فصل طلایی پیش خرید در بازار مسکن

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد؛ اگرچه این روزها بازار معاملات مسکن به خصوص در بخش خرید و فروش کم رونق ترین روزهای خود را پشت سر می گذارد اما، هنوز هم در بخش هایی از این بازار فعالیت هایی انجام می شود که رونق نسبی خود را مدیون سردی موجود در بازار معاملات واحدهای مسکونی آماده مصرف است. پیش فروش واحدهای مسکونی، به عنوان یکی از رایج ترین شیوه های معاملاتی در بازار مسکن، از جمله این روش ها است که هرچند این روزها ابهام موجود در خصوص آینده بازار مسکن، از تعداد این نوع معاملات نیز کاسته است اما هنوز، این شیوه نسبت به معاملات معمولی واحدهای نوساز یا چند سال ساخت در بازار مسکن، از رونق نسبی برخوردار است. این در حالی است که این روزها به علت کاهش قدرت خرید مردم برای معامله یک واحد مسکونی نوساز یا کم سن و سال، با توجه به حبابی بودن قیمت های پیشنهادی مالکان و همچنین نبود فروشنده واقعی در بازار، متقاضیان بازار مسکن ترجیح می دهند مسکن مورد نیاز خود را با تحمل زمان بیشتر اجاره نشینی، پیش خرید کنند.
از سوی دیگر، شواهد موجود در بازار مسکن حاکی است که هم اکنون قیمت هرمترمربع واحدهای مسکونی پیش فروشی، حدود ۵۰۰ هزار تومان با واحد نوساز اختلاف قیمت دارد؛ این فاصله قیمتی و همچنین شیوه اقساطی پرداخت هزینه های ساخت تا زمان آماده شدن واحد مسکونی، برای بسیاری از خریداران که قدرت خرید پایین تری دارند و قادر به تامین یکجای ارزش کل واحد مسکونی آماده نیستند، مناسب به نظر می رسد.
از طرف دیگر، سازندگان واحدهای مسکونی که هم اکنون به دلیل عدم شفافیت قیمت ها در بازار مسکن، افزایش هزینه های ساخت و امید به گران تر شدن واحدها، از فروش واحدهای آماده خود اجتناب می کنند، این روزها ترجیح می دهند برای تامین مالی پروژه های جدید خود از شیوه پیش فروش استفاده کنند. به این ترتیب، آنها با این شیوه علاوه بر اینکه بازار پرمتقاضی تری در اختیار دارند و جلوی ضرر و زیان احتمالی خود را در نتیجه افزایش احتمالی قیمت واحدهای آماده در آینده می گیرند، بیکار هم نمی مانند و با سرمایه ای که اغلب از وجوه پیش فروش واحدها عایدشان می شود، ساخت وساز تازه ای را آغاز می کنند.
به این ترتیب، هم اکنون که شرایط قیمت ها و معاملات در بازار مسکن مبهم و راکد است، پیش فروش شیوه مناسبی برای خانه دار شدن کسانی که قدرت خرید پایین تری دارند و همچنین بیکار نماندن سازنده ها محسوب می شود. اما، در حال حاضر، شرایط پیش فروش و همچنین واحدهایی که تحت عنوان واحدهای پیش فروشی به بازار مسکن عرضه می شوند نیز متناسب با شرایط معاملات در بازار مسکن تعیین می شود که در ادامه به مهم ترین آنها اشاره می شود.
پیش فروش به نفع کیست؟
به طور کلی، پیش فروش از معدود شیوه های معامله مسکن محسوب می شود که در صورت التزام به تمام اصول قانونی، همچنین رعایت شرط انصاف از جانب سازندگان و عمل به تعهدات در زمان تعیین شده از جانب طرفین، هم به سود خریدار است و هم به سود سازنده. این در حالی است که در شرایط فعلی که به دلیل کاذب بودن قیمت ها در بازار مسکن و نبود خریدار و فروشنده واقعی، عملا معامله ای در بازار مسکن صورت نمی گیرد و اگر هم صورت گیرد حاشیه سود و زیان برای خریدار و فروشنده مبهم است (احتمال زیان دیدگی یکی از طرفین) ، پیش فروش شیوه ایمن تری برای خریدار و سازنده به حساب می آید.

فضای تازه در بازار
شواهد موجود نشان می دهد، هم اکنون، فضای به خصوصی در بازار پیش فروش مسکن حاکم شده است. نگاهی به فایل های عرضه شده به بازار این دسته از معاملات حاکی است که پیش فروش تنها در متراژهای متوسط رو به بزرگ انجام می شود، به این علت که بازار واحدهای کوچک متراژ به دلیل آنکه همیشه پرمتقاضی است و قیمت فروش هرمترمربع از این واحدها هم از واحدهای مشابه با متراژ بزرگ تر بیشتر است، سازندگان این واحدها اغلب ترجیح می دهند تا تکمیل کامل واحدها صبر کنند تا بتوانند آنها را با قیمت بالاتری به فروش برسانند. از سوی دیگر، آنطور که فعالان بازار مسکن می گویند، در شرایط فعلی که بازار معاملات خرید و فروش مسکن رونق ندارد بهترین زمان برای پیش خرید محسوب می شود، چرا که در دوره هایی که بازار معاملات مسکن رونق دارد، قیمت واحدهای پیش فروشی معمولا در حد قیمت واحدهای نوساز است. این در حالی است که هم اکنون فاصله قیمتی بین واحدهای پیش فروشی و واحدهای نوساز، به طور میانگین مترمربعی ۵۰۰ هزار تومان است. بنابراین به متقاضیان توصیه می شود که اگر برای خرید واحد مورد نظر خود عجله ندارند یا تصمیم به پیش خرید گرفته اند، الان بهترین زمان برای عملی کردن این تصمیم است.

پیش فروش به دلیل نیاز مالی سازنده
اما، در سمت دیگر بازار معاملات پیش فروش، که مربوط به سازندگان این واحدها می شود، اغلب سازندگانی که تمایل به پیش فروش دارند کسانی هستند که برای آغاز، تکمیل یا اتمام پروژه خود نیاز مالی دارند؛ به این ترتیب، واحدها را پیش فروش می کنند تا از این طریق، پروژه ای که در دست دارند به علت بدهی یا نداشتن نقدینگی کافی برای ادامه کار تعطیل نشود.
در این میان سازندگانی هم هستند که به دلیل کسب مجوزهای جدید برای گسترش پروژه، به علت آنکه قبل از شروع کار احتمال گسترش پروژه خود را نمی دادند، برای تامین منابع مالی به منظور افزایش تعداد واحدها یا طبقات، مجبور به پیش فروش می شوند.
از سازنده بنام پیش خرید کنید
هر چند زمان اندکی تاخیر – معمولا یک یا دو ماه – در پروژه هایی که پیش فروش می شوند در اغلب این دسته از معاملات مسکن طبیعی به نظر می رسد اما، اغلب سازندگان برای آنکه گرفتار جریمه های ناشی از تاخیر نشوند معمولا زمان تحویل را طوری تعیین می کنند که چند ماهی از آنچه محاسبه کرده اند، جلوتر باشند. با این وجود، خریدار باید توجه داشته باشد که پیش خرید را تنها باید از سازندگان بنام و مورداعتماد منطقه انجام دهد و از خرید واحد سازندگانی که صلاحیت آنها برایش مبهم است، خودداری کند. تعیین میزان دقیق ضرر و زیان حاصل از تاخیر سازنده، به صورت روزانه، در قرارداد پیش فروش و همچنین دریافت کد رهگیری در زمان انعقاد این دسته از قراردادها از ضرورت هایی است که باید در زمان پیش خرید مورد توجه قرار گیرد.