خطوط اصلی مسکن اجتماعی

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد-   فضای مناسب نقد و بررسی طرح مسکن مهر از زوایای مورد نظر دولت یازدهم، نشست های مختلفی را در چند هفته اخیر – به خصوص بعد از دستور سه هفته پیش رییس جمهور در جلسه هیات دولت مبنی بر اطلاع رسانی عمومی مشکلات مسکن مهر- رقم زده است.

هدفی که از برگزاری این نشست ها می شود برداشت کرد، نوعی پشتیبانی کارشناسی از موج انتقادهایی است که درست از شروع برنامه های تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری در اوایل امسال به راه افتاد و این روزها به واسطه تصمیم دولت برای متوقف کردن طرح، تاحدودی تشدید هم شده است.

در این ارتباط، آخرین روز کاری هفته گذشته، میزگردی تحت عنوان « ارزیابی مسکن مهر» توسط انجمن مهندسان مشاور معماروشهرساز و جامعه مهندسان معمار برگزار شد و محمدحسین شریف زادگان (اولین وزیر رفاه و تامین اجتماعی در دولت دوم اصلاحات) به همراه حجت ا… میرزایی (کارشناس اقتصادی) و دو کارشناس دیگر، آثار مثبت و پیامدهای منفی طرح مسکن مهر را تشریح کردند.

شریف زادگان در بیان نقاط مثبت این طرح، به کاهش طول دوره انتظار برای صاحب خانه شدن در بازه حداکثر سه ساله و همچنین کاهش قیمت تمام شده مسکن از طریق اجاره زمین دولتی اشاره کرد و در عین حال از دولت خواست راه دولت های گذشته در تدوین مکرر و کوتاه مدت سیاست های جدید را نرود و در قالب مکمل مسکن مهر، برنامه خود مبنی بر « مسکن اجتماعی» را طراحی کند.
حجت الله میرزایی نیز بخش هایی از گزارش تحقیقاتی تهیه شده در سال۹۰ که به سفارش وزارت مسکن وقت برای مسکن مهر انجام شده بود را قرائت کرد.

« گفتیم تا مرز یک میلیون واحد متوقف شود»

حجت الله میرزایی، کارشناس اقتصادی و دکترای اقتصاد شهری و منطقه ای، با بیان اینکه مسکن مهر موضوعی است که تا سال های متمادی جامعه و دولت درگیر این طرح و آثار مثبت و منفی آن هستند، گفت: مهم ترین وجه پروژه مسکن مهر، بین نسلی بودن آن است که موجب می شود پیامدهای آن تا چند نسل تداوم داشته باشد.
وی با اشاره به مطالعه ای که در سال ۹۰ از سوی یک تیم کارشناسی و به سفارش معاونت مسکن وزارت مسکن و شهرسازی وقت انجام شد، گفت: مطالعه ای با عنوان طرح پژوهشی ارزیابی مسکن مهر به عنوان مطالعه ای میان رشته ای بین سه رشته شهرسازی، اقتصاد و علوم اجتماعی در زمان اجرای طرح مسکن مهر، یعنی زمانی که تنها یک میلیون واحد مسکونی مهر در کل کشور در حال ساخت بود انجام شد که در این مطالعه ابعاد مختلف طرح مسکن مهر به عنوان مطالعه ای حین اجرای کار، مورد بررسی قرار گرفت. میرزایی با بیان اینکه نمی توان به طور کلی گفت که مسکن مهر در تمام مناطق ناموفق بوده است، عملکرد این واحدها را در شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت مثبت ارزیابی کرد و افزود: عمده مشکلات طرح مسکن مهر مربوط به شهرهای جدید به خصوص اطراف کلانشهرها است. میرزایی با اشاره به نتایج مطالعه یاد شده، تصریح کرد: مهم ترین نتیجه ای که از این مطالعه به دست آمد و در آن زمان به مسوولان وقت ارائه شد لزوم توقف هر چه سریعتر ساخت واحدهای جدید مسکن مهر تا زمان انجام مطالعات تکمیلی و برنامه ریزی صحیح برای تصمیم گیری درست در مورد این پروژه بود که متاسفانه این توصیه و هشدار از سوی مسوولان مورد توجه قرار نگرفت و تعداد واحدها از یک میلیون واحد به دو میلیون و ۳۰۰ هزار واحد افزایش یافت. وی در مورد حجم و ابعاد پروژه مسکن مهر توضیح داد: تاکنون حدود ۲۳۰ میلیون مترمربع ساخت و ساز در قالب مسکن مهر انجام شده است که براساس برآوردها ۱۵ درصد جمعیت شهری را در خود جای داده است. از نظر ابعاد مالی نیز، تاکنون نزدیک به ۲۳۰ هزار میلیارد تومان برای این پروژه هزینه شده است که این رقم از کل بودجه سالانه کشور در سال ۹۲ بزرگتر و نزدیک به یک دوم تولید ناخالص داخلی در سال است.

وی افزود: پیش بینی ما در مورد آثار آتی طرح مسکن مهر در جامعه بر مبنای مطالعه صورت گرفته این است که این طرح، با آثار و پیامدهای آمایشی بسیار گسترده در جامعه منجر به جابه جایی های بزرگ جمعیتی در سطح ملی می شود و این دقیقا بر خلاف سیاست گذاری های دولت قبلی مبنی بر تلاش برای تمرکززدایی جمعیتی از کلانشهرها به سمت شهرهای جدید است.

میرزایی ادامه داد: از سوی دیگر، ویژگی های مسکن مهر تناسبی با ذهنیت های اجتماعی و فرهنگی خریداران آن ندارد، به این صورت که عملا خریداران و متقاضیان مسکن مهر از دهک های درآمدی ۵ تا ۷ هستند این در حالی است که سیاست مسکن مهر بر تامین مسکن برای دهک های درآمدی یک تا ۳، متمرکز شده بود.

بیشتر، دهک های بالای پنج منتفع شدند
وی با تشریح اهداف کلی مسکن مهر خاطرنشان کرد: مسکن مهر در وهله اول با هدف تولید انبوه مسکن ارزان برای گروه های کم درآمد برنامه ریزی شد اما به دلیل اینکه شرایط مالی مسکن مهر در تمام کشور یکسان بود عملا نتوانست گروه های درآمدی یک تا ۴ را پوشش دهد و دهک های درآمدی ۵ به بعد آن هم با نیت سرمایه گذاری مخاطبان اصلی مسکن مهر شدند، البته در این میان افرادی از دهک های یک تا چهار هم توانستند این واحدها را دریافت کنند اما در شکل کلی، مسکن مهر نتوانست در این هدف به صورت کامل تحقق یابد.

هر دو سال یک سیاست برای مسکن!
همچنین، محمد حسین شریف زادگان، صاحبنظر در حوزه معماری و دکترای توسعه اقتصادی و برنامه ریزی شهری، در نشست ارزیابی طرح مسکن مهر خاطرنشان کرد: مدل استطاعت در مسکن یکی از رایج ترین مدل های ارزیابی در حوزه مسکن است که در واقع عبارت است از بهای مسکن متعارف نسبت به درآمد سالانه خانوار.

وی افزود: نسبت بهای مسکن متعارف به درآمد سالانه خانوار در کشورهای پیشرفته در کل سه برابر است این در حالی است که این نسبت در ایران ۱۰ تا ۱۵ برابر است.

شریف زادگان با بیان اینکه سیاست مدیریت زمین و استفاده از اهرم مالی دو سیاست کارآمد و اثرگذار بر تنظیم بازار مسکن به شمار می رود از فقدان شناخت واقعی از بازار مسکن در نتیجه نبود یک مرکز تحقیقاتی در حوزه اقتصاد مسکن انتقاد کرد. وی با بیان اینکه از ابتدای پیروزی انقلاب در ایران به طور متوسط تاکنون هر دو سال یک بار یک سیاست جدید مسکن در کشور تصویب و اجرا شده است، گفت: استفاده از طرح زمین استیجاری ۹۹ ساله به منظور کاهش قیمت تمام شده مسکن برای گروه های کم درآمد، رعایت حداقل استانداردهای ساختمان سازی در مقایسه با تولیدات فردی و سنتی در ایران، گستردگی مکانی ساخت مسکن مهر در سراسر ایران، صنعتی سازی و تجربه آن در مسکن اجتماعی، اهتمام دولت به امر مسکن اجتماعی بیش از سایر دولت ها، موفقیت نسبی این طرح در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۵ هزار نفر و همچنین کاهش نسبت بهای مسکن به درآمد سالانه خانوار به یک تا سه سال برای متقاضیان مسکن مهر، از نکات مثبت اجرای سراسری طرح مسکن مهر در کشور به شمار می رود. شریف زادگان ادامه داد: با این حال تلقی نادرست از امر مسکن به عنوان سرپناه وخارج از فضای خرد شهری (محله ای) ، عدم پوشش مسکن مهر برای گروه های اجتماعی کم درآمد، کمبود شدید زیرساخت ها و احداث مسکن مهر در خارج از محدوده قانونی شهر، عدم ارتباط واقعی بین زندگی شهری و پاسخگو نبودن مسکن مهر به نیازهای خانوار، تزریق پول مستقیم به نقدینگی کشور و ایجاد تورم به جای استفاده از پس اندازهای ملی در کنار کم توجهی به برنامه های بدیل مسکن مهر مانند تجدید حیات شهری (نوسازی بافت های فرسوده درون شهر) نکات منفی ساخت واحدهای مسکونی مهر است.

وی در مورد طرح مسکن مهر چنین نتیجه گیری کرد: باید سازوکار ساخت مسکن اجتماعی در ایران اصلاح شود. در عین حال مسوولان مسکن باید به این نکته توجه داشته باشند که سیاست جدید مسکن اجتماعی باید مکمل مسکن مهر باشد و نه کنار گذاشتن یکباره آن و خلق هفدهمین سیاست مسکن پس از انقلاب!