زمین نمایشگاه چقدر می‌ارزد؟

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد- مصوبه روزچهارشنبه گذشته هیات دولت در خصوص « واگذاری زمین محل نمایشگاه بین المللی تهران» را برخی رسانه ها با نگاه سیاسی تحلیل کردند و مثلا این واگذاری را با تقدیر و تجلیل چندروز قبل رییس سازمان صداوسیما از رییس جمهور بی ارتباط ندانستند. این در حالی است که بررسی های « دنیای اقتصاد» درباره ابعاد اقتصادی این واگذاری به یافته هایی منتج شده که حواشی به وجود آمده را کاملا تحت الشعاع قرار می دهد.

دولت با انتقال مالکیت زمین نمایشگاه بین المللی، بزرگ ترین معامله ملکی در پایتخت و حتی در کل کشور را هم به لحاظ ارزش ریالی و هم به لحاظ مساحت مورد معامله، رقم زده است طوری که برخی کارشناسان بازار معاملات مسکن در تهران، ارزش زمین واگذارشده را در حد کل تسهیلاتی که دولت در ۴سال اخیر به طرح مسکن مهر پرداخت کرده، ارزیابی می کنند.

هیات دولت هنوز درباره نحوه واگذاری این زمین و اینکه آیا انتقال مالکیت به صورت فروش با قیمت روز یا فروش با قیمت منطقه ای (حداقل یک دهم قیمت روز) یا مثلا فروش با قیمت روز اما در اقساط بلندمدت چند ده ساله یا حتی واگذاری در قالب هبه انجام شده است، اطلاع رسانی رسمی انجام نداده اما این واگذاری با هر شکل و طریقی که بوده، رقمی از ارزش واقعی این زمین کم یا زیاد نمی کند.

قیمت زمین

عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک که از کارشناسان برجسته و مطلع در این حوزه محسوب می شود، درباره قیمت زمین محل نمایشگاه بین المللی تهران معتقد است: قیمت این زمین بسته به کاربری آن، ارقام متفاوتی می تواند باشد. اگر کاربری این زمین « سبز» باشد و فقط اجازه احداث پارک و فضای سبز برای آن وجود داشته باشد، قیمت آن نازل است، اما اگر کاربری تجاری داشته باشد که با توجه به موقعیت قرارگیری این زمین، کاربری حتمی آن تجاری اداری خواهد بود در این صورت هر مترمربع زمین تجاری در این منطقه ۴۰ میلیون تومان ارزش دارد با احتساب این مبنای قیمتی، زمین نمایشگاه در حدود ۳۴ هزار میلیارد تومان ارزش دارد.

کاربری مصوب زمین

زمین نمایشگاه بین المللی تهران ۸۵۰ هزار مترمربع یا ۸۵ هکتار وسعت دارد که این میزان مساحت برای یک قطعه مستقل، بی سابقه است. کاربری این زمین در سایت استعلام طرح تفصیلی جدید تهران، پهنه S۲۲۲ در نظر گرفته شده است. کاربری زمین های داخل این پهنه عبارت است از ایجاد مراکز تجاری، اداری و خدمات البته با « غلبه فرهنگی» .

با توجه به ویژگی ممتاز پهنه S۲۲۲، زمین هایی که در این پهنه قرار می گیرند دارای تراکم از قبل تعیین شده نیستند بلکه برحسب نوع درخواست مالک و طرح موضوع در کمیسیون ماده۵ شهر تهران، میزان تراکم (تعداد طبقات قابل ساخت) و همچنین میزان سطح اشغال آن تعیین و تصویب می شود. به این ترتیب مالک جدید زمین نمایشگاه بین المللی که از این پس سازمان صداوسیما نامیده می شود متناسب با نوع ساخت وسازی که تصمیم می گیرد روی این زمین انجام دهد می تواند با رایزنی در کمیسیون ماده۵ که نمایندگان دولت و شهرداری در آنجا مستقر هستند، تراکم دلخواه را دریافت کند.

با توجه به مقررات طرح تفصیلی، در زمین نمایشگاه بین المللی امکان ساخت هتل، برج تجاری، برج اداری و خلاصه هر نوع ساختمان غیرمسکونی بلندمرتبه وجود دارد و چون در متن طرح برای این پهنه بر واژه « غلبه فرهنگی» تاکید شده، مالک زمین باید در کنار یا داخل برج، یک سالن سینما یا حتی پردیس سینمایی نیز دایر کند. البته از آنجا که معاون اول رییس جمهور روز چهارشنبه هدف از واگذاری این زمین به صداوسیما را توسعه فعالیت های ماهواره ای این سازمان عنوان کرده احتمال دارد در همین قالب از زمین بهره برداری شود.

از مسکن مهر و مسکن ویژه تا زمین نمایشگاه

به سرنوشتی که دولت برای بزرگ ترین زمین در بهترین نقطه تهران - مرز شمالی منطقه۳ در جنوب اتوبان چمران و مرز جنوبی منطقه۱- رقم زده یک انتقاد اقتصادی وارد است.

در این زمین اگر یکی از مفاد قانون ساماندهی مسکن مورد توجه دستگاه های دولتی قرار می گرفت، این قابلیت وجود داشت که حداقل ۸ هزار و ۵۰۰ واحدمسکونی برای کم درآمدها و میان درآمد ها احداث شود و چیزی شبیه مسکن ویژه تهرانسر که در ۲۵ هکتار زمین متعلق به سازمان ملی زمین ومسکن ساخته شده، در این زمین به عنوان فاز دوم مسکن ویژه تکرار شود. توان مسکونی زمین نمایشگاه معادل است با ۱۰درصد آنچه در این ۴سال در شهر جدید پرند در قالب مسکن مهر ساخته شده و کلی انتقاد به دولت از بابت دوری این واحدها از مرکز تهران را برانگیخته است.

با این حال اطلاعات به دست آمده از جزئیات زمین اهدایی به سازمان صدا و سیما حاکی است: این زمین ۸۵ هکتاری در حال حاضر تحت مالکیت آستان قدس رضوی قرار دارد که از سال ۱۳۴۶ به منظور استفاده از آن به عنوان فضایی دائمی برای برگزاری نمایشگاه بین المللی، در اختیار دولت قرار گرفت.

گسترش صداوسیما با کدام هدف؟

کارشناسان و مسوولان مسکن در مورد اقدام اخیر دولت برای واگذاری زمین نمایشگاه بین المللی تهران به سازمان صدا و سیما که برخی از آن با عنوان کادوی دولت به این سازمان یاد می کنند، در گفت وگو با « دنیای اقتصاد» دو نکته مهم را مورد توجه قرار دادند. اول اینکه به طور قطع اختصاص فضای نمایشگاه به ساخت مسکن، با توجه به موقعیتی که این زمین در آن واقع شده و سایر نیازهای شهری که هم اکنون تهران به عنوان پایتخت کشور با آن مواجه است، تصمیم درستی نیست و نمی توان به این فضا به عنوان ظرفیتی مناسب برای ساخت وساز مسکونی فکر کرد.

نکته دوم هم بر می گردد به اینکه آیا اساسا صداوسیما در بلندمدت به گسترش فیزیکی و فضایی نیاز دارد یا خیر؟ این در حالی است که براساس چشم اندازهای قبلی که در رابطه با گسترش سازمان صداوسیما مطرح بود، هدف از مباحث مربوط به گسترش این سازمان تمرکز زدایی از مکانی بود که این سازمان در آن واقع شده است. به این ترتیب، گسترش سازمان صدا و سیما درست در نقطه ای مجاور محل فعلی آن، خلاف برنامه ای است که پیش از این به منظور تمرکززدایی از محل این سازمان، مطرح و تا حدودی هم دنبال شده بود.

کمیسیون عمران بی اطلاع است

بی اطلاعی کمیسیون عمران مجلس از تصمیم اخیر دولت با گذشت چند روز از انتشار خبر واگذاری زمین نمایشگاه به صدا و سیما نکته دیگری است که در این رابطه قابل تامل است. رییس کمیسیون عمران مجلس پس از آنکه در رابطه با خبر این واگذاری اظهار بی اطلاعی کرد، به « دنیای اقتصاد» در خصوص تجسس پیرامون موضوع و پیگیری در مورد نحوه این واگذاری، قول پیگیری و پاسخ داد.

البته مهدی هاشمی، رییس کمیسیون عمران و نماینده مردم تهران در مجلس زمین نمایشگاه را برای ساخت مسکن مناسب ندانست و گفت: به طور قطع نامحتمل ترین گزینه برای بهره برداری از این زمین، استفاده از آن برای ساخت واحدهای مسکونی است.

دولت می تواند نمایشگاه را بفروشد؟

همچنین عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران درباره کاربری و ارزش زمین نمایشگاه بین المللی تهران به « دنیای اقتصاد» گفت: زمین های واقع در محدوده های شهری اساسا براساس سه معیار مهم مورد سنجش و ارزیابی قرار می گیرند، اینکه کاربری زمین چه باشد، ملک در چه موقعیتی واقع شده باشد و متراژ آن چقدر باشد، مهم ترین معیارهای مطرح در این زمینه هستند. حسام عقبایی افزود: البته زمین نمایشگاه بین المللی تهران حواشی زیادی دارد؛ از این نظر که ارگان های تصمیم گیر در مورد آن زیاد هستند و باید دید که آیا با توجه به موقعیت خاص آن دولت حق واگذاری یا فروش آن را دارد یا خیر؟ وی ادامه داد: هم اکنون ارزش هرمترمربع زمین مسکونی در منطقه ای که نمایشگاه بین المللی در آن واقع شده حداقل ۱۰ میلیون تومان است. این در حالی است که قیمت این زمین در صورت داشتن کاربری تجاری کمتر از مترمربعی ۴۰ میلیون تومان نخواهد بود.
عقبایی تصریح کرد: در مورد زمین نمایشگاه بین المللی باید دید که این زمین براساس ضوابط طرح تفصیلی تهران در کدام پهنه قرار می گیرد؛ هر چند حتی اگر در پهنه سبز هم واقع شده باشد - یعنی ارزانترین پهنه- دولت می تواند با شهرداری توافق کند و کاربری آن را تغییر دهد.

دولت، مستاجر نمایشگاه است!

مدیرکل پیشین اداره مسکن و شهرسازی استان تهران نیز در این زمینه به « دنیای اقتصاد» گفت: زمین نمایشگاه بین المللی تهران در مالکیت آستان قدس رضوی است و دولت در حال حاضر مستاجر این زمین محسوب می شود.
ابوالفضل مشکینی ادامه داد: به این ترتیب هرگونه واگذاری این زمین باید با هماهنگی و موافقت آستان قدس رضوی صورت گیرد.

وی در پاسخ به این سوال که بهتر نبود از این زمین که مساحت آن معادل ۹ برابر هتلی است که در مجاورت آن قرار گرفته است (هتل استقلال) برای ساخت مسکن استفاده شود، به « دنیای اقتصاد» گفت: با احداث مسکن در این زمین مخالفم! هر چند در رابطه با این واگذاری باید دو بحث مهم را مورد توجه قرار داد.

مشکینی تصریح کرد: اولا باید دید که سازمان صدا و سیما در برنامه بلندمدت خود نیازی به گسترش دارد یا نه؟ ثانیا، این گسترش آن طور که پیش از این مطرح بود نباید در مکانی مجاور سازمان صدا و سیمای فعلی صورت می گرفت! وی ادامه داد: علاوه بر بحث انتقال قطعی محل دائمی نمایشگاه های بین المللی تهران به خارج از شهر تهران، از سال ها قبل، با توجه به موقعیت خاص سازمان صدا و سیما بحث تمرکززدایی مکانی این سازمان مورد توجه و پیگیری بود؛ طوری که حتی در دوره ای، گسترش این سازمان در سایتی واقع در شمال غرب تهران مورد مطالعه و بررسی قرار داشت. مشکینی ادامه داد: به این ترتیب، گسترش سازمان صدا و سیما در زمینی که درست در مجاورت آن واقع شده، نمی تواند اقدامی در جهت برنامه بلند مدتی باشد که پیش از این در راستای گسترش مکانی این سازمان و تمرکززدایی از آن مطرح بود.

بهترین کاربری برای زمین نمایشگاه چیست؟

مدیر کل پیشین اداره مسکن و شهرسازی استان تهران، با تاکید بر اینکه نه ساخت و ساز مسکن و نه گسترش صدا و سیما در زمین نمایشگاه بین المللی تهران گزینه های مناسبی برای کاربری این زمین نیستند، به « دنیای اقتصاد» گفت: اگر تهران تفکر تبدیل شدن به یک شهر جهانی را داشته باشد این گونه فضاهای خاص، مانند زمینی که نمایشگاه بین المللی تهران روی آن واقع شده، نوعی ذخیره شهری محسوب می شود. وی ادامه داد: در واقع این مرکز بهترین مکان برای ایجاد مرکز تجارت جهانی در آینده است. مشکینی در مورد سایر کاربری های مناسب برای زمین نمایشگاه بین المللی خاطرنشان کرد: در حال حاضر تهران با ضعف گسترده در صنعت هتلینگ مواجه است و این فضا می تواند ظرفیت مناسبی برای هتل سازی و ساخت فضاهای گردشگری محسوب شود.
وی افزود: علاوه بر آن، می توان این فضا را در اختیار نهادهایی مانند اتاق های بازرگانی قرار داد که هم هزینه های مربوط به آن را پرداخت کنند و هم سرمایه گذاری های کلانی که برای انجام امور خاص در این فضا صورت گرفته صرف همین امور خاص تجاری و بازرگانی شود.