طرح‌های جدید برای بازار مسکن

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، خانوارهای متقاضی خرید مسکن، ثمره تغییر دولت را همانطور که پیش بینی می شد، به زودی از طریق صدور اجازه دسترسی به منابع بانکی در قالب « وام خرید» احساس می کنند.

عباس آخوندی وزیر راه وشهرسازی متفاوت از نگاه مسولان اقتصادی دو دولت قبل، اعتقادی به هدایت خریداران به سمت بازار مسکن با « جیب خالی» ندارد و برعکس آنچه در دست کم ۵سال گذشته به رویه جاری دولت تبدیل شده بود، قصد دارد مسوولیت وزارتخانه را از « خانه سازی» به حمایت از « تقویت قدرت خرید اقشار هدف» تغییر دهد.

آخوندی به همین منظور، همزمان با آسیب شناسی طرح مسکن مهر، هفته پیش اولین حکم انتصاب در وزارت راه وشهرسازی را برای یک فرد تصمیم ساز در حوزه تامین مالی در مقام مشاور صادر کرد تا راهکارهای ممکن و جبرانی برای عبور از طرح مسکن مهر در وزارتخانه تعریف و به اجرا گذاشته شود.

حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه وشهرسازی درباره آنچه در نظر دارد برای کل بازار مسکن و البته گروه های مستلزم حمایت دولتی در این بازار، به اجرا درآورد به « دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در این مقطع اولویت دولت در بخش مسکن باید راه اندازی بازار رهن – پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن- و همچنین بازار رهن ثانویه باشد، طوری که با صدور مجوز بانک مرکزی، همه بانک های تجاری بتوانند صندوق های سپرده گذاری ایجاد کنند و به خریداران وام های بلندمدت ۳۰ساله بپردازند. در این میان، دولت از خانوارهای کم درآمد و زوج های جوانی که برای اولین بار اقدام به خرید مسکن می کنند، حمایت یارانه ای در قالب پوشش بخشی از نرخ سود تسهیلات، به عمل خواهد آورد.

ممنوعیت ۶ساله سیستم بانکی در پرداخت تسهیلات خرید مسکن از یک سو و جلوگیری از افزایش منطقی سقف تنها وام خرید قابل پرداخت توسط بانک مسکن از سوی دیگر، توان خرید دهک های یک تا ۶ را در مقابل قیمت هایی که سال به سال حداقل به اندازه نرخ تورم افزایش پیدا می کند، گرفته است و باعث رشد جمعیت اجاره نشین و دامن زدن به افزایش نرخ اجاره شده است. منطق مخالفت ها در دولت های نهم و دهم با وام خرید مسکن که تا سطح خالفت رییس جمهور نیز پیش رفت، این بود که ارائه تسهیلات بانکی به خریداران مسکن به مثابه نقدینگی مخرب عمل می کند و باعث خواهد شد مالکان آپارتما ن های فروشی به اندازه مبلغ وام، قیمت ها را افزایش دهند. همین منطق، امروز کارآیی وام ۲۰میلیونی خرید مسکن را از پوشش ۴۰درصدی قدرت خرید به حداکثر ۲۰درصد کاهش داده است.

با این حال، دیدگاه های مقابل وام خرید مسکن در دولت، هم اکنون موافق شده و مسیر پرداخت و به روزرسانی این تسهیلات با هماهنگی هایی که در هفته های آینده توسط وزارت راه وشهرسازی در سطح هیات دولت و بانک مرکزی انجام خواهد شد، به زودی بازگشایی می شود. آخوندی در دفاع از ضرورت تجهیز بازار به تسهیلات خرید، معتقد است اگر حجم عرضه مسکن به اندازه نیاز طرف تقاضا موجود باشد، وام بانکی اثری بر قیمت نخواهد داشت.

جزئیات ایجاد بازار

رهن و رهن ثانویه

حسین عبده تبریزی، مشاور امور مدیریت و تامین مالی وزیر در وزارت راه وشهرسازی درباره جزئیات تغییراتی که قرار است در سازوکار تسهیلات مسکن صورت بگیرد، به « دنیای اقتصاد» گفت: تامین مالی بخش مسکن به دو بخش ساخت وساز و خرید مسکن تقسیم می شود. در حال حاضر مشکلی برای تامین مالی حوزه ساخت وجود ندارد چون هم سرمایه کافی در بخش خصوصی فعال در این حوزه وجود دارد و هم بانک ها راغب هستند تسهیلات ۲ یا ۳ ساله به ساخت وساز بدهند، اما سازنده های مسکن اگر اطمینان داشته باشند که مردم قدرت خرید به قدر کافی دارند، به تعریف پروژه های جدید اقدام خواهند کرد، پس مشکل فعلی بازار مسکن تامین مالی بلندمدت خرید مسکن است.

عبده تبریزی با اشاره به اینکه پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن در قالب راه اندازی « بازار رهن» برقرار خواهد شد، گفت: دولت ها در همه کشورها موظف هستند بازار رهن را توسعه دهند و از آن حمایت کنند تا گروه های کم درآمد و ضعیف جامعه و همچنین زوج های جوانی که برای اولین بار قصد دارند برای خرید مسکن اقدام کنند به بازار رهن مراجعه می کنند. در این میان توان مالی این افراد که اقشار هدف نامیده می شوند ناچیز است و معمولا دولت ها به منظور توانمندسازی این اقشار، به آنها یارانه نرخ سود پرداخت می کنند. معنای این جمله آن است که اگر دولت در ایران نیز منابعی دارد، می تواند با پرداخت یارانه تفاوت سود تسهیلات، از اقشار هدف در مسیر صاحب خانه شدن حمایت کند.

مشاور عباس آخوندی با تاکید بر اینکه کار دولت ها نه خانه سازی است و نه اینکه به کسی خانه رایگان واگذار کند، افزود: در بازار رهن قدرتمند، بانک ها به مردم تسهیلات بلندمدت تا ۳۰ سال پرداخت می کنند که البته به لحاظ تورم شدید در ایران، مسلما مردم با وام ۱۰ تا ۱۵ ساله نیز می توانند مسکن موردنظر خود را خریداری کنند. در مورد اقشار هدف نیز دولت از طریق یارانه سود بانکی، از زوج های جوان و کم درآمدها حمایت می کند.

عبده تبریزی درباره وظیفه دوم دولت در بخش مسکن گفت: ایجاد بازار رهن ثانویه دومین وظیفه اولویت دار است. در بازار « رهن ثانویه» وام های اعطایی توسط بانک های تجاری بسته بندی شده و به شکل اوراق بهادار در بازار رهن ثانویه (بازار سرمایه) به فروش می رسد. به این ترتیب توان و ظرفیت بانک های تجاری و بانک مسکن برای اعطای وام های بیشتر تقویت می شود. با این سازوکار باید امیدوار باشیم وضعیت بازار مسکن با تغییرات محسوس مواجه شود.

انحصار از بین می رود

مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی تصریح کرد: با شروع به کار بازار رهن، همان طور که وزیر اعلام کرده اند، انحصار بانک مسکن در تشکیل صندوق پس انداز مسکن شکسته می شود و از این به بعد همه بانک های تجاری می توانند طبق مجوز بانک مرکزی صندوق پس انداز مسکن تشکیل دهند. ضمن اینکه هر بانک متناسب با محاسبات خود و منابعی که در اختیار دارد صندوق پس انداز مسکن تشکیل می دهد و اقشار هدف از جمله مشتری این صندوق ها خواهند شد. وی افزود: وزارت راه وشهرسازی در حد امکانات مالی خود به اقشار هدف « تفاوت سود» پرداخت می کند و همچنین مساله انتشار اوراق بهادار به پشتوانه وام های رهنی را با مقامات بازار سرمایه تعقیب خواهد کرد تا با تشکیل بازار ثانویه رهن، بازار اولیه یعنی بازاری که در آن تسهیلات رهنی اعطا می شود، تقویت شود.

عبده تبریزی همچنین گفت: غیر از این دو اقدام یاد شده، در حوزه مسکن اجتماعی یعنی مسکن اقشار ضعیف جامعه ممکن است با استفاده از امکانات زمین وزارت راه وشهرسازی و امکانات مجوز شهرداری ها، تسهیلاتی بتوان قائل شد. البته وزارت راه وشهرسازی اعلام کرده که به تعهدات قبلی دولت در زمینه مسکن مهر پایبند است. مشاور امور مدیریت و تامین مالی عباس آخوندی درباره ضرورت تغییر مسیر موجود گفت: منابع محدود دولت باید به جای صرف در ساخت مسکن مهر در حجم زیاد، در نقش اهرم عمل کند و به گروه های هدف اختصاص یابد.

عبده تبریزی همچنین در پاسخ به پرسش « دنیای اقتصاد» درباره میزان افزایش سقف وام خرید مسکن نیز گفت: باید بانک ها در تعیین میزان وام از محل صندوق های سپرده گذاری مسکن، اختیار داشته باشند طوری که یک بانک اگر توانایی داشته باشد بتواند فرضا تا ۲۰۰ میلیون تومان هم تسهیلات پرداخت کند، اما دولت حتما حد مشخصی از وام را مشمول حمایت یارانه ای از بابت پوشش نرخ سود آن خواهد کرد.