پمپاژ املاک مازاد و مزاحم بانک‌ها به بازار مسکن

عملیات تصفیه شبکه بانکی از «املاک مازاد و مزاحم»، با تمایل مستقیم بانک‌ها به اجرای فاز اول عرضه در قالب تزریق 1000 باب انواع ملک در بازار، کلید خورد. دو بانک نیمه‌دولتی اوایل هفته با برگزاری مزایده‌های جداگانه، مجموعه‌ای از املاک و مستغلات تحت مالکیت‌شان -مرکب از 10 نوع کاربری- را از طریق مزایده غیرنقد، روانه بازار مصرف کردند. موج تازه شکل گرفته از عرضه املاک متعلق به بانک‌ها، سه تفاوت آشکار با مزایده‌های سالانه این نوع املاک دارد و از این منظر، مشخص می‌شود اقدام اخیر بانک‌های بزرگ در پایان دادن به «ملاکی» و شروع «پاکسازی» ملکی، بیش از آنکه از سر «رفع تکلیف» باشد با هدف کسب فرصت از شرایط فعلی بازار مسکن، انجام شده است. مزایده املاک دو بانک بزرگ در دوره پسارکود مسکن، به لحاظ «حجم انبوه عرضه»، «سطح قیمت‌های پایه» و همچنین «سبد متنوع املاک»، جزو عرضه‌های کم‌سابقه محسوب می‌شود. در این دو مزایده، یک هزار باب ملک با کاربری‌های آپارتمان مسکونی، زمین مسکونی، اداری و تجاری، ملک صنعتی، ساختمان نیمه‌کاره، مغازه، دفتر کار، سرقفلی، اراضی باغی، خانه ویلایی و در نهایت مراکز تجاری به متقاضیان خرید عرضه شده که ارزش اولیه کل این املاک براساس «قیمت پایه» تعیین شده، حدود 900 میلیارد تومان برآورد شده است. جزئیات مزایده‌ها نشان می‌دهد: بانک‌های عرضه‌کننده، برای جذب سریع خریدار و فروش سریع املاک خود، دو امتیاز شامل «پرداخت غیرنقد» و «تقسیط بلندمدت» برای متقاضیان قائل شده‌اند. همچنین سطح قیمت پایه در گروه واحدهای مسکونی، فاصله چندانی با ارزش روز املاک مشابه ندارد اما قیمت پایه املاک غیرمسکونی به‌خصوص زمین‌های متراژ‌بزرگ، به‌صورت جزئی اما محسوس، «مناسب» تعیین شده است.

بررسی‌ها از آنچه باعث شده بانک‌ها مصمم به خانه‌تکاتی ملکی شوند، حاکی است: تنگنای شدید مالی ناشی از حبس منابع در املاک و مستغلات از یک‌سو و فرصت به‌وجود آمده در بازار مسکن برای خرید ناشی از پایان رکود 30ماهه از سوی دیگر، هم‌اکنون بانک‌ها را بر آن داشته تا با عرضه املاک مازاد، نسبت به بازسازی ساختار مالی خود اقدام کنند. آمارهای رسمی نشان می‌دهد 40 تا 45 درصد از دارایی بانک‌ها، «سمی» و «ناکارآمد» است به این معنا که در سه گروه «مطالبات معوق و غیرقابل وصول»، «بدهی بانکی دولت» و «املاک و مستغلات بانک‌ها و شرکت‌های وابسته» طبقه‌بندی می‌شود. در این میان، حدود 15 درصد از ترکیب دارایی‌های سمی را گروه سوم تشکیل می‌دهد.

بانک‌ها و موسسات اعتباری از سال گذشته با ابلاغ «قانون رفع موانع تولید» مکلف شدند سالانه حداقل 33 درصد از اموال مازاد –منقول، غیرمنقول و سرقفلی- تحت مالکیت خود و شرکت‌‌های تابعه را واگذار کنند. اما طی این مدت دو دغدغه اساسی در شبکه بانکی مانع از اجرای ماده 16 قانون رفع موانع تولید شده بود. بانک‌ها تا پیش از تغییر فاز بازار مسکن از رکود عمیق به پیش‌رونق، نگران «تشدید رکود مسکن» به‌واسطه عرضه املاک خود به بازار بودند. در این میان، چالش مربوط به «نحوه فروش ملک حین تخلیه حباب قیمت» نیز نگرانی دوم بانک‌ها برای عرضه املاک‌شان بوده است.

هرچند در مقررات نظارتی بانک مرکزی، سقف مشخصی برای دارایی‌های ملکی بانک‌ها وضع شده است به‌طوری که ارزش اموال غیرمنقول بانک‌ها می‌تواند حداکثر معادل 70 درصد حقوق صاحبان سهام باشد اما طی سال‌های اخیر به‌خصوص در جریان سفته‌بازی ملکی سال‌های 90 تا اوایل 92، بخشی از منابع نقد شبکه بانکی به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم از طریق تسهیلات یا سرمایه‌گذاری شرکت‌های وابسته، وارد بازار ملک شد و طی سه سال اخیر با تخلیه حباب مسکن و رکود، عملا امکان فروش املاک، سلب و در نتیجه، شرایط آستانه ورشکستگی در برخی بانک‌ها برقرار شد. اما هم‌اکنون با رفع نگرانی بانک‌ها به‌واسطه به‌کارگیری ابزارهای تسهیلاتی برای خریداران ملک، نوعی مثلث همکاری بین سیاست‌گذار پولی، بانک‌ها و سمت تقاضای ملک شکل گرفته است.

در حال‌حاضر جنس متفاوت مزایده املاک بانک‌ها نه‌تنها سم‌زدایی از نظام بانکی را منجر می‌شود که برای بازار پول و بازار مسکن دو پیامد مثبت به همراه دارد. در بازار پول، با سبک‌سازی بانک‌ها از املاک مازاد و احیای منابع محبوس، قدرت وام‌دهی افزایش پیدا می‌کند. سیستم بانکی با منابع حاصل از واگذاری املاک مازاد خود، می‌تواند مطابق مجوزهای قانونی، بعد از پرداخت حقوق صاحبان سهام، نسبت به افزایش سرمایه بانک، اقدام کند. در بازار مسکن نیز موج عرضه این نوع املاک، باعث رقابت در قیمت‌گذاری مسکن به نفع تقاضای مصرفی می‌شود.

گزارش ها از صف فروش املاک بانک‌ها نشان می‌‌دهد: در دو مزایده اخیر، بخش قابل‌توجهی از زمین‌ها و املاک مسکونی به‌صورت 20 تا 30 درصد نقد و مابقی در اقساط متوسط 36 ماهه عرضه شده است. سمت عرضه، برای پرداخت غیرنقد بهای املاک، نرخ سود 12 درصد درنظر گرفته است. املاک به مزایده گذاشته شده از سوی بانک‌ها فقط به تهران محدود نمی‌شود اما سهم پایتخت در مقابل سایر شهرها و استان‌ها، یک‌چهارم کل املاک عرضه شده را تشکیل می‌دهد. همچنین املاک مسکونی نیز یک‌سوم از کل است و دو سوم دیگر دارای یکی از 9 کاربری است.  دو مزایده اخیر املاک بانک‌ها، نیمه دوم بازار املاک منجمد را به حرکت انداخت. ماه گذشته نتایج تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان داد: یخ معاملاتی املاک لوکس و متراژ بزرگ –نیمه اول بازار املاک منجمد- سرانجام رو به ذوب شدن گذاشته و سهم این دسته از املاک از کل معاملات ملک افزایش یافته است. اکنون، املاک بانک‌ها به‌عنوان نیمه دوم بازار املاک منجمد نیز با اقدام مالکان‌شان، در حال خروج از این بازار است.

اقتصاددانان معتقدند: سایر بانک‌ها نیز می‌توانند برای سم‌زدایی از دارایی‌های خود، علاوه بر روش فروش نقد و اقساط، از دو شکل «واگذاری غیرمزایده‌ای» و همچنین «اجاره به شرط تملیک» نیز بهره ببرند تا در فضای غیرتورمی بازار مسکن، خرید این املاک از جذابیت لازم برخوردار شود. حسین عبده‌تبریزی پیش‌تر به «دنیای اقتصاد» اعلام کرده بود: بانک‌های دچار دارایی‌های سمی، در قیمت‌گذاری املاک مازاد نباید به دنبال عایدی آنچنان بالا و بیشتر از قیمت زمان خرید باشند، بلکه باید اثر تخلیه حباب قیمت مسکن در قیمت‌گذاری‌های فعلی،‌ لحاظ شود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، شروع عملیات تصفیه بانکی املاک مازاد که از پایان ملاکی بانک‌ها حکایت دارد، ماه گذشته توسط یک اقتصاددان پیش‌بینی شده بود.

تیمور رحمانی مهر ماه امسال در جریان یک میزگرد درباره چشم‌انداز بازار مسکن برگزار شد، اعلام کرد: طی ماه‌های آتی ظرفیتی از بابت «ملاکی بیشتر» بانک‌ها وجود ندارد و از این‌رو، انتظار نمی‌رود سرمایه‌گذاری موسسات مالی و اعتباری در بازار املاک و مستغلات، تشدید شود. این اقتصاددان در تکمیل گفته‌های خود تاکید کرد: بانک‌ها ابزار لازم –منابع نقدی- برای سرمایه‌گذاری دوباره در بازار ملک را ندارند، ضمن آنکه حجم سنگین املاک فروش نرفته، انگیزه لازم را از اقدام دوباره برای ملاکی، سلب کرده است. مزایده‌های اخیر این پیش‌بینی را تایید می‌کند.