گره خرید مسکن باز می‌شود

این روند افزایشی همچنان با نوسان ادامه داشت تا این‌که در اواخر هفته پیش شورای پول و اعتبار دو موضوع مهم در رابطه با وام مسکن و اوراق مسکن اعلام کرد. این‌که تمامی بانک‌ها (خصوصی و دولتی) مجوز پرداخت وام مسکن و فروش اوراق مسکن را دارند، همین دوموضوع باعث شد تا قیمت اوراق حق ‌تقدم مسکن همچنان بالا بماند. این اوراق که درطول هفته در بازه ٨٠ تا ١٠٠‌هزارتومان نوسان داشتند، به بیش از ١٠٠‌هزارتومان رسید، البته افزایش قیمت نرخ اوراق حق‌ تقدم مسکن با توجه به خبری که درپایان هفته منتشر شد، چیز عجیبی نبود که قیمت اوراق مسکن افزایش پیدا کند اما این‌که چرا پیش از اعلام چنین خبری به یک‌باره قیمت اوراق شروع به نوسان کرد، موضوعی است که بسیاری از کارشناسان بازار سرمایه معتقدند مربوط به نشت اطلاعات است. این‌که عده‌ای (که بیشتر سفته‌بازان و دلالان در بازار سهام هستند) از خبر اعطای وام یا فروش اوراق مسکن توسط همه بانک‌ها اطلاع داشتند و پیش از اعلام خبر شروع به خرید اوراق مسکن کرده‌اند. البته این موضوع تا به این لحظه ثابت نشده است اما کارشناسان و مسئولان بازار سرمایه هیچ ‌کدام اعلام نکردند که چرا اوراق مسکن بدون هیچ دلیل موجهی یا مشخصی به یک‌باره شروع به نوسان و بالارفتن کرد.

 با این همه بهمن عبدالهی رئیس اتاق تعاون ایران و عضو شورای پول و اعتبار اعلام کرد که شورای پول و اعتبار مجوز فروش اوراق وام مسکن را به تمام بانک‌ها داد. او گفت: درآخرین جلسه شورای پول و اعتبار تصمیم جدیدی گرفته شد که موضوع سپرده‌گذاری مسکن برای فروش اوراق حق‌ تقدم جهت استفاده از تسهیلات مسکن به جز بانک مسکن به تمام بانک‌های کشور اعم از خصوصی و دولتی نیز داده شود. وی افزود: این اقدام موجب رونق بیشتر بازار مسکن شده و حداقل در مورد واحدهای کوچک کارساز خواهد بود. مصوبه وام خرید مسکن شورای پول و اعتبار در خانه‌دارشدن افراد موثر است، اما هیچ ‌کدام از این راهکارها کامل نیست و فقط کمک‌کننده است و مجموعه‌ای از بسته‌های پیشنهادی می‌تواند به تحول بخش مسکن منجر شود. عضو شورای پول و اعتبار در ادامه به این سوال که آیا نرخ سود بانک‌ها مجددا کاهش خواهد یافت یا نه؟ پاسخ گفت و افزود: موضوع کاهش نرخ سود تسهیلات همواره در دستورکار بوده و هر آن ممکن است که شورای پول و اعتبار با توجه به شرایط موجود و کاهش نرخ تورم در مورد نرخ سود هم تصمیم جدیدی بگیرد.

چرا افزایش؟

افزایش اوراق مسکن با توجه به این‌که میزان تسهیلات مسکن به قیمت آن هنوز فاصله زیادی دارد، توجیه اقتصادی زیادی ندارد. اما شیوه دریافت تسهیلات مسکن با توجه به داشتن این اوراق کمی متفاوت است؛ چراکه اوراق حق‌ تقدم مسکن به شما اجازه می‌دهد که اگر سپرده‌گذاری برای وام مسکن نداشته‌اید، شما بتوانید تسهیلات مسکن دریافت کنید. حال با این توضیح می‌توان تا حدودی درک کرد که چرا قیمت اوراق مسکن حتی پیش از اعلام خبر پرداخت وام مسکن توسط همه بانک‌ها افزایش داشته و همچنان روند صعودی طی می‌کند. تا پیش از این با توجه به این‌که وام و تسهیلات مسکن ازجمله تسهیلاتی بود که به‌طور تخصصی دربانک مسکن و برخی بانک‌های دولتی پرداخت می‌شد، بیشتر بانک‌ها به دو دلیل مهم تسهیلات مسکن پرداخت نمی‌کردند. نخست آن‌که تکلیف و اجباری برای آن کار نداشتند و دیگر آن‌که تمایلی هم برای پرداخت نداشتند، چون تسهیلات مسکن سرمایه بانک‌ها را بسیار درگیر می‌کرد و در کوتاه‌مدت نیز تسویه نمی‌شد. به همین دلیل هم اعطای تسهیلات مسکن توسط بانک‌ها توانست به‌طور مستقیم روی قیمت اوارق حق ‌تقدم مسکن تأثیر بگذارد. به‌طوری که نرخ هر برگ اوراق گواهی حق ‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن درفرابورس به بیش از ۱۰۰‌هزارتومان افزایش یافت و تا پایان هفته همچنان روند صعودی خود را حفظ کرد.

قیمت اوراق همچنان صعودی

افزایش نرخ اوراق حق‌ تقدم با توجه به این‌که در بازاری مانند فرابورس عرضه می‌شود تا حدود زیادی وابسته به عرضه و تقاضاست. بنابراین بالارفتن نرخ اوراق چندان عجیب نیست اما پیشنهاد بسیاری از کارشناسان این است که برای استفاده بهینه از اوراق و تسهیلات مسکن کاهش سود بانکی و تسهیلات مسکن است. اگرچه نرخ سود تسهیلات هم‌اکنون کاهش یافته اما به نظر می‌رسد که استفاده درست از تسهیلات و اوراق همزمان با یکدیگر فقط کاهش نرخ سود باشد. البته در آخرین جلسه شورای پول و اعتبار نیز عنوان شد که کاهش دوباره نرخ سود تا یک‌ماه آینده بسیار محتمل و نزدیک است. درحال حاضر که قیمت اوراق وام مسکن به بیش از ۱۰۰‌هزارتومان رسیده، یعنی به عبارتی برای دریافت وام ۶۰‌میلیون تومانی خرید مسکن، متقاضیان باید بیش از ۱۰‌میلیون تومان اوراق خریداری کنند که رقم بسیار بالایی است و سهم زیادی از نقدینگی آنها را به خود اختصاص می‌دهد. با وجود این‌که این اوراق برای افزایش توان متقاضیان بازار مسکن بوده و باید به بهبود وضع بازار مسکن کمک کند اما نرخ بالای این اوراق درحال حاضر در روند این کمک و هدف اصلی این اوراق اختلال ایجاد کرده است.

این درحالی است که هنوز انتقاداتی به نرخ سود این تسهیلات و زمان بازپرداخت آنها می‌شود و فعالان بازار مسکن معتقدند که با این شرایطی که بانک مسکن برای ارایه تسهیلات تعیین کرده، نمی‌توان از رکود خارج شد. دراین خصوص حامد مظاهریان معاون وزیر راه‌وشهرسازی اعلام کرده بود: این‌که چه برنامه‌ای برای کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن وجود دارد تا صرفه اقتصادی بیشتری برای متقاضیان داشته باشد، برعهده بانک است و آنها این موضوع را مشخص می‌کنند. معاون وزیر راه‌وشهرسازی با اشاره به این‌که وزارت راه‌وشهرسازی موافق کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی مسکن است، افزود: در هرصورت سیاست کلی معاونت مسکن حمایت از کاهش نرخ سود است، بنابراین از هرگونه برنامه‌ای دراین خصوص حمایت ‌می‌کنیم.

آنچه باید بدانید

حال با توجه به این‌که همه بانک‌ها حتی بانک‌های تجاری می‌توانند تسهیلات مسکن پرداخت کنند، ممکن است برخی متقاضیان اطلاع کافی از تسهیلات مسکن و انواع آن نداشته باشند. درواقع با این شیوه افراد می‌توانند با سپرده‌گذاری در بانک‌ مسکن و بدون سپرده‌گذاری و با خرید اوراق مسکن درخواست تسهیلات کنند. این دو وام مرسوم، برای تهیه خانه که البته در مواردی شرایط خاصی هم برای مشتریان دارد، ‌می‌تواند تا ۱۶۰‌میلیون تومان (از محل صندوق پس‌انداز مسکن و سپرده‌گذاری) براساس محل سکونت متقاضی دراختیار وی قرار داده که اگر وام ۱۰میلیونی جعاله نیز به آن اضافه شود، درمجموع تا ۱۷۰‌میلیون تومان هزینه خرید خانه که می‌تواند تا بیش از نصف آن باشد را، تأمین مالی کند. ظاهرا این ارقام بسیار جذاب هستند؛ اما هزینه‌های پیرامون آن گاهی مشتری را با وجود نیاز، دلسرد یا تحت فشار قرار می‌دهد.

اما وام‌های قابل دریافت از محل خرید اوراق در فرابورس که مشتری نیاز به سپرده‌گذاری مدت‌دار ندارد، در ‌سال گذشته با رشد خوبی همراه شد و از ۳۵‌میلیون تومان تا سقف ۶۰‌میلیون افزایش یافت. در ادامه هم برای زوجین شرایط ویژه‌تری قرار داد و تا ۱۰۰‌میلیون تومان هم پیش رفت. این وام‌های قابل دریافت با اوراق گرچه برای دریافت به مدت زمان زیادی در صف ماندن نیاز نداشته و متقاضی ‌می‌تواند نسبتا آسان آن را دریافت کند، ولی با اقساطی نه‌چندان متناسب با درآمد ماهانه افراد و سودی تا ۱۸‌درصد برای بازپرداخت مواجه است.