۴ درصد بیشتر شود، مبلغ اقساط سنگین می شود. ما بنا داریم از محل بازگشت منابعی که برای مسکن مهر اختصاص داده شده و یکبار هم اثر تورمی در اقتصاد گذاشته، صندوق مادر یا صندوق تقویت کننده سایر صندوق های سپرده گذاری مسکن بانک ها تاسیس کند و با سپرده گذاری این منابع در قالب وجوه اداره شده دولت، امکان پرداخت بخشی از نرخ سود وام ها را به بانک ها در قالب یارانه، فراهم کنیم.
عبده تبریزی با تاکید بر اینکه در حال حاضر پرداخت قسط بانکی بیشتر از یک سوم درآمد ماهانه، برای خانوارها دشوار است، گفت: در صورت تخفیف در نرخ سود تسهیلات خرید مسکن برای خانوارهای هدف در دهک های متوسط، این مشکل رفع خواهد شد.

مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی (صندوق های سپرده گذاری) را در پنج محور شامل: پس انداز، ارائه زمین رایگان از سوی دولت، پرداخت تفاوت نرخ سود تسهیلات، اجرای طرح از طریق بخش خصوصی و راه اندازی بازار ثانویه رهن عنوان کرد.

بازار ثانویه رهن و خرید وفروش مسکن مهر

وی درباره بازار ثانویه رهن گفت: از یک طرف لازم است خرید و فروش مسکن مهر برای مردم آزاد شود و برای این آزادسازی باید یک بازار ثانویه شکل بگیرد تا هر کسی تصمیم داشت به هر علتی واحد مسکونی مهر خود را به شخص دیگری واگذار کند، بتواند این کار را انجام دهد، چون هر جایی که امکان معامله کالایی برای فردی نباشد، در آنجا فساد به وجود می آید. از طرف دیگر، در بخش تامین مالی مسکن نیز باید بازار ثانویه رهن ایجاد شود تا منابعی که بانک ها در قالب وام خرید پرداخت می کنند توسط یک مرجعی تقبل شود و ریسک بازپرداخت اقساط به آن مرجع منتقل شود تا بانک دوباره به همان میزان یا بیشتر بتواند وام پرداخت کند و تعداد وام ها در نهایت افزایش پیدا کند.

نمی شود به رییس کل گفت دوباره چک ۴۰ هزار میلیاردی بکش

مشاور مالی عباس آخوندی در ادامه برنامه زنده تلویزیونی یکشنبه شب شبکه یک، درباره مسکن مهر نیز چنین گفت: از دید اقتصادی امکان استفاده از روش های گذشته برای مسکن مهر وجود ندارد. نمی شود به رییس کل بانک مرکزی گفت دوباره چک ۴۰ هزار میلیارد تومانی برای مسکن مهر بکشد، اما به هرحال دولت از هر جایی که شده باید منابع لازم را برای تکمیل باقی مانده های مسکن مهر تامین کند. ولی اینکه بخواهیم کاری مشابه مسکن مهر کنیم، خیر چنین برنامه ای نداریم.

عبده تبریزی درباره مشکلات پروژه های مسکن مهر تحویل داده شده نیز گفت: مسایل زیربنایی در بخشی از این واحدها حل نشده است، مسائل روبنایی مثل نبود مدرسه نیز وجود دارد، بحث حمل ونقل در شهرهای جدید نیز مطرح است.

رونق خرید مصرفی از فروردین۹۳

مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی درباره وضعیت کنونی بازار مسکن، ابتدا به قیمت مسکن اشاره کرد و از بازگشت ثبات خبر داد و سپس درباره نوع پررونق فعالیت های ساختمانی دو، سه سال اخیر در تهران، هشدارهایی خطاب به سرمایه گذاران داد.
عبده تبریزی معتقد است: بازار مسکن در حال حاضر آرام گرفته است و شواهدی دال بر جهش های قیمتی شبیه آنچه در سال ۸۶ اتفاق افتاد، وجود ندارد.
وی تصریح کرد: مسکن یک کالای اجتماعی است و نباید هر روز قیمت آن تغییر کند و در خانواده ها ایجاد اضطراب کند.
وی سپس افزود: از فروردین سال آینده بازار مصرفی معاملات مسکن جان تازه ای می گیرد و رونق در این قسمت از بازار شروع می شود.

توصیه به خانوارها

مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی به کسانی که قصد سرمایه گذاری در بازار مسکن را دارند، اما قدرت خرید در تهران را ندارند، توصیه کرد: در مناطق اطراف تهران متناسب با توان مالی خود، اقدام به خرید کنند.
عبده تبریزی درباره قیمت مسکن به یک نکته هم اشاره کرد: متاسفانه در بازار مسکن سر سوزنی اطلاعات شفاف موجود نیست و نرخ ها از شفافیت لازم برخوردار نیستند. فردی که برای خرید وارد یک بنگاه معاملات ملکی می شود بر قیمت ها اشرافیت لازم را ندارد لذا وزیر برای آژانس های املاک نیز برنامه هایی دارد و این صنف باید نظاماتی را داشته باشد.

مالیات بر کچلی های داخل شهرها!

مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی همچنین از برنامه دولت برای تصویب و اخذ سه نوع مالیات شامل مالیات بر زمین های بایر، مالیات تنظیمی و تشویقی برای اجاره داری بلندمدت و همچنین خرید بلندمدت مسکن خبر داد و گفت: کچلی های داخل شهرها باید از طریق اخذ مالیات از این زمین ها از بین برود البته این مالیات وجود داشته اما چون شهرداری ها منافعی از اخذ آن نمی بردند، نسبت به اجرای آن هم منفعل بودند، لذا بنا داریم به نوعی شهرداری ها را هم در درآمد آن منتفع کنیم. همچنین باید ۲ مالیات دیگر به گونه ای تعریف شود که موجر برایش صرف کند که آپارتمان خود را اجاره بلندمدت بدهد. خریداران مسکن هم باید تشویق شوند از خرید و فروش مکرر خودداری کنند.

سودای تجارت با برج های تجاری
در شهر تهران از حدود ۲ سال پیش، تقاضا برای احداث برج ها و ساختمان های ۱۰۰درصد کاربری تجاری افزایش پیدا کرد؛ طوری که امروز تغییر کاربری زمین های مسکونی به موقعیت تجاری از یکسو و حرکت سرمایه های بزرگ به این بازار از سوی دیگر، تعداد بلندمرتبه های غیرمسکونی در محله های مسکونی پایتخت را حداقل به ۲ برابر چهار سال قبل رسانده است.

رونق تجاری سازی در تهران این روزها تحت تاثیر ضوابط طرح تفصیلی جدید، تشدید هم شده است و سرمایه گذاران بدون رعایت بدیهی ترین اصل اقتصادی - کشش تقاضا و خرید- دیواربه دیوار یکدیگر مشغول احداث ساختمان های تجاری هستند. در برخی مناطق شهر تهران، در یک محله، حداقل سه ساختمان با ظرفیت بیش از ۱۰۰ واحدتجاری در هر کدام، در کنار ۲ ساختمان تجاری در حال استفاده، در دست ساخت قرار دارد!
درآمد مدیریت شهری تهران از محل صدور پروانه تجاری با توجه به چندبرابر بودن نرخ عوارض و تراکم این پروانه ها در مقایسه با پروانه های مسکونی، باعث شده راهنمایی که شهرداری بعضا می تواند نسبت به توجیه اقتصادی این نوع ساخت وسازها ارائه کند، چندان مورد توجه قرار نگیرد.

برج های تجاری عمدتا در مراحل اولیه ساخت با قیمت های نجومی پیش فروش می شوند، اما آن طور که مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی درباره وضعیت فعلی این ساختمان ها می گوید، هم اکنون بخشی از سازنده های این برج ها در فروش یا پیش فروش واحدهای تجاری گیر کرده اند و نمی توانند با قیمت مدنظرشان واحدها را واگذار کنند.
عبده تبریزی که پیش تر - در مصاحبه مفصل سال گذشته خود با دنیای اقتصاد- درباره تکمیل ظرفیت اقتصادی شهرها از ساخت وسازهای تجاری هشدار داده بود، یکشنبه شب اعلام کرد: تهران و برخی دیگر از شهرها از برج ها و ساختمان های تجاری اشباع شده و قیمت واحد تجاری در حال رسیدن به سطح قیمت مسکونی در این مناطق است.
وی با بیان اینکه در برخی نقاط، به ازای هر ۵ نفر، یک نفر صاحب مغازه و مالک تجاری وجود دارد، پیش بینی کرد: سود تجاری سازی رو به کاهش است.