پیشنهاد جایگزین مسکن مهر

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد- رییس کانون سراسری انبوه سازان با تاکید براینکه دولت یازدهم بعد از اتمام پرونده مسکن مهر، باید طرحی با ابعاد مشابه این طرح همراه با نقاط قوت و در عین حال حذف نقاط ضعف آن، برای پاسخ به همه دهک های متقاضی مسکن طراحی کند و به اجرا دربیاورد، می گوید: بهترین گزینه، ساخت چندین « شهرک مسکونی» در اطراف تهران و برخی کلانشهرها است که وظیفه دولت در این ارتباط صرفا صدور سریع مجوز ساخت شهرک و پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت واحدها البته با نرخ سود مشارکتی است نه بیشتر. رییس صنف انبوه سازان با اشاره به اینکه گرانی زمین در داخل شهر تهران حداقل ۴۰ درصد قیمت آپارتمان را در بر گرفته، معتقد است: رقابت انبوه سازان در ساخت شهرک هایی با همه امکانات و خدمات رفاهی برای پذیرش توام اقشار کم درآمد، میان درآمد و پردرآمد، قیمت ها را نیز رقابتی می کند. او در عین حال ضمن دفاع از عملکرد دولت فعلی در مسکن مهر، مخاطب قرار نگرفتن ۵ دهک بالای جامعه را بزرگ ترین نقطه ضعف این طرح می داند که به اعتقاد او اثرگذاری فوق العاده زیاد همین ۵ دهک (میان درآمدها و پردرآمدها) بر بازار تقاضا و قیمت مسکن باعث شده تاثیر مسکن مهر کمرنگ جلوه کند. رییس انبوه سازان همچنین برای یک سال اول کار دولت یازدهم که خواه ناخواه باید صرف پروژه های نیمه کاره مسکن مهر شود، سه مسیر پیشنهاد کرده تا از این طریق بدون فشار مالی به پیش خریداران، خواسته سازنده ها بابت افزایش قیمت مسکن مهر محقق شود.     دولت یازدهم در بخش مسکن با دو صورت مساله روبه رو است.
مساله اول نیمه کاره بودن حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی مهر پیش فروش شده ای است که اگر خواسته سازنده های این واحدها مورد توجه دولت قرار بگیرد، صدای اعتراض پیش خریداران بلند می شود و اگر به بهانه موجود در مسیر توقف ساخت این واحدها بی محلی شود، تعداد دفعات تاخیر در تحویل مسکن مهر افزایش می یابد.
مساله دوم نیز یافتن طرحی تازه برای اجرا در بازار مسکن است که به طور قطع باید نقاط قوت طرح دولت قبلی - مسکن مهر- را در خود محفوظ و نقاط ضعف آن را حذف کرده باشد. رییس کانون سراسری انبوه سازان با اشاره به ملاقات هیات مدیره کانون با نماینده اقتصادی رییس جمهور منتخب، از برنامه های کانون در ۵ محور برای پاسخ به این دو چالش خبر داده است. ایرج رهبر در گفت وگو با « دنیای اقتصاد» ضمن دفاع از طرح مسکن مهر و بازاری که با اجرای این طرح در ۴سال گذشته برای انبوه سازان ایجاد شد، اعلام کرد: مهم ترین نقطه ضعف مسکن مهر عدم برقراری ارتباط با ۵ دهک بالای جامعه – میان درآمدها و پردرآمدها- است، طوری که تاثیر این ۵دهک غیرمخاطب مسکن مهر بر قیمت مسکن و نبود طرح یا برنامه حمایتی برای این گروه، میزان اثرگذاری مسکن مهر را تحت تاثیر قرار داده است. رییس کانون انبوه سازان طرح ساخت شهرک های مسکونی با سرمایه گذاری خود انبو ه سازان را به دولت یازدهم پیشنهاد می کند و می گوید: دولت جدید برای باقی مانده واحدهای مسکونی مهر، سه راه پیش رو دارد که از طریق آنها، مشکل پیش خریداران و سازنده ها توام برطرف می شود. متن گفت وگو با ایرج رهبر را در زیر بخوانید:
مشکل انبوه سازانی که مسکن مهر را نیمه کاره گذاشته اند و دنبال افزایش قیمت واحدها هستند، چیست؟ مگر قراردادهای ساخت مسکن مهر با اراده خود انبوه ساز امضا نشد؟
مهندس نیکزاد قراردادهای مسکن مهر را با قیمت مقطوع متری ۳۰۰ هزار تومان منعقد کرد. روش قیمت مقطوع روش خوبی است، اما به شرطی که سود و زیان قرارداد دوطرفه باشد یعنی طبق مقررات سازمان مدیریت، برای قراردادهای مقطوع باید « تعدیل فصلی» در نظر گرفته شود و متناسب با نرخ تورم بانک مرکزی، به ارزش قرارداد تعدیل خورده شود و متمم قیمت لحاظ شود.
ما در زمانی که قراردادهای مسکن مهر را امضا کردیم فکر اینجا را نکرده بودیم که مثلا قیمت مصالح ساختمانی ظرف یکسال دو برابر افزایش پیدا می کند. سال۸۹ میلگرد کیلویی ۵۰۰ تا ۶۰۰ تومان بود، اما در سال۹۰ از ۱۰۰۰ تومان بالا زد و در مرداد۹۱ به ۲۳۰۰ تومان رسید. همین شن وماسه را ما هر سه ماه یکبار با یک قیمت بالاتر خریداری می کنیم. شن وماسه دو سال پیش تنی ۶هزار تومان بود، اما الان رسیده به ۲۱ هزار تومان. مشکل ما فقط مصالح نیست، دستمزد کارگر هم از روزی ۱۵ هزار تومان به ۶۰ هزار تومان رسیده است. کارگر افغانی چون دلار به کشورش می برد حاضر است همان دستمزد دو سال پیش را بگیرد به شرطی که معادلش را با دلار دریافت کند.
اما به رغم این افزایش هزینه ها، دولت در حال حاضر در هیچ کدام از قراردادهای مسکن مهر، تعدیل و نرخ تورم لحاظ نکرده است.
سود انبوه ساز در مسکن مهر چقدر است؟
سال۸۸ که شروع طرح بود، بچه ها می گفتند ۱۰ درصد سود می کنند که باتوجه به تیراژ واحدها و عدم نیاز به سرمایه به خاطر پرداخت وام، عدد خوبی بود.
امروز برای اینکه انبوه ساز پرونده مسکن مهر را ببندد و همه واحدها تحویل صاحبانش شود، قیمت متری۳۰۰ هزار تومان چقدر باید افزایش پیدا کند؟
اواخر سال گذشته این قیمت با دستور وزیر به ۳۴۰ هزار تومان افزایش پیدا کرد، یعنی فقط ۱۳درصد افزایش برای جبران ۱۰۰ درصد افزایش هزینه ها. حرف ما برای واقعی شدن قیمت مسکن مهر، احتساب نرخ تورم سال های۸۸ تا ۹۲ در قراردادها است. مشکل ما این است که در همه بخش ها مثل خودرو یا لبنیات، وزیر مربوطه افزایش قیمت را پذیرفته و اجازه اعمال آن را داده، اما در بخش مسکن، این طور نشده است.
مشکلی که چه این دولت و چه دولت جدید با باقی مانده مسکن مهر دارد این است که اگر قیمت ها را زیاد کند، پیش خریداران نمی توانند آن را پرداخت کنند. شما برای حل این مشکل راهکاری دارید؟
بله خب درست است. چون در مسکن مهر اقشار، اقشار کم درآمد هستند و توان پرداخت به آن صورت را ندارند. آقای نیکزاد مراعات مردم را کرد. اما با این حال از سه طریق این مشکل قابل حل است. اول اینکه دولت جدید وام های ۲۵ میلیونی را به ۳۰ میلیون تومان فقط برای پروژه های نیمه کاره تبدیل کند تا افزایش قیمت، فشاری به متقاضیان از بابت آورده نقدی وارد نکند. اما اگر باز هم بخواهیم فشار منتقل نشود و برای بخش بانکی هم مشکل پیش نیاید، دو راه دیگر وجود دارد. دولت می تواند در مناطق مسکن مهر، زمین هایی با کاربری تجاری و خدماتی به قیمت روز همراه با درصدی تخفیف به صورت اقساطی به انبوه ساز واگذار کند تا همپای مسکن مهر، امکانات رفاهی سکونتی نیز در کنار واحدها روی این زمین ها توسط انبوه ساز ساخته شود و از این طریق، زیان قیمت متری ۳۰۰ هزار تومان برای انبوه سازان جبران شود. راه دوم نیز واگذاری مسوولیت فروش واحدهای مسکونی مهر مازاد بر تقاضا به خود انبوه ساز است تا این واحدها به قیمت روز بازار و بدون رعایت ۴شرط مسکن مهر، به میان درآمدها و حتی پردرآمدها فروخته شود.
آقای روحانی و نماینده اقتصادی ایشان به صراحت گفته اند برخی واحدهای مسکن مهر در شأن مردمی نیست که در آنها زندگی می کنند. این انتقاد مستقیم به سازنده های این واحدها برمی گردد و ربطی به دولت فعلی و سیستم بانکی ندارد. ضمن اینکه مردمی هم که در این واحدها مستقر شده اند گلایه هایی درباره کیفیت و نواقص جدی برخی از این ساختمان ها دارند. چرا برخی انبوه سازان باعث بدنام شدن نام این صنف در مسکن مهر شده اند؟
البته ببینید پروژه مسکن مهر از ابتدا به این صورت دست انبوه ساز نبود، بلکه دست تعاونی ها بود و تعاونی ها با افراد غیرفنی قرارداد می بستند و این مشکلات از آنجا به وجود آمد. اغلب پروژه هایی که به انبوه ساز داده شده بیش از شاید ۹۷ درصد خوب ساخته شده و اصول فنی در آنها رعایت شده است.
گفته می شود انبوه سازان از مصالح درجه۳ در مسکن مهر استفاده کرده اند.
ما اصلا مصالح درجه ۳ در بازار نداریم.
می گویند برخی کارخانه های مصالح ساختمانی، یک خط تولید مخصوص مسکن مهر راه اندازی کرده اند.
نه چنین چیزی نیست. اینها شایعات است. مردم واقعا راضی هستند.
انبوه سازان در دولت های گذشته سهمی از بازار کار نداشتند؛ چون اصلا دولت ها اعتقادی به ساخت وساز حمایتی نداشتند؛ اما در چهار سال اخیر بازاری به وسعت دومیلیون واحدمسکونی برای انبوه سازان ایجاد شد. بازاری که در آن، زمین رایگان، وام تا ۷۰ درصد هزینه ساخت و بالاخره تضمین خرید واحدها به انبوه ساز داده شد. با این حساب شما با ادامه مسکن مهر موافقید یا با توقف آن؟
البته طبق نظر کارشناسان، دولت تا زمانی که تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن برقرار نشده، باید برنامه های حمایتی خود را ادامه دهد و مسکن مهر هم قابل تعطیل شدن نیست. تردیدی نیست که حرفه انبوه سازی در این دولت بروز پیدا کرد. ما به مهندس نیکزاد بابت این حجم وسیع کار که حتی روسای جمهور برخی کشورها با مشاهده وسعت مسکن مهر تعجب می کردند، نمره ۲۰ می دهیم. بازار مسکن تا به حال وزیری نداشته که بتواند نمره ۲۰ بگیرد. اما به هرحال هرکسی که پرکارتر باشد، خطاهایش هم بیشتر است. اگر ایراد و نقصی در مسکن مهر وجود دارد، حتما قابل رفع است. یکی از امتیازات این دوره، فعال شدن بخش خصوصی در بخش مسکن بود.
رییس جمهور منتخب بعد از مسکن مهر، مانند سایر روسای جمهور، حتما برنامه ای خاص دولت متبوعش برای بازار مسکن پیاده می کند. به نظر شما طرح بهتر و کامل تر از مسکن مهر برای ارائه به دولت یازدهم چیست؟
ما در این زمینه کار کارشناسی کردیم. دولت آقای احمدی نژاد اولویت تامین مسکن را به دهک های زیر ۵ داد تا این گروه که کم درآمد ها محسوب می شوند با آورده کم بتوانند صاحبخانه شوند، اما برای دهک های بالا که بالاخره آنها هم جزو این جامعه هستند در این دولت فکری نشد؛ در حالی که به اعتقاد ما، کم درآمدها چون اصلا توان خرید مسکن ندارند هیچ عامل تحریک کننده برای قیمت مسکن به حساب نمی آیند و عمده تحرکات در بازار تقاضا از طرف دهک ها ی بالای ۵ صورت می گیرد. بنابراین به نظر ما در دولت یازدهم باید نیاز دهک های درآمدی بالای ۵ در اولویت قرار بگیرد و همزمان برای کم درآمدها نیز برنامه های خاص همچون مسکن مهر ادامه پیدا کند.
برای دهک های بالای ۵ خیلی کارها می شود انجام داد. یک پیشنهاد ما این است که تسهیلات بانکی با نرخ روز مشارکتی و عرف بازار برای ساخت مسکن مخصوص این دهک ها در اختیار انبوه سازان قرار بگیرد. بانک ها می توانند برای این موضوع، نقدینگی های مردم را با نرخ سود بالا جذب کنند و با نرخ سود متناسب با آن، به انبوه ساز بدهند، بانک ها وظیفه دارند سالی ۲۵ درصد از کل منابع خود را در اختیار بخش مسکن قرار دهند.
اما پیشنهاد اصلی انبوه سازان به دولت آقای روحانی اجرای طرح ساخت شهرک های مسکونی در اطراف تهران و کلان شهرها است. بررسی های ما نشان می دهد به علت گرانی زمین در تهران، ۴۰ درصد قیمت مسکن را هزینه خرید زمین تشکیل داده و اگر از زمین های ارزان قیمت اطراف تهران برای ساخت شهرک های مسکونی مدرن و مجهز به همه امکانات سکونتی با مسیرهای دسترسی سریع به مرکز استفاده شود، تقاضای مغفول مانده در این سال ها، مشتری این شهر ک ها خواهد شد.
برای دولت در طرح ایجاد شهرک های مسکونی، چه وظیفه ای قابل تعریف است؟
دولت فقط باید مجوز احداث این شهرک ها را صادر کند و تسهیلات بانکی برای ساخت با نرخ مشارکتی در اختیار انبوه ساز قرار دهد. انبوه ساز با پول خود زمین این شهرک ها را خریداری می کند و چون تعداد شهرک ها محدود نیست و همزمان مجوز حداقل ۱۰ شهرک برای اطراف تهران احداث می شود، ساخت وساز به صورت رقابتی انجام خواهد شد و عوامل شهر ک ها سعی می کنند با تجهیزات بیشتر و امکانات بهتر و حتی قیمت رقابتی، مشتری برای واحدهای خود جذب کنند.
طرح شهرک های مسکونی چه تفاوتی با طرح مسکن مهر خواهد داشت؟
در مسکن مهر، به خدمات رفاهی سکونتی توجه آن چنانی نشد؛ ضمن اینکه در مسکن مهر، فقط از یک طبقه خاص جامعه یعنی کم درآمدها دعوت شد؛ در حالی که شهر یا شهرک با ترکیبی از همه طبقات و دهک ها در کنار هم شکل می گیرد. به نظر ما اگر مسکن مهر هم بخواهد دوباره ادامه پیدا کند باید ساختمان های این طرح دهک های مختلف را در خود جا دهد؛ با این شرط که مثلا برای دهک های بالا، قیمت واقعی واحدها لحاظ شود و از محل دریافت قیمت واقعی، هزینه واگذاری واحد به کم درآمدها به صورت یارانه ای حساب شود.