مشکلات پیش روی مستأجران/ اجاره نشینی در سایر کشورها/ کابوس اول برج!

پایگاه خبری تحلیلی «پارس»- علیرضا کافی-زمان برای مستاجرها به سرعت برق و باد می گذرد هرماه مشکل پرداخت اجاره خانه و یک ماه مانده به پایان مهلت قرار داد هم،تمامی اعضای خانواده درگیر کابوس پیدا کردن خانه جدید می شوند. مستاجر که باشی ،یک ماه پایانی قرار داد بیشتر به یک کابوس می ماند.کابوسی که دو راه بیشتر مقابلت قرار نمی دهد؛ تمدید قرارداد با قیمتی بالاتر از سال قبل یا اسباب کشی و نقل مکان به خانه ای کوچک تر و با اجاره ای کمتر.

در قامت مستاجری با 10میلیون تومان پول نقد و توان پرداخت ماهانه 600هزار تومان اجاره وارد بنگاهی در یکی از محلات مرکزی تهران می شوم.از داشته هایم که می گویم،آقای مشاور تلخندی تحویلم می دهد و می گوید: با این پولت فکر کوچ به اطراف تهران باش! در همین حین زوج جوانی با چهره ای ناامید وارد بنگاه می شوند.پولشان به مراتب بیشتر از من است و می خواهند با 30میلیون تومان ودیعه و ماهی 700هزار تومان آپارتمانی دو خوابه رهن و اجاره کنند.مشاورجوان زونکن ها را به سرعت ورق می زند و بعد از چند دقیقه سرش را بالا می گیرد و می گوید: 250هزار تومان روی پولت بگذار تا یک دوخوابه بازسازی شده تمیز برایت جفت و جور کنم. پیشنهاد دیگری هم دارد و آن، نقل مکان به خانه ای کوچک تر است که البته با مخالفت خانم روبه رو می شود. مجید می گوید: خانه ای را که الان در آن ساکن هستیم با 25میلیون تومان ودیعه و ماهانه 600هزار تومان،کرایه کرده ایم اما حالا به یک باره صاحب خانه پنج میلیون تومان با ماهی 150هزار تومان روی کرایه گذاشته است. از طرفی ما دوتا بچه داریم و نمی توانیم در خانه ای کوچک تر و یک خوابه ساکن شویم.در یکی از مناطق غربی تهران نیز یکی از افرادی که قصد اجاره کردن آپارتمان را دارد از بالا بودن و رشد بی اندازه اجاره ها توسط صاحب خانه ها و مشاوران املاک گلایه دارد و می گوید:متاسفانه هیچ معیار و شاخص مشخصی برای تعیین اجاره خانه در کشور وجود ندارد تا کارشناسان بر پایه این شاخص ها اجاره بهای هر ملک را تعیین کنند. هر صاحب خانه ای بر اساس سلیقه و نیاز مالی که دارد اجاره ملکش را تعیین می کند.من سال گذشته خانه ای را با 100میلیون تومان رهن کامل کرده بودم ولی به یک باره صاحب خانه 15میلیون روی پول پیش خانه گذاشته و بخشی از ودیعه را هم به اجاره تبدیل کرده است. این واقعاً دور از انصاف است. جالب این جاست که بیشتر مشاوران املاک هم طرفدار صاحب خانه ها هستند و خودشان به نحوی موجب بالا رفتن اجاره خانه ها می شوند.

اختلاف بین موجر و مستاجر نیز از دیگر مواردی است که گویا مرجع خاصی برای رسیدگی به آن ها وجود ندارد. محمد یک ماه می شود که آپارتمانی هفت ساله را از صاحب خانه اش اجاره کرده و تمامی وسایل خانه مثل پکیج و کولر را سالم تحویل گرفته است.حالا اما بعد از یک ماه پکیج دچار مشکل شده وتعمیر آن 350هزار تومان هزینه دارد.دعوای محمد و صاحب خانه به بنگاه کشیده و مشاور املاک می گوید چون پکیج یک وسیله مصرفی است و شما استفاده کرده اید باید هزینه تعمیرش را بدهید.از سوی دیگر محمد با اطمینان می گوید: این پکیج را مستاجر قبلی دچار مشکل کرده و او تقصیری ندارد.اما از قرار معلوم بر اساس قرار دادشان باید هزینه تعمیر را پرداخت کند چراکه هنگام تحویل آپارتمان آن طور که باید و شاید سلامت وسایل تحویلی را به کمک کارشناس آن بررسی نکرده است.

در زمینه موجر و مستاجر یک طرفه به قاضی رفتن صحیح نیست.ماشاء ا... پیرمردی 70ساله و بازنشسته است که برای تامین مخارج سنگین زندگی یک طبقه از ساختمان دوطبقه اش در محله هاشمی تهران را به زوج های جوان اجاره می دهد.او امسال 200هزار تومان به اجاره خانه اش اضافه کرده است. وقتی می گویم که پدر جان به نظرت درست است اجاره خانه را این قدر بالا ببری؟ فکر کن مستاجرت فرزند خودت است ، می گوید:من بازنشسته ام و حقوقم هم آن قدر نیست که کفاف زندگی دو نفره خودمان و رفت و آمد بچه ها و نوه هایم را بدهد.پول رهن هم به درد من نمی خورد ،به همین دلیل هر قدر که هزینه های زندگی بالا می رود من هم مجبورم اجاره خانه را بالا ببرم.ده میلیون تومانی هم که به عنوان ودیعه گرفته ام تنها به این خاطر است که اگر مستاجر کرایه اش را پرداخت نکرد بتوانم کرایه ام را از آن پول بردارم.قدیم ترها مستاجر تا وقتی که خودش عزم رفتن از خانه را نمی کرد صاحب خانه حرفی از رفتن نمی زد.اما در طول چند سال گذشته تنظیم قراردادهای اجاره تقریبا کاری نامرسوم شده و اگر هم قرار به ماندگاری در خانه ای باشد باید سر سال قرار داد را با مبلغی بیشتر تمدید کنید.با یکی از بنگاه دارهای خیابان کارون که هم صحبت می شوم در این باره می گوید:خانم های سرپرست خانوار معمولاً بیشتر از بقیه درخواست عقد قرار داد های طولانی مدت را دارند. چون هم اضافه کردن اجاره برایشان مشکل است هم اسباب کشی.اما کمتر صاحب خانه ای حاضر می شود با این شرایط خانه اش را اجاره دهد.علتش هم این است که معتقدند باید هر سال اجاره را زیاد کرد و از طرفی هم نمی شود ریسک کرد و خانه را دوساله اجاره داد چون ممکن است از مستاجر راضی نباشند و بلند کردنش مشکل می شود.

به گفته فردین یزدانی مدیر علمی طرح جامع مسکن بیش از هفت میلیون خانواده ایرانی مسکن شخصی ندارند و این تعداد خانوار حتی نمی توانند حداقل نیازهای لازم خود را در زمینه مسکن تامین کنند.آماری که نشان از زیر خط فقر مسکن قرار داشتن 33درصد از افراد جامعه دارد.

مهم ترین نکات پرونده

آقای مشاور تلخندی تحویلم می دهد و می گوید: با این پولت فکر کوچ به اطراف تهران باش!. آن چه مستاجران را آزرده کرده افزایش بی حد و حساب اجاره بها از طرف مالکان است

افزایش ده درصدی اجاره بها در سال 94

با وجود ثابت ماندن قیمت مسکن طی دو سال گذشته،نرخ اجاره بها در سال 94 ده درصد افزایش داشته است.حسام عقبایی از تنظیم 71هزار و 792قرار داد اجاره مسکن درمرداد ماه امسال در کل کشور و تنظیم 20هزارو 595قرار داد در تهران خبر داد و گفت: علاوه بر رشد اجاره بها ،تعداد قرار داد های اجاره درمرداد ماه نیز نسبت به تیرماه افزایش داشته است. وی علت اصلی افزایش اجاره بها در سال جاری را تورم دانست.

یک میلیون خانه خالی

حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک مقصر دانستن مشاوران املاک درافزایش نرخ مسکن و اجاره بها را شیطنت سوداگران بازار مسکن و تسهیلات و محتکران مسکن دانست و گفت:این افراد برای منحرف کردن ذهن مردم نشانی غلط می دهند. این در حالی است که در استان تهران بین 350تا 400هزار خانه خالی از سکنه و در کل کشور نیز یک میلیون واحد خالی وجود دارد که در صورت وارد شدن این واحدها به بازار عرضه نرخ اجاره بها کاهش خواهد یافت.

یک سوم مردم زیر خط فقر مسکن

33 درصد از مردم ایران، توان تأمین حداقل‌های اولیه برای محل سکونت خود را ندارند.به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان و به نقل از فردین یزدانی مدیر علمی طرح جامع مسکن بیش از هفت میلیون خانوار ایرانی مسکن شخصی ندارند و این تعداد خانوار نمی توانند حداقل های لازم در حوزه مسکن را برای خود فراهم کنند.به گفته یزدانی مسکن استاندارد تعریفی دارد و  ما برای تعیین شاخص‌های مسکن استاندارد به استانداردهای حداقلی بسنده کردیم . به ازای هر فرد باید حداقل 12 متر مربع محل سکونت در یک واحد مسکونی وجود داشته باشد وساختمان از نظر مقاومت و مصالحی که برای ساخت آن به‌کار رفته است امن به حساب آید . در نهایت حداقل‌هایی مانند حمام، سرویس بهداشتی و آشپزخانه در هر واحد وجود داشته باشد.مدیرعلمی طرح جامع مسکن خاطرنشان کرد:با بررسی جوانب مختلف این حوزه، معادل ریالی چنین مسکنی را در سراسر کشور و براساس هر استان محاسبه کردیم و میانگین کشوری واحد مسکونی با چنین شرایطی به ازای هر خانوار سه نفری، 470 هزار تومان در هر متر مربع است.

اجاره نشینی در سایر کشورها

بر خلاف تصورات همیشگی، قوانین قرارداد بین مالک و مستاجر همیشه به سود مالک نیست، گاهی هم مستاجر از اجاره نشینی سود بیشتری می برد!

به گزارش مجله مهر قوانین اجاره منزل و خانه در هلند قابل تامل است.در هلند صاحب خانه فقط در صورتی می تواند مستاجر را از خانه بیرون و قرارداد را فسخ کند که بتواند ثابت کند که مستاجر چند ماه اجاره خانه را پرداخت نکرده است یا در صورتی که مالک بتواند ثابت کند قصد فروش خانه را داشته یا این که خودش می خواهد در آن خانه ساکن شود.

مبلغ سالانه اجاره هر ساله با توجه به نرخی که دولت اعلام می کند می تواند افزایش پیدا کند و مالک نمی تواند مبلغ اجاره را خودسر اضافه کند. اگر صاحب خانه قصد فروش خانه را داشته باشد و بتواند آن را اثبات کند؛ باید اول از همه آن را به مستاجر اعلام کند و در صورت انصراف مستاجر، می تواند آن را به فرد دیگری بفروشد و در صورت اعلام آمادگی مستاجر برای خرید خانه، قیمت خانه یا به صورت رضایت دو طرف یا با نظر کارشناس رسمی مشخص و تعیین می شود.اگر مستاجر بخواهد به هر دلیلی زودتر از موعد مقرر خانه را تخلیه کند باید ابتدا صاحب خانه را راضی کند در غیر این صورت باید کل اجاره خانه را تا پایان قرار داد پرداخت کند. در بعضی مواقع صاحب خانه ها به شرطی با این مسئله موافقت می کنند که مستاجر بتواند یک نفر را با همان مبلغ اجاره و به شرط تایید صاحب خانه جایگزین خودش کند.

مستاجر اگر بخواهد در زمان اتمام قراردادش خانه را تخلیه کند باید دو تا سه ماه زودتر به صاحب خانه اطلاع دهد تا به فکر یک مستاجر جدید باشد در غیر این صورت اگر در زمان اتمام قرارداد اجاره به صاحب خانه اعلام کند که دیگر نمی خواهد در این خانه اقامت داشته باشد باید اجاره یک، یا دو یا حتی تا سه ماه را (با توجه به نظر صاحب خانه) به عنوان جریمه به صاحبخانه پرداخت کند.در کشور آلمان «اجاره نامه» ها تاریخ پایان ندارد و به اصطلاح دایمی است! یعنی وقتی خانه خود را اجاره می دهید فقط در صورتی می توانید خانه را از دست مستاجر خود تحویل بگیرید که خودتان بخواهید در آن خانه ساکن شوید. این خود نیز مستلزم شرایطی است و آن این است که شما خانه دیگری نداشته باشید یا این که مستاجرتان با ترک خانه در تامین زندگی خود دچار مشکل نشود در غیر این صورت دادگاه به اومهلت طولانی تر مثلا چند سال می دهد.مبلغ اجاره در آلمان سالانه افزایش نمی یابد، بلکه شما هر سه سال و با توجه به تورم فقط می توانید تا سقف 15 درصد مبلغ اجاره را بالا ببرید! شاید مهم ترین دلیل اجاره نشینی در کشوری پیشرفته مانند آلمان قوانینی است که از آن به عنوان «قوانین حمایت از مستاجر» یاد می کنند. زیرا سرمایه گذاری روی مسکن برای سرمایه گذار اصلاسود آور نیست و ماندن طولانی مدت مستاجر باعث می شود تا ارزش خانه از بین برود و به همین دلیل سرمایه گذار به جای این که سرمایه خود را صرف ساخت و ساز کند، به ناچار پول خود را در حوزه هایی سرمایه گذاری می کند که به اشتغال زایی و تولید، کمک بیشتری می کند.البته در برخی کشورها قوانین جالب دیگری درباره اجاره نشینی ذکر شده است که دانستن آن خالی از لطف نیست. مثلا در انگلیس قانونی در قراردادهایی بین مالک و مستاجر ذکر می شود که رعایت نکردن آن ها دو طرف را به شدت دچار مشکل می کند.اگر مستاجرید سعی کنید با همسایگان خود رفتار مناسبی داشته باشد. زیرا یکی از بند های قرارداد این است که اگر همسایگان درباره رفتار اجتماعی شما نظر مثبتی نداشته باشند مالک می تواند طبق قرارداد شما را از ادامه سکونت در خانه منع کند.

نظر قانون درباره روابط موجر ومستاجر

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوبه سال 1386مجلس شورای اسلامی تمامی قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود وبه امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دونفر افراد معتمد دوطرف به عنوان شهود گواهی شود.درماده 3 این قانون نیز اختیار تخلیه مکان اجاره شده پس از انقضای مدت اجاره به موجر داده شده است. در این ماده آمده است «پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.»همچنین در ماده 4قانون روابط موجر و مستاجر در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مکان اجاره شده به موجرموکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجراست. چنان چه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده  و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل کند. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

الزام ثبت معاملات ودریافت کد رهگیری

بر اساس قانون تمامی بنگاه های معاملات مسکن ملزم به ثبت تمامی معاملات مسکن در سامانه ثبت معاملات مسکن و دریافت کد رهگیری هستند و در صورت دریافت نکردن کد رهگیری و ثبت معامله انجام شده در سامانه ،واحد صنفی متخلف از طرف اتحادیه مشاوران املاک پلمب می شود. حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک حداکثر زمان لازم برای ثبت معامله در سامانه ودریافت کد رهگیری توسط مشاوران املاک را یک ساعت اعلام کرد.

استیفای حقوق مستاجر فقط با ابزار نرم ممکن است

دکتر عباس شیخ الاسلامی- موجر و مستاجر هر یک به نوعی در قوانین سهمی به خود اختصاص داده اند.در عقد اجاره از آن جا که منابع ملک از طرف مالک در مدت زمان مشخصی به مستاجر تملیک می شود و مطابق قرار داد ،مستاجر می تواند برای مدت زمان مشخصی از منافع ملک بهره مند شود، بنابراین قانون گذار برای استیفای هر یک از دو طرف راهکارهای خاصی را در نظر گرفته است.تا پیش از سال 76 و تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در مجلس شورای اسلامی موجران شاید از حقوق شفافی در اجاره اموال خود برخوردار نبودند اما بعد از تصویب این قانون روابط بین موجر و مستاجر بسیار شفاف شد و قانون گذار به صراحت به موجر این اجازه را داد که در صورت تمایل و با پایان یافتن مدت قرار داد اجاره اقدام به تخلیه ملک اجاره داده شده خود کند.با تاکید صورت گرفته در قانون موجر در صورت پایبند نبودن مستاجر به تخلیه بهنگام ملک اجاره داده شده می تواند،با مراجعه به شورای حل اختلاف برای تخلیه ملک اقدام کند.

با این حال اجاره اماکن تجاری هنوز هم با مشکلاتی مواجه است و قانون گذار پایان مدت اجاره را از موارد تخلیه قرار نداده است و اگر مستاجر پیش از سال 76 اقدام به اجاره ملک تجاری کرده باشد دارای حق سرقفلی می شود و مالک نمی تواند برای تخلیه ملک خود اقدام کند.

در قانون و در بندهای مختلف حقوق مستاجر نیز در نظر گرفته شده است اما آن چه در شرایط فعلی مستاجران را آزرده کرده است افزایش بی حد و حساب اجاره بها از طرف مالکان است و قانون نیز مداخله ای در آن ندارد.

این نکته البته حائز اهمیت است که هر قدر قانون گذار کمتر در روابط خصوصی مانند کسب و کار و روابط تجاری مردم دخالت کند بازخورد بهتری خواهد داشت.چرا که دخالت مستقیم در روابط افراد جامعه نه فقط باعث اصلاح امور نمی شود بلکه ممکن است بر شدت مشکلات نیز بیفزاید.لذا تعیین اجاره بها از طرف حاکمیت منطقی نیست و در نهایت به شکست خواهد انجامید.

پس باید حاکمیت با انجام کار اقتصادی و تنظیم بازار عرضه و تقاضای مسکن برای کنترل این بازار از طریق ابزارهای نرم اقدام کند.به عنوان مثال وضع قوانین مالیاتی سخت برای واحدهای خالی از سکنه و در نظر گرفتن مالیات سنگین برای خانه هایی  با اجاره بهای بالا می تواند موجب استیفای حقوق اجاره نشینان و کوتاه آمدن مالکان از خالی نگه داشتن خانه های خود یا به اجاره دادن آن ها با مبالغ سنگین شود.

ایجاد بازار رقابتی تنها راه ساماندهی اجاره بهای مسکن

علیرضایی- افزایش سالانه و حتی فصلی اجاره بهای مسکن بر اساس نرخ تورم، موجر سالاری و باز بودن دست موجران برای بالابردن نرخ اجاره بها فقط با ایجاد بازار رقابتی در بخش اجاره مسکن و تولید انبوه مسکن قابل کنترل است.حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نبود نظام مدون و قانونی برای ارزش گذاری بر خانه های اجاره ای و تعیین اجاره مناسب با مشارکت دولت یا نهادهای متولی را ناشی از نبود قانون برای این کار دانست.

وی خاطرنشان کرد: تعیین قیمت اجاره بر مبنای شاخص های خاص منطقه ای و کارشناسی نیاز به قانون مجلس و تایید شورای نگهبان دارد که باتوجه به مشکلاتی که دارد امکان تصویب واجرا ندارد، بنابراین بهترین راه برای کنترل نرخ مسکن و اجاره بها ،رقابتی کردن بازار است تا باتولید انبوه مسکن و ایجاد رقابت بین موجران،هم نرخ کرایه ها تعدیل شود و هم این که موجر سالاری موجود برچیده شود.

وی همچنین از رشد ده درصدی نرخ اجاره بها در سال جاری با وجود ثابت ماندن نرخ مسکن خبر داد و علت آن را معیار غلط موجران ایرانی در تعیین نرخ اجاره بها دانست.عقبایی گفت:اصلی ترین شاخص تعیین اجاره بها در دنیا قیمت مسکن است که متاسفانه در ایران این شاخص مرجع استناد موجران نیست و افزایش اجاره بها سالانه بر اساس افزایش نرخ تورم و مقایسه سپرده گذاری ارزش ملک در بانک و سود پرداختی بانک و اجاره موجران صورت می گیرد. وی افزود :متاسفانه برخی موجران کرایه دریافتی از مستاجر را با سود پرداختی ناشی از سپرده گذاری ارزش ملکشان در بانک ها مقایسه می کنند و انتظار دارند ماهانه یک و نیم تا دومیلیون تومان از ملکی را که 100میلیون تومان ارزش دارد و کرایه اش بر اساس استانداردها فقط 300هزار تومان است از مستاجر دریافت کنند.وی از رشد اجاره نشینی طی چند سال گذشته به دلیل افزایش نرخ مسکن و کاهش قدرت خرید مردم در این بخش خبر داد و گفت:رشد قیمت مسکن و افزایش اجاره نشینی و اجاره بها رابطه ای مستقیم با هم دارندکه متاسفانه طی چند سال اخیر به دلیل افزایش نرخ مسکن شاهد افزایش اجاره نشینان نیز بوده ایم.