وام 130 میلیونی ساخت مسکن

بانک عامل بخش مسکن به دنبال تصویب یک اختیار در نشست آخر سال گذشته شورای پول و اعتبار، ابتدای امسال اقدام به بازنگری در «نحوه پرداخت وام ساخت» کرد.

بر این اساس، از یکسو سقف ریالی نه‌چندان قدیمی تسهیلات ساخت مسکن، به‌روز شده و از سوی دیگر شکل دسترسی به وام نیز تسهیل شده است به‌طوری‌که در تهران و 6 کلانشهر دیگر از امروز 130 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده برای ساخت‌وساز مسکونی (به ازای هر واحد آپارتمان) به سازنده‌ها پرداخت می‌شود.

شورای پول و اعتبار ماه گذشته به بانک مسکن مجوز داد تسهیلات ساخت را تا سقف 80 درصد هزینه احداث آپارتمان مسکونی تقویت کند.

از آنجا که متوسط هزینه ساخت مسکن در شهرهای مختلف، ارقام کاملا متفاوت و نابرابری است، این بانک مناطق شهری کل کشور را در چهار گروه شامل «تهران، کرج، تبریز، مشهد، اصفهان، اهواز و شیراز»، «کیش و قشم»، «مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر» و «سایر شهرها» تقسیم‌بندی کرده و مبلغ وام ساخت را به‌صورت شناور افزایش داده است.

امسال وام ساخت مسکن توسط بانک عامل این بخش، به دو صورت تسهیلات «ساخت صنعتی» و «سنتی‌سازی» پرداخت می‌شود به‌طوری‌که سقف وام صنعتی‌سازی در هر یک از گروه‌های شهری، 20 میلیون تومان بیشتر است. در شهرهای گروه اول از امروز، برای ساخت‌وساز مسکونی به روش صنعتی (استفاده از قطعات پیش‌ساخته و سازه‌های فلزی از قبل تولید شده و قابل مونتاژ در محل ساخت) 130 میلیون تومان و برای ساخت سنتی نیز 110 میلیون تومان وام بدون سپرده پرداخت می‌شود.

در شهرهای گروه دوم نیز تسهیلات 120 و 100 میلیونی و در شهرهای گروه سوم نیز تسهیلات 90 و 110 میلیون تومانی برای ساخت هر واحد مسکونی به سازنده‌ها ارائه می‌شود.

همچنین در گروه «سایر مناطق شهری» که عمدتا شهرهای کوچک با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر را در بر می‌گیرد، سقف وام ساخت مسکن به 90 میلیون تومان برای صنعتی‌سازی و 70 میلیون تومان برای سنتی‌سازی افزایش پیدا کرده است.

با رونمایی از وام‌های جدید ساخت مسکن، «سبد تسهیلات بانکی» مختص بخش مسکن و ساختمان که پیش‌تر با طیف متنوعی از وام‌های خرید شکل گرفته بود، کامل شد.

تسهیلات جدید و بدون سپرده ساخت‌وساز، به آن دسته از سرمایه‌گذاران ساختمانی که در رکود سه سال گذشته توان مالی لازم برای حضور در بازار ملک را از دست داده بودند، امکان فعالیت دوباره می‌دهد و از این منظر به شکل‌گیری رونق غیرتورمی کمک خواهد کرد.

سازنده‌ها در فاصله سال‌های 92 تا پایان 94، به یک مشکل عمده برخورد کردند و آن، انباشت ساختمان‌های تازه‌ساز در بازار عرضه و نبود تقاضای موثر برای خرید آنها بود.

این ساختمان‌ها که نتیجه رونق ساخت‌وساز سال‌های 90 تا 92 و رشد بالای 50 درصد تیراژ پروانه‌های ساختمانی در آن سال‌ها بود، به‌دلیل فروش نرفتنشان، به عامل بازدارنده تعریف پروژه‌های جدید برای سرمایه‌گذاران بدل شد و در نتیجه به افت 60 تا 70 درصدی حجم ساخت‌وساز طی دست کم دو سال اخیر منجر شد.

تیراژ ساخت مسکن در اوایل دهه 90 در کل کشور به مرز یک میلیون واحد مسکونی رسید اما در یک سال 93، فقط 365 هزار واحد مسکونی جدید در شهرها احداث شد درحالی‌که طبق برآوردهای صورت‌گرفته در طرح جامع مسکن، باید سالانه حداقل 965 هزار واحد مسکونی جدید در کل کشور (شهر و روستا) احداث شود.

در حال حاضر طیف وام‌های خرید در سبد تسهیلات مسکن، مشکل اول سازنده‌ها که همان قدرت مالی تقاضای موثر است را برطرف می‌کند و طیف جدید وام‌های ساخت نیز با حل چالش دوم یعنی تامین مالی سریع پروژه‌های ساختمانی، به تحریک دوباره برای رونق‌بخشی به ساخت‌وسازهای مسکونی نه تنها در تهران و شهرهای بزرگ که در سایر مناطق شهری منجر خواهد شد. به بیان دیگر، از ابتدای امسال پرداخت تسهیلات سه رقمی خرید مسکن در شهرها در نقش «بال اول» بازار ملک برای خروج معاملات از رکود عمل کرد و هم‌اکنون «بال دوم» در قالب تسهیلات ساخت، صعود ساخت‌وساز به سمت رونق را امکان‌پذیر کرده است.

تسهیلات جدید ساخت در بانک مسکن، با اولویت به سازنده‌هایی تعلق می‌گیرد که پیش‌تر جزو مشتریان محصولات این بانک بوده‌اند و در این بانک، حساب داشته‌اند.

سال گذشته، سقف وام بدون سپرده ساخت مسکن در بانک مسکن رقمی معادل 90 میلیون تومان در تهران بود و مدل پرداخت این تسهیلات به‌صورت مدت‌دار بود به این معنا که تسهیلات مشروط به رسوب حساب 20 میلیون تومانی ظرف مدت 6 ماه بود اما از امروز، شرط داشتن رسوب حساب برای 8 نوع وام‌ جدید ساخت مسکن برداشته شده است و بعد از انجام اعتبارسنجی سازنده توسط بانک، تسهیلات پرداخت خواهد شد.

این ساده‌سازی در پروسه پرداخت وام ساخت مسکن باعث می‌شود حتی سازنده‌هایی که با کمترین نقدینگی تحت تاثیر آسیب‌های اقتصادی رکود مسکن روبه‌رو هستند، بتوانند به پشتوانه تسهیلات جدید، به بازار ساخت‌وساز برگردند.

به این ترتیب در سال جدید، دو حوزه ساخت و خرید مسکن همزمان و به شکل کارآمد از محل تسهیلات بانک عامل، در معرض تحریک به خروج از رکود قرار گرفته‌اند. برآوردهای اولیه بانک مسکن از تاثیرگذاری تسهیلات جدید ساخت مسکن نشان می‌دهد که وام‌های جدید به‌خصوص در شهرهای میانی و کوچک، بیش از 70 درصد هزینه احداث بنای مسکونی را پوشش می‌دهد و از این منظر، با برنامه دولت مبنی بر متعادل‌سازی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در مناطق شهری و انتقال سرمایه‌ها از شهرهای بزرگ به مناطق کم‌جمعیت، سازگاری دارد.

در حال حاضر متوسط هزینه ساخت مسکن - فارغ از قیمت زمین - در کل کشور رقمی در حدود یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع است که البته این مبلغ مربوط به پروژه‌هایی است که سال گذشته ساخت آنها به پایان رسید. با فرض اینکه این رقم در سال‌ جاری تغییر نکرده باشد، در این صورت تسهیلات جدید ساخت‌وساز، محرکی قوی برای پروژه‌های کوچک‌متراژ و حداکثر 100 متر مربع محسوب می‌شود.

بر اساس این گزارش، 8 نوع تسهیلات جدید ساخت مسکن، در عین حال قابلیت انتقال به خریداران آپارتمان‌های نوساز احداث‌شده توسط این تسهیلات را نیز دارد به‌طوری‌که حدود نیمی از مبالغ وام، بعد از آنکه ساختمان‌ها احداث شد، در قالب فروش اقساطی، به خریداران واحدهای مسکونی منتقل می‌شود.

این تسهیلات با نرخ سود عقود مشارکتی (22 درصد) محاسبه خواهد شد.