سناریوی پاییزی بازار مسکن

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، چگینی درباره افزایش وام خرید مسکن نیز گفت: در تعیین سقف وام باید محدودیت های منابع بانکی و توان خانوارهای هدف برای پرداخت اقساط ماهانه لحاظ شود که با این حساب، مبلغ جدید وام می تواند حداقل معادل ۳۰ درصد قیمت مسکن باشد.

صحت گفته های عوامل بازار معاملات مسکن و همچنین تحقیقات میدانی از بنگاه ها درباره رخداد « ریزش قیمت طی ماه های اخیر» را می توان در نتایج بررسی هایی که دفتر اقتصادمسکن به تازگی از روند قیمت ها انجام داده، مشاهده کرد اما جهش شدید بهاری نرخ زمین که پیش تر مرکز آمار آن را اعلام کرده بود، در این بررسی مورد تایید قرار نگرفته است.

اختلاف عددی بین برخی گزارش های مرکز آمار و محاسبات برخی دستگاه های دولتی درباره وضعیت شاخص قیمت کالاو خدمات مرتبط با فعالیت شان که همواره در چند سال گذشته وجود داشته، این بار با فاصله نسبتا زیاد، بازار زمین شهر تهران را در بر گرفته است، با این تفاوت که مرجع تعیین نرخ رشد قیمت زمین، هم در مرکز آمار و هم در وزارت راه وشهرسازی، یک سامانه اطلاعاتی مشترک – سامانه رهگیری معاملات مسکن- است، اما ظاهرا طریقه حساب نرخ میانگین قیمت با توجه به کمبود شدید حجم معاملات زمین در برخی مناطق پایتخت، باعث این اختلاف آماری شده است.

در گزارش تازه ای که دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی از وضعیت قیمت زمین و آپارتمان در تهران تهیه کرده و نرخ ها در بازه زمانی ۷ ماه گذشته از سال۹۲ را در آن مورد بررسی قرار داده، مشخص شده است: در بهار امسال قیمت زمین در پایتخت ۸۰درصد نسبت به بهار۹۱ افزایش پیدا کرده است که با این حساب، نرخ دو هفته پیش مرکز آمار مبنی بر رشد ۱۶۰درصدی قیمت زمین در بهار۹۲، نمی تواند مورد تایید باشد.
در داده های مرکز آمار، متوسط قیمت زمین مسکونی در تهران از مترمربعی ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در بهار۹۱ به متری ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در بهار۹۲ افزایش یافته است، درحالی که دفتر اقتصاد مسکن میانگین قیمت زمین در بهار پارسال را متری ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان و تغییریافته آن بعداز یکسال – نرخ بهار سال جاری- را متری ۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان می داند.

علت اختلاف بیش از یک میلیون تومانی بین میزان تغییرات یکساله قیمت زمین در دو گزارش مرکز آمار و دفتر اقتصاد مسکن، از یک سو به تسلط روزانه این دفتر به آمار تحولات قیمتی در بازار ملک و همچنین منابع دیگری غیر از سامانه رهگیری برای رصد بازار مربوط می شود و از سوی دیگر می تواند ناشی از شناخت بیشتر این بازار توسط دفتر اقتصادی و تشخیص خطاهایی که بعضا در سامانه رهگیری بابت اعلام متوسط قیمت زمین یا آپارتمان -به علت ناچیز بودن معاملات صورت گرفته در یک منطقه یا محله- رخ می دهد، باشد.

علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی درباره تفاوت نرخ رشد بهاری قیمت زمین در گزارش این دفتر با گزارش مرکز آمار به « دنیای اقتصاد» گفت: دفتر اقتصادی و مرکز آمار هر دو اطلاعات مربوط به قیمت زمین و مسکن را از سامانه رهگیری معاملات مسکن که قیمت املاک فروخته شده در بنگاه ها را ثبت می کند، برداشت می کنند، اما علت اینکه نرخ رشد قیمت زمین در بهار امسال از نظر ما ۸۰ درصد و از نظر مرکز آمار ۱۶۰ درصد اعلام شده، این است که مرکز آمار پایه اولیه قیمت زمین را پایین تر از آنچه بوده، تعیین کرده است. چگینی با بیان اینکه دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن به لحاظ کارشناسی و نهاد تخصصی جنس بازار زمین را بهتر می شناسد، افزود: معمولا در اوج شرایط رونق معاملات زمین، قیمت این نوع ملک حداکثر ۲۰ درصد بیشتر از قیمت آپارتمان افزایش پیدا می کند. در بهار امسال طبق محاسبات ما متوسط قیمت زمین و آپارتمان در تهران به ترتیب ۳/۵ میلیون و ۲/۴ میلیون تومان بوده که فاصله معقول ۲۰ درصدی، بین این دو دیده می شود.

اوضاع در تابستان و ابتدای پاییز

مرکز آمار ایران هنوز درباره متوسط قیمت ها در تابستان آمار نداده است، اما طبق گزارش دفتر اقتصاد مسکن، قیمت زمین مسکونی در تهران بعد از رشد ۸۰درصدی در بهار۹۲، در تابستان افزایش ۷۰درصدی را نسبت به فصل مشابه سال قبل تجربه کرد، طوری که علاوه بر کاهش ۱۰ درصدی در نرخ رشد سالانه، نرخ رشد فصلی – تابستان۹۲ نسبت به بهار۹۲- نیز حداکثر به ۵درصد رسید.

همچنین متوسط قیمت واحدمسکونی در شهر تهران در ۴ ماه بعد از انتخابات ریاست جمهوری -در فاصله ۲۲ خرداد تا ۲۲ مهرماه سال جاری- در مجموع ۱۱ درصد کاهش پیدا کرده است که با محاسبه نوسان قیمت واقعی – احتساب نرخ تورم ماهانه یک تا دو درصد در این ماه ها- نرخ رشد منفی قیمت مسکن ۱۵ درصد برآورد می شود. براساس اعلام دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی، متوسط قیمت آپارتمان در تهران در نیمه مهرماه امسال به مترمربعی ۳ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان رسید. همچنین روند ماهانه قیمت زمین نیز از منفی شدن نرخ رشد در برخی ماه ها حکایت دارد.

بازگشت اطمینان به معاملات مسکن

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن درباره سمت وسوی بازار در نیمه دوم سال به « دنیای اقتصاد» گفت: آنچه مشخص است نیروهای وارده بر بازار مسکن هم جهت نیستند، در یک سو نیروهای فزاینده قیمت همانند تورم و در سوی دیگر نیروهای کاهنده قیمت مسکن مثل وضعیت مناسب ساخت وساز و شرایط عمومی اقتصاد و چشم انداز سیاسی و عبور از رشد فزاینده قیمت قرار دارد. اکنون آنچه بیش از سایر گزینه ها محتمل به نظر می رسد این است که در نیمه دوم امسال با بازگشت اطمینان به بازار، به مرور متقاضیان مصرفی که خریدشان را در نیمه اول به تعویق انداخته بودند وارد بازار می شوند و در نتیجه تعداد معاملات که در ماه های اخیر به ۵ تا ۶ هزار فقره رسیده بود، در مقایسه با رکورد انجام ۲۰ هزار معامله در بهمن سال گذشته، رونق می گیرد. به لحاظ قیمتی نیز انتظار ثبات می رود.

نسبت وام خرید به قیمت، چگونه؟

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن در جریان ارائه گزارش مربوط به تغییرات نزولی قیمت زمین و مسکن در تابستان و هفته های گذشته از پاییز، در پاسخ به پرسش « دنیای اقتصاد» در خصوص اینکه « طرح وزارت راه وشهرسازی برای تحول در نظام تامین مالی مسکن با رویکرد افزایش وام خرید در چه مرحله ای قرار دارد و آیا میزان افزایش سقف وام معلوم شده است؟ » گفت: وام خرید مسکن باید درصدی از متوسط قیمت واحد مسکونی باشد. هدف بانک ها و نهادهای مالی از پرداخت وام خرید مسکن، حمایت از قدرت خرید آنها است، اگر مبلغ وام آنقدر کم باشد که اصلا قابلیت اثرگذاری خود را از دست بدهد، در این صورت هیچ اثری بر قدرت خرید متقاضیان مسکن نخواهد داشت.

علی چگینی افزود: در حال حاضر قدرت پوشش وام خرید مسکن به خصوص در کلانشهرها و به ویژه در تهران خیلی پایین آمده است و با فرض اینکه میانگین قیمت واحدمسکونی مخصوص گروه های هدف (زوج های جوان فاقد مسکن) در تهران بین ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان برای واحد ۶۰ متری باشد، در این صورت وام فعلی بانک مسکن کمتر از ۱۰ درصد قیمت را پوشش می دهد.

حداقل افزایش وام، چقدر؟

چگینی درباره مبلغ استاندارد وام خرید مسکن تصریح کرد: استاندارد سقف وام در هر کشوری بستگی به ملاحظات اقتصادی آن کشور در دو حوزه اقتصاد کلان و اقتصاد خرد (اقتصاد خانوارها) دارد. در برخی کشورها ۸۰ تا ۹۰ درصد قیمت ملک را وام می دهند، اما در کشور ما اولا از دید اقتصاد کلان، محدودیت اعتبار و منابع بانکی داریم، چون فعلا در بحث تامین مالی مسکن بانک محور هستیم و اگر سقف وام را خیلی بالا ببریم تعداد خانوارهای تحت پوشش وام کمتر می شود. دوما ظرفیت و توان اقتصادی خانوارها برای بازپرداخت ماهانه اقساط وام در صورت افزایش سقف، محدود است. مثلا اگر ۵۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی وام داده شود در دوره ۱۵ ساله بازپرداخت، با فرض اینکه درآمد ماهانه خانوارهای گروه هدف یک میلیون تومان هم باشد، قسط ماهی یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان مشکل خواهد بود. بنابراین، این محدودیت ها در نحوه افزایش سقف وام باید دیده شود. البته با توسعه بازارهای مالی و روش های نوین تامین مالی همچون راه اندازی صندوق ها و رهن ثانویه، قدرت وام دهی بانک ها افزایش می یابد.
چگینی با این اوصاف، درباره حداقل مبلغ قابل افزایش به سقف فعلی وام ۲۰ میلیونی خرید مسکن در تهران گفت: سقف وام باید به حداقل معادل ۳۰ تا ۴۰ درصد متوسط قیمت مسکن برسد.