تدبیر پولی به نفع اجاره‌نشین‌ها
در بازار اجاره مسکن، پیش از آنکه نقلوانتقال اجاره‌نشین‌ها آغاز شود، روزنههای امید به تعدیل اجارهبها پدیدار شده است؛ بررسیهای پژوهشگران اقتصادی حاکی است: وزن «رهن» در سبد «رهنواجاره» افزایش یافته و موجرها به دو علت، دریافت پولپیش - رهنکامل - را ترجیح میدهند. ظاهرا در شرایط موجود ریسک اکتفا به اجارهماهانه برای مالکان افزایش پیدا کرده و این تغییر در شیوه دریافت اجارهبها همان خواسته اصلی مستاجرها در تهران است که در صورت تداوم آن تا تابستان، ظاهر مبالغ اجاره، کوچک و مقبول متقاضیان خواهد شد. از سوی دیگر اخیرا طرح افزایش نرخ سپردههای بانکی از طرف نهاد متولی بخش مسکن در قالب نامه رسمی به بانکمرکزی پیشنهاد شده است. این نامه بعد از آن نوشته شد که در ریشهیابیهای صورت گرفته برای شناسایی عوامل جهش اجارهبها در تهران، مشخص گردید: نرخ تورم، نرخ سود بانکی و همچنین نرخ بازدهی داراییهایی همچون ارز و طلا، نقش تعیینکنندهای بر رفتارها در بازار اجاره دارد. در دو تابستان متوالی ۹۰ و ۹۱، اگر چه برنامههای عمده دولت شامل افتتاح مسکنمهر و اعمال سقف تعزیراتی برای نرخ اجاره به اجرا درآمد، اما سرنوشت اجارهبها در جای دیگری رقم خورد؛ طوری که موجرها برای عقبنماندن از کسب سود، مبلغ اجاره را به نسبت رشد قیمت کالاهایی همچون سکه و دلار افزایش دادند.
پارس به نقل از دنیای اقتصاد، درخواست نامه « تغییر سود بانکی به نفع اجاره بهای مسکن» تقدیم بانک مرکزی شد
تدابیر اقتصادی برای اجاره نشین ها
پشت پرده جهش دوساله اجاره بها به روایت یک پژوهشگر اقتصادی
هم اکنون افزایش وزن « رهن» در سبد « رهن واجاره» آرامش را به بازار برگردانده است
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: اطلاع از آنچه در دو تابستان متوالی باعث جهش اجاره بهای مسکن در تهران شد، دولت را به تکاپو برای کنترل نبض اجاره بهای تابستان۹۲ به شکلی « متفاوت از قبل» انداخته است.
پارسال و سال قبل از آن، به رغم پیش فروش حداقل ۱۵۰ هزار واحد مسکونی مهر و تحویل ۳۰ هزار واحد از آنها به اجاره نشین های تهران و همچنین اجرای طرح تعزیرات اجاره بها – اعمال سقف افزایش حداکثر ۱۵ درصدی نرخ اجاره در بنگاه های املاک- بازار اجاره با التهاب غیرطبیعی مواجه شد و در حالی که انتظار می رفت این دو برنامه در مهار اجاره بها موثر واقع شود، این اتفاق نیفتاد.
در سال های ۹۰ و ۹۱ اگر چه تحت تاثیر افتتاح های مسکن مهر در اطراف تهران، ظرفیت بازار اجاره این کلانشهر به لحاظ تناسب بین تعداد واحدهای اجاره ای و تعداد مستاجرها، متعادل شد، اما به دلیل اثر شدید نرخ بازدهی یکی دو بازار سرمایه ای (ارز و سکه) بر رفتار موجرها، صعود اجاره بها متوقف نشد.
بررسی های اقتصادی یک پژوهشگر اقتصادی در این باره نشان می دهد: نرخ تورم و سپس نرخ بازدهی سرمایه گذاری در بازارهایی همچون سکه یا دلار، نقش تعیین کننده بر رفتارها در بازار اجاره مسکن دارد طوری که در دو سال گذشته مالکان آپارتمان های اجاره ای، برای عقب نماندن از دارندگان سایر کالاهای سرمایه ای در کسب سود دارایی، تصمیم گرفتند مبالغ اجاره را به نسبت رشد قیمت کالاهایی همچون سکه، دلار و خودرو افزایش دهند.
بنابراین در شرایط کنونی هر چقدر دولت بر افزایش عرضه مسکن اقدام کند، چون سرنوشت اجاره بها در جای دیگری – بازارهای سرمایه ای- رقم می خورد؛ تعدیل نرخ اجاره حاصل نخواهد شد.
به همین خاطر برای تابستان پیش رو، مسوولان بخش مسکن علاوه بر حفظ دو برنامه قبلی – واگذاری حجم گسترده مسکن مهر در ماه های آتی و اجرای دوباره طرح تعزیرات- تصمیم گرفته اند از تدابیر اقتصادی برون زا برای ساماندهی بازار اجاره بهره ببرند.
طبق آنچه مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن روز گذشته به « دنیای اقتصاد» اعلام کرد، از بانک مرکزی در نامه ای درخواست شده است نرخ سود سپرده های بانکی تا پیش از شروع فصل نقل وانتقالات ملکی، مورد بازنگری قرار بگیرد.
در صورت افزایش نرخ سود بانکی، حرکت نقدینگی به بازارهای سوداگری متوقف می شود و باعث خواهد شد التهاب افزایش قیمت ها در بازارهای اثرگذار بر بازار اجاره فروکش کند و در نتیجه اشتیاق افزایش اجاره بها در موجرها نیز از بین برود.
به گزارش « دنیای اقتصاد» براساس پیش بینی های یک پژوهشگر اقتصادی، تابستان امسال عمده قراردادهای اجاره آپارتمان به صورت دریافت « رهن کامل» تنظیم خواهد شد. آنچه باعث این تغییر در سبد رهن واجاره می شود نیاز مالکان آپارتمان های اجاره ای -که عمدتا بسازوبفروش ها هستند- به نقدینگی برای ساخت وساز های بعدی و همچنین نگرانی موجرها از عدم پرداخت اجاره بها در طول قرارداد به خاطر تورم فزاینده است.
به این ترتیب از هم اکنون روزنه امید در بازار اجاره نشین ها با تغییر شیوه دریافت مبلغ، به وجود آمده است.
اجاره نشین ها همواره تمایل به پرداخت پول پیش دارند و در صورت این تغییر، ظاهر اجاره بها در تهران کاهش قابل ملاحظه ای را تجربه خواهد کرد.
مهار اجاره بها منوط به مهار تورم
حجت الله میرزایی پژوهشگر اقتصادی اجرای طرح تعزیراتی در بازار اجاره را منجر به خروج بخشی از خانه های عرضه شده در بازار اجاره دانست و گفت: با توجه به اینکه در بازار اجاره تقاضا بیش از عرضه است تعیین کف و سقف برای نرخ اجاره باعث می شود تا بخشی از عرضه از صف خارج شود چون مالکان رغبتی به عرضه واحد خود با نرخ تعیین شده ندارند.
او به نرخ تورم و نرخ بازدهی سایر بازارهای سرمایه به عنوان دو نمونه از بازده مورد انتظار مالکان در بازار اجاره اشاره کرد و افزود: چون بازدهی در سایر بازارهای سرمایه ای در کوتاه مدت بیش از بازار اجاره است و نرخ تورم مورد انتظار در جامعه نیز بیش از تورم رسمی اعلام شده است، بنابراین مالکان سعی می کنند تا با افزایش نرخ اجاره بازدهی مورد انتظار خود را بالا ببرند. به طور طبیعی این نرخ می تواند معادل نرخ تورم افزایش یابد.
این تحلیلگر اقتصادی در تشریح وضعیت کنونی بازار اجاره گفت: در سال جاری نظر به اینکه نرخ تورم عمومی رو به افزایش است، مالکان به دلیل عدم اطمینان به شرایط اقتصادی مجبورند سهم رهن را پایین و اجاره ماهانه را افزایش دهند تا جایی که در برخی واحدهای اجاره ای مبلغ رهن از کل اجاره دریافتی سالانه کمتر می شود.
او ادامه داد: به همین دلیل مستاجران مجبورند حجم بیشتری از درآمد خود را به پرداخت اجاره اختصاص دهند.
البته برخی از مالکان با توجه به وجود نااطمینانی از شرایط آینده ترجیح می دهند که میزان رهن دریافتی در سال جاری را در مقایسه با اجاره ماهانه افزایش دهند.
این کارشناس اقتصادی به دو دلیل برای تمایل برخی مالکان به دریافت رهن بیشتر اشاره و تاکید کرد: اول اینکه به دلیل نبود شرایط اقتصادی مناسب مستاجران، نوعی ضمانت پرداخت برای موجر خواهد بود تا اگر توان پرداخت اجاره ماهانه را نداشته باشند از مبلغ رهن طلب خود را برداشت کنند. دوم اینکه بسیاری از مالکان انبوه سازانی هستند که در حال حاضر به نقدینگی برای پیشبرد پروژه های خود نیاز دارند.
میرزایی در پاسخ به این سوال که آیا افزایش نرخ سود سپرده های بانکی می تواند سیاستی مناسب برای جذب سرمایه های موجران و افزایش مبلغ رهن به جای اجاره برای آنها باشد؟ به « دنیای اقتصاد» اظهار کرد: سیاستی همچون افزایش نرخ سود سپرده های بانکی نمی تواند برای جذب نقدینگی موثر باشد؛ چرا که در آن صورت باز هم در نرخ بازدهی بازار اجاره برای موجران در مقابل سپرده بانکی پایین تر خواهد بود.
او سیاست های اجرایی برای کنترل افزایش نرخ اجاره بها را در سال های گذشته عملا تورم زا عنوان کرد و گفت: از آنجا که اعتماد مردم به سیاست های اجرایی در بخش اجاره کم شده است، بنابراین هرگونه اقدام کوتاه مدت در این بخش می تواند عاملی برای تشویش و به هم ریختگی در بازار اجاره باشد، این در حالی است که دولت می توانست با اعمال سیاست های کنترل تورم در سطح کلان در سال های گذشته از این اتفاق جلوگیری کند.
عضو پیشین هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی افزایش عرضه واحدهای استیجاری را راه حل مدیریت رشد نامتناسب نرخ اجاره دانست و ادامه داد: برنامه عنوان شده از سوی مسوولان بخش مسکن افتتاح بخش دیگری از پروژه های مسکن مهر در شهرهای جدید است، این در حالی است که عمده تقاضای بخش اجاره در کلان شهر ها است که عملا این شهرها توان جذب متقاضی را به سمت خود ندارد. میرزایی تصریح کرد: از آنجا که بازار مسکن تهران به عنوان مرجع و راهنما برای تعیین و افزایش قیمت در بازار مسکن سایر شهرهای کشور است، بهتر است پیشنهاد دهیم تا دولت از هرگونه اقدام شتاب زده برای مدیریت بازار اجاره دوری کند؛
چراکه این عملکرد نتیجه معکوس خواهد داشت و هر مداخله در بازار اجاره امسال وضعیت بازار را بدتر خواهد کرد.
برنامه چندمنظوره دولت
علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی نیز در گفت وگو با « دنیای اقتصاد» با بیان اینکه بازار اجاره تابع عوامل متعدد اقتصادی است، اظهار کرد: قیمت ها بازار مسکن، روند تقاضا، نرخ عمومی تورم و سطح درآمد خانوارها از جمله مواردی است که نرخ اجاره را تحت تاثیر قرار می دهد؛ اما یکی از مهم ترین عواملی که در تعیین نرخ اجاره از سوی مالکان تاثیرگذار است نرخ بازدهی سایر بازارهای سرمایه ای همچون طلا و ارز است.
او به نامه مسوولان وزارت راه وشهرسازی به بانک مرکزی برای تغییر در سیاست های پولی اشاره کرد و گفت: در این نامه از مسوولان بانک مرکزی خواسته ایم تا نرخ سود سپرده های بانکی را تغییر دهد، البته بحث دیگر مورد توجه در بازار اجاره به عرضه و تقاضای این بازار بستگی دارد.
او ادامه داد: زمانی که عرضه بیشتری در بازار صورت بگیرد شدت فشار بر بخش تقاضا کمتر می شود؛ در نتیجه نرخ اجاره پیشنهادی از سوی مالکان تا حدی کنترل خواهد شد.
چگینی واحدهای مسکن مهر افتتاح شده در شهرهای جدید را به عنوان راه حل دیگری برای کنترل نرخ اجاره عنوان کرد وافزود: با این شرایط بخشی از تقاضای بازار اجاره به خارج از شهر تهران خواهد رفت و تعداد واحدهای استیجاری خالی برای بخش دیگر تقاضا باقی می ماند.
او در پاسخ به این سوال که چگونه ممکن است واحدهای مسکن مهر در شهرهای جدید تقاضای داخل شهر تهران را با توجه به هزینه های حمل و نقل بین تهران و این شهرها پاسخ دهد، گفت: به هر حال اگر درصد کمی هم حاضر به این کار شوند به بازار اجاره کمک خواهد کرد؛ چراکه بخشی از مستاجران شهر تهران که جزو گروه کم درآمد هستند و به دلیل افزایش هزینه های پایتخت تحت فشار قرار گرفته اند به شهرهای جدید مهاجرت می کنند.
او تنظیم بازار اجاره را وابسته به دو دسته سیاست های بلندمدت و کوتاه مدت دانست و گفت: اجرای سیاست های کلان اقتصادی درون بخش مسکن، اعمال سیاست مالیات بر خانه های خالی و تغییر سیاست های پولی و مالی در بلند مدت سبب می شود تا عرضه واحدهای مسکونی بیشتر شود.
او اضافه کرد: علاوه بر این در کوتاه مدت نیز اجرای طرح تعزیراتی در بازار اجاره می تواند به عنوان آخرین حرکت دولت برای کنترل بازار اجاره محسوب شود.
ارسال نظر