شرایط سخت خانه‌دار شدن در ایران

رهبر انقلاب در بند نهم سیاستهای کلی خانواده به ارتقاء معیشت و اقتصاد خانواده‌ها با توانمندسازی آنان برای کاهش دغدغه‌های آینده آن‌ها درباره اشتغال، ازدواج و مسکن اشاره کردند. همچنین براساس اصل سی‌ویکم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران؛ «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوار ایرانی است و دولت نیز موظف است با رعایت اولویت برای آن‌ها که نیازمندتر هستند، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.»

در همین رابطه در یادداشتی به بررسی جدیدترین طرح دولت یازدهم برای حل معضل مسکن خانوارهای ایرانی پرداخته است و آن را با طرحهایی که در سایر کشورها عملیاتی می‌شود؛مقایسه کرده ایم.

در طول 3 سال گذشته دولت یازدهم در راستای حل معضل مسکن خانوارهای ایرانی و خروج صنعت مسکن از رکود، طرحهای مختلفی را مطرح کرده است. البته این طرحها به سیاستهای پولی و بانکی گره خورده‌اند و شاهد مثال آن نیز مطرح شدن طرحهایی نظیر صندوق پس انداز مسکن، لیزینگ مسکن و صندوق زمین و ساختمان است که مسیر تمام این سیاستها از بانک و بورس می‌گذرد.

حالا جدیدترین طرح دولتی‌ها اعطای تسهیلات 160 میلیون تومانی خرید مسکن به خانه اولی‌هاست، تسهیلاتی که حجت‌الاسلام روحانی رئیس‌جمهور در جشنواره شهید رجایی از کاهش 1.5 درصدی سود آن خبر داد. تا پیش از این برمبنای سود 11 درصدی؛ اقساط ماهانه وام مذکور به روش بازپرداخت 12 ساله کمی بیش از 2 میلیون تومان و کل سود تسهیلات 129 میلیون تومان بود.

حال با سود 9.5 درصدی، اقساط ماهانه وام 160 میلیونی حدود 140 هزار تومان کاهش می‌یابد؛ یعنی خانه اولی‌ها ماهانه یک میلیون و 860 هزار تومان قسط پرداخت می‌کنند، از سوی دیگر کل سود این تسهیلات در پایان سال دوازدهم 108 میلیون و 700 هزار تومان خوهد شد که 21 میلیون تومان کم‌تر از شرایط قبلی این وام است.

البته چندی پیش آخوندی وزیرمسکن، راه و شهرسازی باتوجه به اینکه زمان 12 ساله بازپرداخت تسهیلات مسکن برای عده‌ای مشکل است، طرحی را پیشنهاد کرده بود مبنی‌بر اینکه دوره‌ بازپرداخت این تسهیلات به 15 سال افزایش پیدا کند، با این کار مبلغ هر قسط کاهش ‌می‌یافت و فشار کمتری به جیب وام گیرندگان وارد می‌شد.

ولی اگر با دوره بازپرداخت 15 ساله، میزان اقساط و سود این تسهیلات را محاسبه کنیم؛ در بازپرداخت 15 ساله که مورد نظر وزیر مسکن بود، میزان اقساط ماهانه حدود 200 هزار تومان کاهش می‌یافت؛ یعنی زوج‌های جوان ماهانه یک میلیون و 800 هزار تومان پرداخت می‌کردند. این در حالی بود که سود تسهیلات مذکور حدود 40 میلیون تومان افزایش می‌یافت. به عبارت دیگر کل سود وام با دوره بازپرداخت 15 ساله، 167 میلیون و 330 هزار تومان می‌شد.

اما هیئت وزیران در جلسه‌ای که در تاریخ 1395.3.9 برگزار شد، به پیشنهاد سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور و به استناد اصل صد و سی‌وهشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، ماده (76) قانون مدیریت خدمات کشوری -مصوب 1386- و بند (الف) ماده (50) قانون برنامه پنج‌ ساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران -مصوب 1389- تصویب کرد که حقوق کارمندان دولت حداقل 900 هزار تومان و حداکثر 6 میلیون و 300 هزار تومان باشد. همچنین براساس مصوبه شورای عالی کار حداقل حقوق کارگران در سال جاری 812 هزار تومان مشخص شده است.

لذا به نظر می‌رسد کارگران و کارمندان خانه‌اولی که حقوقهای آن‌ها به یک میلیون و 800 هزار تومان نمی‌رسد؛ باید علاوه‌بر اینکه کل حقوق خود را صرف پرداخت قسط کنند، مبلغی را نیز از دیگران قرض بگیرند یا شغل دومی را انتخاب کنند تا بتوانند این وامها را دریافت کنند.

همچنین اگر متوسط مبلغ هر متر خانه در شهر تهران را 4 میلیون تومان در نظر بگیریم. برای خرید یک خانه 70 متری به 280 میلیون تومان پول نیاز است که این وام 160 میلیون تومانی 57.15 درصد آن را تأمین می‌کند.

در زیر به شرایط اعطای تسهیلات مسکن در کشورهایی چون آمریکا، انگلیس، سوئد، ترکیه، کره‌جنوبی، مالزی و هندوستان نگاه می‌کنیم تا جمع‌بندی بهتری از شرایط وام مسکن در ایران در مقایسه با سایر کشورها داشته باشیم؛

*بازپرداخت 30 ساله در آمریکا

در کشور آمریکا نرخ بهره وام مسکن برای بازپرداخت اقساط 5  تا 7 سال، 1.5 درصد، 7 تا 10 سال 1.85 درصد، 10 تا 15 سال 2.87 درصد، 15 تا 20 سال 3.25 درصد، 30 ساله 3.36 درصد است. این وامهای 30 ساله از محبوب‌ترین وامها در ایالات متحده هستند.

*تأمین 95 درصد ارزش مسکن در وامهای انگلیسی

الگو 20 ساله دولت انگلیس در پرداخت تسهیلات خرید مسکن، موفق‌ترین سیاست تأمین مالی بلندمدت در جهان است. در انگلیس، 40 درصد حجم سالانه تسهیلات خرید مسکن توسط شرکتهای پس‌انداز غیروابسته به نظام بانکی پرداخت می‌شود. منابع این شرکتها را سپرده‌گذاری سازنده‌ها و متقاضیان خرید خانه، به‌عنوان سهامداران این نهادها تشکیل می‌دهد و به‌دلیل نظارت همه‌جانبه سپرده‌گذاران و سهامداران بر روند دخل و خرج این شرکتها، اعتبارات به جای سرمایه‌گذاری‌های انحرافی -خرید ملک و ساختمان- صرفاً در مسیر وام خرید با نرخ بهره پایین مصرف می‌شود.

تجربه انگلیسی تأمین و پرداخت تسهیلات خرید مسکن، در مقایسه با شکل سنتی پرداخت وام بانکی، حاوی ویژگی‌های کاملا غیرتورمی است که از جمله آن‌ها می‌توان به مشارکت وام‌گیرنده‌ها در تأمین منابع اولیه تسهیلات و در نتیجه جذب نقدینگی‌‌های خُرد اشاره کرد.

شرکتهای پس‌انداز وام مسکن در این کشور تا 95 درصد ارزش خانه‌های مصرفی (غیر لوکس) را تسهیلات بلندمدت به متقاضیان پرداخت می‌کنند. به‌طوری‌که بخشی از این وامها با هماهنگی دولت انگلیس به اقشار ضعیف جامعه در قالب آپارتمانهای اجاره به شرط تملیک داده می‌شود. در این طرح، خریداران خانه تا زمان بازپرداخت کامل تسهیلات؛ اجازه فروش ملک را ندارند.

*دولت سوئد تا 85 درصد هزینه مسکن را می‌پردازد

برای خرید خانه در سوئد دولت تا 85 درصد هزینه مسکن را وام می‌پردازد. البته برای گرفتن این وام شخص باید شغل ثابت داشته باشد تا بتواند 15 درصد مبلغ باقیمانده بهای مسکن را پیش پرداخت کند. همجنین اگر کسی شغل ثابت نداشته باشد؛ می‌تواند از طریق ضمانت افرادی که شغل ثابت دارند، وام مسکن را دریافت کند.

*توجه به درآمد خالص افراد در ترکیه

در ترکیه وام مسکن را عموماً بعضی از بانکها از طریق وثیقه ملک خریداری شده اعطا می‌کنند. معمولاً مبلغ وام حداکثر 50 درصد بهای ملک و مدت بازپرداخت آن 10 سال با بهره 8 تا 10 درصد است. قوانین ترکیه نیز مانند بسیاری از بانکهای اروپایی، طیف دسترسی محدودی دارد. این امر شامل وام نیز می‌شود. به این ترتیب مجموع کل سود و بدهی‌های فرد نباید بیش از 35‌ درصد درآمد خالص فرد باشد که این قانون در انگلیس هم وجود دارد. در ضمن برای دریافت وام مسکن در ترکیه باید منبع درآمد ثابت داشت.

*تسهیل وام مسکن در کره جنوبی

در سال 2014 دولت کره جنوبی محدودیتها را برای استفاده از وام مسکن تسهیل کرد تا بازار راکد مسکن را رونق دهد و مصرف داخلی را تحریک کند. دولت کره‌جنوبی اعلام کرده بود که سقف پرداخت وام را از 50 درصد قیمت مسکن به 70 درصد افزایش می‌دهد. علاوه‌بر این، وام‌گیرندگان مجاز خواهند بود تا 60 درصد درآمد خود را بابت قسط وام بپردازند. این رقم پیش از این برای شهر سئول که سخت‌ترین شرایط اعطای وام در کره‌جنوبی برای آن وضع شده بود، 50 درصد بود.

*دو نوع وام مسکن در مالزی

بانکهای مالزی دو نوع وام مسکن ارائه می‌کنند؛ وام سنتی زماندار و وام مسکن انعطاف‌پذیر. در وام سنتی زماندار از وام‌گیرنده خواسته می‌شود که هر ماه مبلغی را بابت اقساط بازپرداخت وام، برای مدت زمانی مشخص (به‌عنوان مثال 30 سال) پرداخت کند. این پرداخت قابل پیش‌بینی، به وام‌گیرنده این امکان را می‌دهد که کنترل بهتری بر نقدینگی خود داشته باشد.

وام مسکن انعطاف‌پذیر، در اصل همان وام سنتی زماندار است که با یک حساب جاری ترکیب می‌شود. این نوع از وامها برای افرادی مناسب است که می‌خواهند از انعطاف‌پذیری در پس‌انداز پول بیشتر، در زمان‌های مختلف بهره‌مند شوند.

در این نوع وام، هر چه وام‌گیرنده پول بیشتری در حساب جاری خود پس‌انداز کند؛ می‌تواند نرخ بهره وام مسکن خود را کاهش دهد. نرخ بهره وام مسکن در مالزی معمولاً درصدی کم‌تر از نرخ بهره پایه است. به عنوان مثال اگر نرخ بهره پایه 6.6 درصد باشد، نرخ بهره وام 1.4 درصد خواهد بود. بانکها معمولاً حداکثر 80 تا 90 درصد قیمت کل ملک را وام می‌دهند. این به معنای آن است که برای یک خانه به مبلغ 500 هزار رینگیت، خریدار می‌تواند مبلغ 400 هزار تا 450 هزار رینگیت وام بانکی دریافت کند و بقیه مبلغ را نقد بپردازد.

*وامهای متنوع در هند

در هند وامهای مسکن مختلفی وجود دارد؛ مانند وام مسکن تک نرخی که فقط به نرخ سود مبلغ وام گرفته شده بستگی دارد و ربطی به وام اصلی ندارد و وام GPM (پله‌ای) که در آن اقساط بازپرداخت در ابتدا کم است و به تدریج طی زمان افزایش می‌یابد.

در مجموع عواملی مانند درآمد مشتری، شرایط مطلوب او و شاخصهای مالی دیگر میزان وام مسکن هر فرد را مشخص می‌کنند. نرخ سود وام مسکن نیز با توجه به ماهیت وام متفاوت است. در مجموع هیچ نرخ استانداردی وجود ندارد؛ بنابراین مناسب‌ترین راه، مذاکره برای دریافت وام است. همچنین در این کشور وامها را می‌توان تجدید کرد یا بر مدت آن افزود. در هند بسته به میزان درآمد، وام مسکن 75 تا 80 درصد قیمت واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.

جمع‌بندی که می‌توان از شرایط تسهیلات بانکی برای خرید مسکن داشت این است که در کشورهایی چون انگلیس، ترکیه، کره‌جنوبی و هند به تطابق شرایط وام، با دستمزد وام‌گیرنده توجه شده درحالی که در ایران به این موضوع توجه نشده است. به نوعی می‌توان گفت که در ایران بسیاری از افراد خانه‌اولی باید بین مصارف ماهانه خود و دریافت وام مسکن یکی را انتخاب کنند.

همچنین در کشورهایی نظیر انگلیس، سوئد، مالزی و هند وام‌دهندگان درصد بیشتری از کل هزینه خرید یک واحد مسکونی را در مقایسه با وامهای ایرانی که تنها 57.15 درصد هزینه پرداخت می‌شود؛ پرداخت می‌کنند.