وضعیت بازار مسکن و نوسانات این روز‌های دلار

معاملات مسکن سال گذشته بعد از 5 سال رکود جان تازه ای گرفت و رونق تدریجی بازار مسکن بدون جهش قیمتی آغاز شد. این بازار متأثر از رشد روزافزون نرخ دلار در پایان سال با رشد بیش از 26 درصدی قیمت نسبت به سال 95 به استقبال سال جدید رفت. موضوعی که ماه آغازین سال 97 بازار مسکن و ادامه رونق آن را تهدید می‌کند ادامه افزایش قیمت دلار است.

بهم پیوستگی بازارهای اقتصادی موجب شده هر اتفاقی در یک بخش اقتصاد بخش دیگر را تحت تأثیر قراردهد. با اینکه دولت در چند سال گذشته تدابیر مختلفی برای بازگرداندن رونق به بازار مسکن بدون افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها مانند آنچه در سال 90 و 91 رخ داد را به‌کار برد اما اکنون قیمت بالای دلار نگرانی از افزایش قیمت مسکن و ادامه رکود آن را بیشتر کرده است.

تجربه سال 91 نیز این اثر‌گذاری را تأیید می‌کند. در اسفندماه 96 متوسط قیمت مسکن شهر تهران 26 درصد رشد داشت همزمان سرعت رشد معاملات که در آذرماه تا 50 درصد افزایش یافته بود با رشد قیمت مسکن در اسفندماه صفر شد. کمترین معاملات مسکن هر سال به طور معمول در ماه‌های فروردین و اردیبهشت رخ می‌دهد و تابستان اوج رونق معاملات است اما افزایش قیمت دلار که از سال گذشته شروع شد و به بالا‌ترین سطح در روزهای گذشته رسید تابستان پر رونق معاملات را در هاله ای از ابهام قرار داده است.

به اعتقاد کارشناسان اقتصادی ارز و مسکن در اقتصاد دو کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شوند، می‌توان عنوان کرد زمانی که نرخ یکی از کالاهای سرمایه‌ای افزایش پیدا می‌کند، طبیعتاً روی سایر کالاها نیز اثر می‌گذارد. از یک طرف افزایش قیمت دلار سرمایه‌ها را به سمت این بازار می‌برد و تقاضای بخش مسکن هم کاهش می‌یابد که این به معنای ادامه رکود است و در تحلیلی دیگر با افزایش قیمت ارز مالکان نیز دست به افزایش قیمت ملک خود می‌زنند بنابراین فشاری دوسویه بر بازار مسکن وارد می‌شود هم تقاضا کم می‌شود و هم قیمت‌ها بالا می‌رود که این دو رونق بازار را دوباره به عقب می‌اندازد.

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌و‌گو با «ایران» می‌گوید، افزایش نرخ ارز در رشد قیمت مسکن اثر‌گذار است هر چند اگر قیمت‌ها نامتعارف باشد کسی اقدام به خرید نمی‌کند اما اگر نرخ ارز کنترل نشود و رشد قیمت آن ادامه داشته باشد بدون شک قیمت مسکن هم افزایش خواهد یافت.

خسروی با اشاره به احتمال افزایش وام مسکن و کاهش نرخ سود بانکی که دولت به‌دنبال اجرای آن است، گفت: دولت تلاش برای رونق بازار مسکن را متوقف نکرده اما افزایش قیمت دلار مانعی جدی در برابر این اقدامات است و عاملی است در افزایش غیراصولی قیمت مسکن.

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز معتقد است قیمت مسکن متأثر از نرخ تورم است و در صورت افزایش نرخ تورم قیمت مسکن چند درصد بیشتر از تورم رشد خواهد کرد. به گفته او، با ادامه افزایش نرخ طلا و ارز شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود. طلا و ارز بازارهای همسو با مسکن هستند و با افزایش قیمت در این دو بازار قیمت مسکن نیز بالا می‌رود.

**رونق دلار در بنگاه‌ها بیشتر از رونق مسکن

مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که بسیاری از مالکان از عرضه ملک برای فروش دست نگه داشته‌اند و منتظرند تکلیف قیمت دلار نهایی شود تا آنان نیز با توجه به آن قیمت ملک خود را مشخص کنند. به گفته یکی از شهروندان که برای اجاره به چند بنگاه سر زده بود بیشتر بنگاه داران در مورد نرخ ارز و سکه و معاملات آن به جای مسکن صحبت می‌کنند و مسکن فعلاً اولویت آنان نیست.

برخی آگهی‌های فروش مسکن که قبل از عید آگهی فروش شده بودند در سال جدید افزایش قیمتی از 30 تا 50 میلیون تومان را دارند. خانه 54 متری در بنی هاشم که قبل از عید 200 میلیون تومان برای فروش قیمت‌گذاری شده بود اکنون همان مسکن 300 میلیون تومان تعیین قیمت شده است. به گفته مشاوران املاک فایل‌های نوساز برای فروش کم شده و بیشتر عرضه‌ها شامل خانه‌های 10 سال به بالا است. در مواردی هم که فایل‌هایی برای فروش قرار داده شده اما در تماس با مالک او از فروش صرف نظر می‌کند و می‌گوید قصد فروش ندارد.

مشاوران املاک می‌گویند قطعاً قیمت‌ها در خرداد با قیمت‌های فروردین و اردیبهشت متفاوت خواهد بود و مالکان قیمت را افزایش می‌دهند. آنها در پاسخ به این پرسش که قیمت باید تناسبی با توان خرید متقاضیان که عموماً از قشر متوسط هستند داشته باشد می‌گویند مالکان نیز معتقدند وقتی قیمت‌ها در حال افزایش است نمی‌توانند سرمایه خود را ارزان بفروشند.

اما آنچه که به اعتقاد کارشناسان در صورت افزایش قیمت مسکن در انتظار این بازار است عقبگرد رونق و کاهش عرضه و تقاضا خواهد بود. سازندگان مسکن اطمینان ندارند با ساخت مسکن با قیمت‌های بالا بتوانند با توجه به شرایط روز ملک ساخته شده را با قیمت مناسب بفروشند.

همچنین خریداران و متقاضیان اصلی و مصرفی نیز اگر قیمت دلار همچنان بالا برود توان خرید‌شان کاهش می‌یابد بنابراین به نظر می‌رسد مدیریت مناسب بازار و جلوگیری از جهش‌های مداوم قیمت تنها راه ادامه رونق بازار مسکن به‌عنوان یکی از بازارهای مهم و تأثیر گذار بر اقتصاد است.