نسخه تطبیقی چندمنظوره برای اجاره‌بها

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد، مطالعه تطبیقی بازار اجاره مسکن در ایران و کشورهایی که به لحاظ همه یا یکی از پارامترهایی همچون جمعیت، اقتصاد مسکن، وضع اقتصادی و فرهنگ خرید های ملکی، با هم نقطه اشتراک دارند نشان می دهد: مناسب سازی نرخ های اجاره برای اجاره نشین ها به عنوان یکی از وظایف دولت که متاسفانه در سال های اخیر به خاطر معطوف بودن برنامه ریزی های مسکن بر تامین « مسکن ملکی» و محروم بودن « مسکن اجاره ای» از کوچک ترین جایگاه در سیاست گذاری، مورد غفلت قرار گرفته، از دو طریق قابل انجام است: اول پایین آوردن فشار هزینه ای اجاه بها با کمک ابزارهایی همچون کوپن اجاره یا یارانه اجاره و دوم تشویق به سرمایه گذاری در احداث مسکن اجاره ای با استفاده از تسهیلاتی همچون زمین، وام، اعتبار مالیاتی و در نهایت استفاده درست از ابزار « تراکم» توسط شهرداری.

در این مطالعه که توسط محمود جهانی، مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن انجام شده، از دولت خواسته شده است، برای متقاضیان حتمی بازار اجاره تکیه بر شیوه ساخت مسکن مهر را به خاطر بار مالی سنگین برای دولت و گران بودن آن برای کم درآمدهای واقعی، کنار بگذارد و از مدل های موفق برای عرضه مسکن اجاره ای و کنترل غیردستوری اجاره بها استفاده کند. متن این مطالعه که در اختیار « دنیای اقتصاد» قرار گرفته، به شرح زیر است:

اما در نظام تامین مسکن اغلب کشورهای توسعه یافته و حتی در حال توسعه، سهم مناسبی حدود ۴۰ تا ۵۰درصد به مسکن اجاره ای اختصاص داده شده است. برای نمونه در آلمان ۵۷ درصد واحدها به صورت اجاره ای، مورد بهره برداری قرار می گیرد.

اما در ایران تعداد واحدهایی که سالانه به منظور بهره برداری اجاری احداث می شود کمتر از ۵ درصد است، یعنی کمتر از ۵۰ هزار واحد مسکونی و این در حالی است که سالانه فقط حدود ۸۰۰ هزار ازدواج صورت می گیرد که نمی توان انتظار صاحبخانه شدن این گروه بلافاصله پس از ازدواج را داشت، در کنار این آمار خانوارهای کم درآمد که توان تامین مسکن ملکی نداشته و نیز خانوارهایی که به لحاظ شغلی و سایر مسائل ناگزیر از مهاجرت یا جابه جایی می شوند نیز قرار می گیرند که این سه گروه متقاضیان بالقوه و حتمی واحدهای اجاره ای هستند.
از طرفی قدرت خرید مسکن دهک های مختلف درآمدی نشان می دهد: خانوارهای ۶ دهک اول درآمدی (۱ تا ۶) ، با پس انداز ۱۰ ساله و وام بانکی، حداکثر قادر به تامین یک واحد مسکونی ۴۰ متر مربعی هستند که دهک اول در این مدت توان خرید ۴متر و دهک ششم توان خرید ۳۳متر را دارد.

در چنین شرایطی اگر قرار باشد همه این ۶ دهک را از طریق طرحی همچون مسکن مهر، صاحبخانه کرد سالانه ۲۰ هزار میلیارد تومان از منابع بانک مرکزی و حداقل ۵ هزار میلیارد تومان از منابع بودجه ای دولت باید به این طرح اختصاص یابد که نه شدنی است و نه به مصلحت کشور است چون تبعات اقتصادی دارد. ضمن اینکه قیمت تمام شده حداقل ۴۰ میلیون تومانی مسکن مهر به حداقل ۱۵ میلیون آورده نقدی نیاز دارد که تامین این عدد از عهده کم درآمدهای واقعی خارج است.
در اینجا باید به تجربه جهانی برای تامین « مسکن اجاره ای برای یک دوران گذار» مختص گروه های کم درآمد و زوج های جوان مراجعه کرد.

بهترین سیاست داخلی

« بازار اجاره» در کشور ما از وضعیت عدم تعادل شدید عرضه و تقاضا رنج می برد. گواه این مطلب نیز این است که در حالی که میانگین نرخ رشد بلندمدت (۲۵ ساله) زمین و مسکن در کشور حدود ۲۲ درصد است، میانگین نرخ رشد شاخص اجاره بالغ بر۳۲ درصد می باشد و این یعنی اینکه رشد تقاضا برای اجاره بسیار بیشتر از عرضه مسکن اجاره است. به عبارت بهتر؛ ما با یک مقدار تقریبا ثابت واحدهای اجاره مواجه هستیم که سالانه فشار تقاضا برای آن افزایش می یابد. تحت این شرایط منطق اقتصاد حکم می کند اجاره بها بطور تصاعدی رشد کند مگر آنکه در طرف عرضه تحولاتی رخ دهد. کلید این معضل تمرکز بر عرضه و اعمال سیاست های حمایتی برای عرضه است و باید نگاه به این موضوع نیز از کوتاه مدت به میان مدت تغییر کند. خوشبختانه دولت برای این موضوع دو قانون بایگانی شده « تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی اجاره ای» و « ساماندهی مسکن» را پیش رو دارد. در قانون اولی در یک بخش آن پیش بینی شده سالانه حداقل معادل ۱۰ درصد از واحدهای پیش بینی شده در برنامه های پنج ساله که در آن سال ها، سالانه حدود ۳۵ هزار واحد می شد توسط وزارت مسکن به صورت مسکن اجاره ای احداث و از طریق نهادهای بهره برداری به زوج های جوان و گروه های کم درآمد و زنان سرپرست خانوار تا ۱۰سال اجاره داده شود. در بخش دوم نیز حمایت هایی از جمله تخصیص زمین، تسهیلات بانکی و سایر یارانه ها برای احداث مسکن اجاره ای توسط بخش خصوصی پیش بینی شده بود. این قانون در دهه۷۰ با تغییر دولت، درست اجرایی نشد و مثلا حالت مسکن اجاره ای در قانون به اجاره به شرط تملیک تغییر کرد و عملا ملکی شد و به این گونه، پرونده این طرح با احداث حدود ۶۰ هزار واحد طی ۸ سال و فروش قسطی آن به متقاضیان در وزارت مسکن مختومه شد. و این در حالی است که اگر بر اساس اهداف قانون، سالانه همان ۳۵ هزار واحد ساخته می شد بعد از ۱۰ سال حجمی حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکن اجاره ای به موجودی مسکن اجاره کشور اضافه می شد که با بهره برداری اجاره ای توسط شهرداری ها و نهادهای بهره بردار می توانست برای دوران گذار که خانواده ها آمادگی تامین مسکن ملکی را پیدا می کنند به منزله سوپاپ اطمینان عمل کند. قانون دوم « قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» است که در این قانون نیز حمایت هایی برای مسکن اجاره ای در نظر گرفته شد، اما در سال های اخیر از تسهیلات آن صرفا برای مسکن مهر استفاده شده است و از هدف کمک به بازار اجاره منحرف شده است.

سیاست های خارجی

دولت جدید علاوه بر ظرفیت های این دو قانون، از تجارب سایر کشورها برای بازار اجاره نیز می تواند استفاده کند. سیاست کنترل اجاره در کشورهای مختلف دنیا در قالب سیاست های مختلف از اوایل قرن بیستم تا پایان آن مورد توجه بوده است، اما با نزدیک تر شدن به پایان قرن بیستم، بیشتر سیاست های کنترل اجاره توسط دولت ها کنار گذاشته شده است. دلیل آن هم کاملا روشن است. کنترل اجاره انگیزه سرمایه گذاران بخش خصوصی برای سرمایه گذاری پول در ساخت وساز مسکن اجاری را کاهش می دهد.

از سوی دیگر گرچه کنترل اجاره در گذر زمان از دستور کار سیاست گذاران بازار مسکن خارج شده است، اما یارانه های مسکن اجاری هنوز در کشورهای توسعه یافته و درحال توسعه مورد توجه است و همیشه سعی بر آن است تا با اعطای چنین یارانه هایی به متقاضیان و عرضه کنندگان این بخش از بازار مسکن کمک شود.
ایالات متحده آمریکا سنتی طولانی از کمک های مالی دولتی برای مسکن اجاره ای قابل خرید و خرید مسکن توسط افراد مختلف جامعه دارد. آمریکا انواع مختلفی از سیاست های یارانه ای بازار اجاره را به کار گرفته و در برخی از ایالت های این کشور هم هنوز سقف های قیمتی برای اجاره تعیین می شود، اما سقف اجاره همیشه با توجه به تورم، هزینه ساخت، هزینه حفظ و نگهداری و بازدهی سرمایه گذاری مسکن اجاری تعیین می شود و نه به صورت دستوری و فقط در راستای منافع کوتاه مدت مستاجر.

دولت آمریکا برنامه های خاصی هم برای کم درآمدها دارد تا آنها از بازار خصوصی مسکن اجاری آسیب نبینند: برنامه هایی مثل کوپن اجاره. پرداخت یارانه های نقدی در قالب « کوپن اجاره» یکی از سیاست های موفقی بوده که طی سه دهه گذشته در آمریکا به اجرا درآمده است. این کوپن ها به ضمیمه قرارداد اجاره به مستاجرین داده می شود.

یکی از سیاست های مهم در آمریکا، سیاست « اعتبار مالیاتی» است. بر اساس این سیاست بنگاه های اقتصادی و افرادی که در ساخت واحد های مسکونی (به خصوص خانه های سازمانی و استیجاری) اقدام کنند هزینه های انجام شده برای ساخت مسکن، جزو هزینه های شرکت محسوب شده و از مالیات معاف خواهند بود.
در کشور ترکیه، دولت چندان به کنترل اجاره دست نزده است و شرایط خوب بازار مالی و نظام بانکی این کشور اجازه داده است تا وام های رهنی مسکن با نرخ های بهره بسیار پایین به شهروندان این کشور پرداخت شود. از سوی دیگر بازدهی نسبتا بالای مسکن اجاری در این کشور در مقایسه با سایر کشورهای اروپایی فضای خوبی را برای سرمایه گذاران خصوصی در ترکیه فراهم آورده است.
ترکیه و آمریکا هر دو کوشیده اند تا با تعریف دقیق قراردادهای اجاره و روابط و مناسبات میان موجر و مستاجر به تسهیل شرایط و روان سازی بازار مسکن اجاری کمک کنند.

در کشورهایی که ساختار فدرال دارند (مثل آمریکا یا مالزی) سیاست های ساماندهی بازار مسکن و به تبع آن بازار اجاره ماهیتی محلی دارند. به عبارت دیگر؛ هر ایالتی ضوابط و قواعد خاص سیاست گذاری خود را دارد. دولت مالزی در دوره ۲۰۰۰-۱۹۸۰، تمامی صاحبان زمین های با مساحت بیش از ۴ هزار متر مربع را مکلف کرده بود که ۳۰ درصد ساخت وساز خود را به ساخت مسکن با هزینه پایین اختصاص دهند. این واحد ها می توانند به بازار اجاره یا بازار ملکی سرازیر شوند.

تجارب کشورهایی مانند آمریکا، مالزی و ترکیه نشان می دهد با رونق تولید مسکن سطح اجاره کاهش یافته است. یکی از سیاست های مهم اجرا شده در کشورهای آمریکا، ترکیه و مالزی در طول سه دهه گذشته (البته در زمان های متفاوت) اعطای وام های مسکن با دوره بیش از ۲۰ سال بازپرداخت به سرمایه گذارانی است که واحد های مسکونی اجاره ای احداث می کنند. بر اساس این سیاست ها واحد های مسکونی که از این وام ها استفاده می کنند، الزاما باید وارد بازار اجاره شوند.

ماجرای یک اصل در بازار اجاره

در کلیه کشورهای مورد بررسی از نظر سیاست گذاران، افزایش نرخ اجاره در حد نرخ تورم امری بدیهی و پذیرفته شده است. بنابراین نمی توان انتظار داشت در شرایط تورمی بالا، نرخ اجاره بها افزایش پیدا نکند. بر این مبنا شاید بتوان راه نهایی کنترل اجاره را در کنترل تورم عمومی دانست.

در ژاپن، ساخت مسکن اجتماعی و اجاره ای برای گروه های پایین درآمدی جزو سیاست های اصلی بوده که با تدوین بسته سیاست گذاری توسط دولت مرکزی و اجرای آن توسط شهرداری ها حاوی نتایج بسیار ارزنده ای بوده است.
در کشور های مورد مطالعه همچنین نرخ مالیات بر اجاره در دامنه ای از ۳ تا ۶ درصد در نوسان بوده است و در مقاطعی در برخی از کشورها از معافیت مالیاتی به عنوان یک ابزار تشویقی استفاده شده است
در برخی از کشورها به ازای فروش « تراکم اضافی» توسط شهرداری ها، سازندگان موظف به اختصاص تعدادی از واحدهای خود به مسکن استیجاری هستند که این ابزار باید با مکانیزم خاصی توسط دولت مرکزی به دولت های محلی دیکته شود تا در پس درآمدهایی که شهرداری های برخی کلانشهرها از محل صدور مجوز تراکم و پروانه ساخت عایدشان می شود، منافعی هم به بازار مسکن کلان شهرهای درگیر چالش اجاره بها، برسد.