بازار مسکن در سال ۹۳

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد- معاونت امور مسکن وزارت راه وشهرسازی محتمل ترین سناریو از بازار ملک در سال۹۳ را با احتساب فهرستی از متغیرهای اقتصادی و سیاسی تاثیرگذار بر رفتار قیمت ها، ترسیم کرده است.
در این بررسی که توسط دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن انجام شده، تورم سال آینده و نرخی که به عنوان تورم هدف -۲۵درصد- برای مهار سرعت رشد قیمت ها در نظر گرفته شده، به همراه پارامترهای دیگری همچون فاز دوم هدفمندی یارانه ها؛ به عنوان عوامل فزاینده قیمت مسکن اشاره شده و در مقابل، پارامترهایی همچون رشد ساخت و عرضه واحدهای مسکونی نوساز که تعداد آنها در تهران معادل ۲ برابر حجم تقاضا شده است و همچنین تحولات اخیر سیاسی در عرصه بین المللی به عنوان عوامل کاهنده قیمت مسکن معرفی شده است.

معاون امور مسکن وزیر راه وشهرسازی با اعلام اینکه نقطه قوت بازار مسکن در سال۹۳ ساخت وسازهای ۲ سال اخیر است، اعلام کرد: برای سال آینده اگرچه فشار هزینه ای و انرژی افزایشی تحت تاثیر برخی متغیرها متوجه قیمت مسکن خواهد شد، اما این بخش با شوک قیمتی مواجه نمی شود و نرخ رشد قیمت مسکن در سال۹۳ کمتر از تورم عمومی خواهد بود.

متن گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد معاونت امور مسکن وزارت راه و شهرسازی به شرح زیر است:

بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می پذیرد؛ بر این اساس پیش بینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطای (انحراف معیار) بالایی است. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه ای است که موجب پیش بینی های متنوع و گاه متناقض فعالان در خصوص قیمت مسکن می شود. در سال ۹۳ مجموعه ای از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمت ها در بازار مسکن تاثیر می گذارد، اما اینکه در برآیند فاکتورهای موثر بر قیمت مسکن، کدامیک بر بازار مسلط خواهد شد، نیازمند بررسی است؛ براین اساس می توان با لحاظ یکسری از فروض و همچنین طبقه بندی عوامل در دو گروه فزاینده و کاهنده، به تحلیل رفتار قیمتی مسکن در سال ۹۳ پرداخت.

عوامل فزاینده قیمت مسکن

قیمت نهاده های تولید مسکن: رشد قیمت نهاده های تولید مسکن تاثیر مستقیمی بر تحریک قیمت مسکن از ناحیه افزایش هزینه های ساخت بر جای می گذارد (تورم فشار هزینه) ؛ هرچند، طی ماه های اخیر، این فشار تا حدودی تعدیل شده است، اما با این حال نباید فراموش کرد که تورم فشار هزینه، با وقفه تخلیه می شود. ضمن اینکه افزایش دستمزدهای ساختمانی در سال آینده قطعی به نظر می رسد.

هدفمندی یارانه ها: مسکن یکی از انرژی بر ترین بخش های اقتصادی است؛ براین اساس انتظار می رود با افزایش قیمت حامل های انرژی شاهد افزایش تورم فشار هزینه مسکن باشیم. کفه ترکیب مصرف سوخت در صنایع مختلف، به سمت نهاده های مرتبط با تولید مسکن سنگینی می کند. پیش بینی ها نیز حاکی از آن است که با عنایت به تجارب فاز اول هدفمندی یارانه ها، اجرایی شدن دور دوم هدفمندی یارانه ها نقدینگی را چندان افزایش نخواهد داد. بااین حال، به دلیل تورمی که در نهاده های تولید مسکن پدید می آید، مرحله دوم هدفمندی همانند مرحله اول، قیمت ساخت مسکن را افزایش خواهد داد که در میان مدت می تواند موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم کند.
کسری بودجه: هنگامی که هزینه های دولت از درآمدهای آن بیشتر باشد، دولت با کسری بودجه مواجه می شود. شواهد حکایت از کسری بودجه دولت دارد، بنابراین با استقراض دولت از بانک مرکزی، پایه پولی و به دنبال آن نقدینگی افزایش می یابد.

تورم عمومی: باید توجه کرد، نرخ تورم، به صورت ضمنی نشان دهنده میزان کاهش ارزش واقعی پول است. با توجه به نرخ تورم نقطه ای حدودا ۳۰ درصد در دی ماه، ارزش واقعی ۱۳۰میلیون تومان در دی سال جاری، معادل ۱۰۰ میلیون تومان در دی ماه سال قبل است. در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی ها برای جبران کاهش ارزش پول افزایش می یابد و نمی توان انتظار داشت که به رغم کاهش ارزش پول، قیمت و اجاره مسکن ثابت بماند. براین مبنا و با عنایت به اعلام تورم هدف که حداکثر ۲۵ درصد برای سال آینده در نظر گرفته شده، قیمت های مسکن از این ناحیه تحت فشار افزایشی قرار دارند.

بر این اساس حتی اگر نرخ تورم هدف اعلامی از سوی مسوولان برای سال آینده محقق شود، در چنین شرایطی، ثبات قیمت مسکن در سال۹۳، فاقد منطق اقتصادی خواهد بود. نکته دیگری که مورد غفلت واقع می گردد، میزان رشد قیمت واقعی مسکن است. (رشد قیمت واقعی مسکن پس از حذف اثر تورم از رشد قیمت اسمی مسکن به دست می آید. ) نگاهی به نرخ رشد واقعی مسکن طی چند سال گذشته، کلید رسیدن به این نکته است که چرا دوره کاهشی قیمت ها در سال ۹۲ کوتاه بوده و احتمال سرایت آن به سال ۹۳ اندک است. دلیل این مهم این است که نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تمام سال های ۸۷ تا ۹۰ همواره منفی بوده و فقط در سال ۹۱، این رشد مثبت بوده است؛ براین اساس انرژی افزایشی مسکن در سال۹۱ پس از ۴سال پیمایش روند تخلیه، نتوانست کامل شود و به تبع، پیش بینی می شود دوره رکود قیمتی کنونی، کوتاه تر از دوره های گذشته باشد.

بازارهای رقیب مسکن: یکی از نکات کلیدی در تحلیل قیمتی بازار مسکن، توجه به ماهیت مسکن به عنوان کالایی با کارکرد دوگانه (مصرفی- سرمایه ای) است؛ چرا که نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد؛ به طوری که در کوتاه مدت و میان مدت شاهد انتقال در سبد دارایی افراد هستیم تا به تعادل بلندمدت دست یابیم (نظریه فریدمن) . مسکن نیز به عنوان یکی از مهم ترین دارایی های خانوار، از این اصل مستثنا نیست. هرچند باید توجه داشت که بعضی از دارایی های رقیب مانند ارز، تاثیری دوگانه بر بازار مسکن دارند.

عوامل کاهنده قیمت مسکن

تولید مسکن: مهم ترین عامل تعدیل بازار مسکن، وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال جاری است، چرا که از یکسو شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور طی سال آتی خواهیم بود. (البته باید توجه کرد تاثیر مسکن مهر در شهرهای بزرگ، کمتر از شهرهای کوچک است. ) و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه های ساختمانی از اوایل سال ۸۹ به این سو از وضعیت مناسبی برخوردار است. (متوسط ماهانه پروانه ها در تهران طی ۳۰ ماه گذشته، ۲۰ هزار واحد بوده است، در صورتی که نیاز تهران حدود ۱۰ هزار واحد تخمین زده می شود) و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، بازار مسکن در سال ۹۳ با عرضه انبوه، مواجه خواهد بود.
وضعیت نامناسب درآمدی خانوارها: نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی حاکی از بالا بودن این نسبت می باشد، بنابراین توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل گیری شوک قیمتی ندارد؛ خصوصا که هم اکنون با توجه به وضعیت نامناسب رشد اقتصادی، وضعیت درآمدی خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نیست، تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت ها را پشتیبانی کند. از طرفی قدرت خرید وام مسکن در تهران که در سال ۸۳ حدود ۳۱ متر مربع مسکن بود، هم اکنون (پس از ۹ سال) و پس از افزایش مبلغ وام به ۳۵ میلیون تومان، به عدد۹ مترمربع کاهش یافته است.

کاهش التهابات ارزی: در صورت تداوم ثبات نسبی در بازار ارز و همچنین تخلیه تدریجی اثرات تورم زای ارز، قیمت مسکن از ناحیه ارز تحریک نخواهد شد.

عوامل دیگر

علاوه بر موارد فوق الذکر، بازار مسکن با برخی از عوامل جانبی نیز مواجه است که تاثیر آنها بر بازار مسکن، چندان شفاف نیست:

آزاد شدن نقل و انتقال مسکن مهر: تدوین فرآیند قانونی جهت خرید و فروش واحدهای مسکن مهر و اجازه انتقال واحدهای احداثی به غیر، افزایش تقاضا برای خرید این واحدها را به دنبال خواهد داشت. در این صورت با پیش بینی بهبود وضعیت پروژه های مسکن مهر، افزایش تقاضای خرید و افزایش قیمت واحدهای مسکن مهر دور از انتظار نیست. از سوی دیگر این مساله باعث افزایش عرضه مسکن مهر به بازار می گردد که این مساله می تواند تا حدودی- در شهرهای کوچک و متوسط- موجب تعدیل قیمت مسکن شود.

اقتصاد سیاسی مسکن: در خصوص تاثیر مذاکرات هسته ای ایران و ۱+۵ بر قیمت مسکن، باید توجه داشت میزان تنش ها، تاثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارایی های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به گونه ای که در صورت شکل گیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و به تبع آن، کاهش بیشتر تنش ها و تحریم ها، انتظار می رود دارایی های تولیدمحور و اصطلاحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند.

جمع بندی

در مجموع می توان گفت پیش بینی قیمت مسکن براساس برآیند نیروهای فوق الذکر شکل می گیرد که می تواند همراه با خطا باشد؛ چراکه نه تنها نیروهای مذکور همسو نیستند، بلکه رفتار برخی از آنان از جمله فازدوم هدفمندی یارانه ها، نقدینگی و تورم، بورس و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به نظر و اراده دولت دارند که این مساله موجب پیچیدگی بیشتر و به تبع آن، افزایش خطا در پیش بینی قیمت مسکن می شود. در این خصوص، هرچند پیش فرض های گوناگون، منجر به پیش بینی های متنوع بازار مسکن می شود، ؛ با این حال به نظر می رسد در سال ۹۳، تثبیت قیمت مسکن منتفی است، اما این سخن به هیچ وجه به معنای ورود شوک قیمتی به این بخش نیست، بلکه آنچه بیش از سایر گزینه ها، محتمل به نظر می رسد این است که در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه ها و افزایش قیمت ساخت مسکن و همچنین افزایش دستمزدها در کنار افزایش عرضه مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۳ کمتر از تورم عمومی بانک مرکزی باشد.

مشاور وزیر راه وشهرسازی جهش قیمت مسکن منتفی است
حسین عبده تبریزی، متخصص بازارهای مالی و سرمایه و مشاور وزیر راه وشهرسازی درباره چشم انداز سال آینده بازار مسکن معتقد است: اگر چه هم اکنون در برخی از شهرها و حتی کلان شهرها، در حوزه کاربری تجاری یا مسکونی، حجم عرضه به سطح مازاد رسیده، اما در کل کشور همین الان یک میلیون و ۷۰۰ هزار کسری واحد مسکونی وجود دارد که باید با ساخت وسازهای سال های آینده جبران شود. عبده تبریزی در این باره به « دنیای اقتصاد» گفت: بررسی ها نشان می دهد در ۵سال آینده باید سالانه حداقل ۲/۱ میلیون واحدمسکونی در کل کشور ساخته شود تا نرخ طبیعی « ۸درصد مازاد عرضه برای برقراری تعادل در معاملات مسکن» اتفاق بیفتد و طرفین بازار حین انجام معامله با احساس کمبود واحد برای فروش مواجه نشوند. وی درباره آینده قیمت مسکن نیز تاکید کرد: جهش قیمت مسکن در سال۹۳ منتفی است و پیش بینی هایی وجود دارد مبنی بر اینکه قیمت واحدهای مسکونی در دسته ای از متراژ ها به تناسب تورم و رشد قیمت سایر کالاها، قدری با افزایش ارزش روبه رو شود که البته رشد تدریجی قیمت اسمی مسکن کمتر از سطح تورم، به معنی کاهش ارزش واقعی ملک خواهد بود.