هیجان در بازار وام خرید مسکن

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد-قیمت اوراق تسهیلات خریدمسکن دیروز مجددا ۵ درصد رشد کرد و هزینه دسترسی به وام در مقایسه با ۱۷دی– روز اعلام افزایش مبلغ وام مسکن- را ۶۲ درصد افزایش داد. مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن می گوید: اگر سایر بانک ها اجازه تاسیس صندوق های سپرده گذاری مسکن را پیدا کنند، تنوع در وام، قیمت آن را متعادل می کند.

بازار خرید و فروش امتیاز تسهیلات خرید مسکن همچنان به واسطه عقب نشینی دارندگان امتیاز از عرضه به حجم بالای متقاضی وام، حالت هیجانی دست کم ۱۰ روز گذشته خود را حفظ کرده با این تفاوت که دیروز قیمت اوراق این تسهیلات بدون آنکه به سطح رشدیافته روز شنبه قناعت کند، پنج درصد دیگر بالا رفت تا هزینه دسترسی خریداران مسکن به وام بانکی در مقایسه با ۱۷دی – روز اعلام افزایش مبلغ وام مسکن- در مجموع ۶۲درصد افزایش پیدا کند.

محل مبادله امتیاز وام خرید مسکن- انتظاری در بین دارندگان اوراق تسهیلات به وجود آمده مبنی بر اینکه « قیمت اوراق قابلیت افزایش روزانه پنج درصد را دارد و نباید تا پیش از حداکثر ارزش معاملاتی آن، این اوراق به فروش برسد. »

اوراق تسهیلات بانک مسکن که در نیمه اول امسال به دلیل کارکرد ضعیف وام ۲۰میلیونی خرید، به کمترین حد ارزشی خود رسیده بود همزمان با اعلام مصوبه افزایش سقف وام خرید به ۳۵ میلیون تومان توسط شورای پول واعتبار، با شیب تند پنج درصد در روز، شروع به افزایش قیمت کرد.

قیمت اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن در روز های منتهی به نیمه دی ماه امسال، ۳۹ هزار تومان در فرابورس نرخ گذاری می شد اما این عدد روز گذشته از مرز ۶۳ هزار و ۵۰۰ تومان هم گذشت.

آنچه باعث هیجانی شدن قیمت اوراق وام مسکن شده، برهم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضای اوراق است به طوری که پرهیز صاحبان اوراق از فروش و عرضه اوراق خود به بازار تقاضا، ناپایداری قیمت اوراق را موجب شده است.

در مقابل، حجم تقاضا برای دریافت اوراق مسکن تحت تاثیر افزایش سقف وام خرید چند برابر شده و با میلی که جو زمستانی بازار مسکن در بین خریداران به واسطه سطح منجمد قیمت آپارتمان ها ایجاد کرده، متقاضیان وام در نظر دارند پیش از تغییر سال از تثبیت قیمت ملک استفاده کنند تا بتوانند حداکثر بهره برداری ممکن را از افزایش جزئی مبلغ وام عاید خود کنند.

این رفتار متضاد بین خریدار و فروشنده اوراق تسهیلات مسکن، هم اکنون مانع توقف هیجان قیمت عرضه ناچیز وام خرید شده است.

در این میان، فرابورس آخر هفته گذشته، قیمت اوراق تسهیلات مسکن را به یکباره ۵۰درصد افزایش داد تا به اعتقاد خود، به طرف عرضه و دارندگان اوراق، شوک وارد شود و با تغییر شدید سطح ارزش معاملاتی اوراق، آنها تحریک شوند اوراق شان را در اختیار خریداران قرار دهند، اما عدم توقف رشد قیمت اوراق در روز گذشته نشان داد این سناریو چندان موفقیت آمیز نیست و شاید اگر اجرا نمی شد، سطح فعلی قیمت اوراق ظرف ۱۰ روز آینده به وجود می آمد.

در فرابورس قیمت اوراق در یک روز حداکثر ۵درصد قابل افزایش است، مگر اینکه عوامل بازار سرمایه خودشان تصمیم بگیرند این میزان رشد را به صورت دستی بیشتر از حد مجاز تعیین کنند، یعنی شبیه آنچه چهارشنبه گذشته انجام شد.

دوره گذر از « شتاب اولیه»

عدم توقف افزایش قیمت اوراق وام خرید مسکن در یکی دو روز اخیر، چشم انداز آتی این بازار را مبهم کرده است.
در این باره مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی اظهار امیدواری کرد، هیجان موجود در بازار مبادله امتیاز وام خرید بانک مسکن به زودی کاهش پیدا کند و قیمت اوراق در سطح منطقی پایدار شود.
علی چگینی به « دنیای اقتصاد» گفت: اتفاقات چند روز اخیر در بازار مبادله وام خرید مسکن ناشی از شتاب اولیه ای بود که با افزایش مبلغ وام از ۲۰ میلیون به حداقل ۳۵میلیون تومان به وجود آمد. این شتاب حتما در آینده نزدیک فروکش می کند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن درباره راهکار کنترل قیمت اوراق نیز افزود: وزارت راه وشهرسازی پیش تر موضوع شکست انحصار پرداخت وام مسکن از بانک مسکن و تعمیم آن به سایر بانک های تجاری را وفق ماده ۱۴ قانون ساماندهی مسکن که بر توسعه ابزارهای تامین مالی بخش مسکن تاکید دارد، مطرح کرده بود. اگر بانک مرکزی مجوز ورود بانک ها به این حوزه و راه اندازی صندوق های سپرده گذاری مسکن در آنها را صادر کند، از این طریق ضمن متنوع شدن تسهیلات خرید، منابع و دامنه پرداخت وام مسکن افزایش می یابد و وضعیت موجود در بازار اوراق نیز پایدار می شود.

اعمال محدودیت بازار را قفل می کند

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در تشریح وضعیت تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت اوراق، به « دنیای اقتصاد» گفت: برای ارزیابی اینکه اساسا افزایش وام مسکن و در نتیجه آن افزایش قیمت اوراق وام در فرابورس می تواند زمینه بورس بازی و سوداگری در بازار اوراق را فراهم کند یا خیر ابتدا باید موضوع به صورت کامل شفاف سازی شود، اینکه اولا حجم بازار چقدر است؟ حجم مبادلات مسکن در سال به چه میزان است و همچنین

کل مجموعه بانک مسکن در طول یک سال به چند درصد از کل مبادلات مسکن وام می دهد؟

علی چگینی افزود: واقعیت آن است که تعداد وام در طول یک سال نسبت به کل مبادلات مسکونی در هر سال عدد قابل توجهی نیست، چه به لحاظ ریالی و چه به لحاظ تعداد که بتواند باعث سوداگری در بازار شود.
وی ادامه داد: اگر قرار باشد به منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن و بهبود شرایط در این بازار، بازار ثانویه ایجاد شود باید شرایط آزاد اعمال شود، چرا که در محدودیت ها و در یک شرایط بسته بازار قفل می شود، این در حالی است که در یک بازار آزاد بازار سرمایه توسعه می یابد و نقدینگی و سرمایه ها به جای اینکه در اختیار دلالان قرار گیرد، به سیستم بانکی تزریق شده و در اختیار مسکن قرار می گیرد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: از سوی دیگر حتما باید خانه ای ساخته شود و بعد خریده شود تا وام به آن تعلق بگیرد، به عبارت دیگر، تقاضا خود عامل موثری برای عرضه به بازار مسکن است و در واقع این تقاضا در نهایت منجر به عرضه مسکن می شود.

وی با بیان اینکه ما همیشه از سمت عرضه حمایت کرده ایم و کمتر به تقاضا پرداخته ایم، خاطرنشان کرد: در تمام دنیا با توجه به اصل تقاضا تسهیلات خرید و ساخت مسکن به متقاضیان پرداخت می شود و نباید تصور کرد که با این دیدگاه کل بازار به هم می ریزد.

چگینی گفت: مزیت اصلی این امر هم آن است که عرضه پول در سیستم بانک مسکن افزایش می یابد، در نتیجه قدرت وام دهی این بانک بالا می رود و با افزایش این قدرت زمینه برای تعدیل بازار فرابورس و کاهش قیمت اوراق فراهم می شود.

وی افزایش ناگهانی قیمت اوراق وام مسکن را در فرابورس در هفته اول پس از تصویب میزان جدید وام مسکن بیشتر واکنش هیجانی نسبت به افزایش وام عنوان کرد و گفت: این بازار به زودی متعادل می شود، ضمن اینکه افزایش ناگهانی قیمت اوراق بیشتر ناشی از شتاب اولیه بود که طبیعتا با افزایش سپرده گذاری و بالا رفتن قدرت وام دهی متعادل می شود.

چگینی افزود: راهکار قابل توجهی که در این زمینه به نظر می رسد آن است که باید فضاهای آتی برای سپرده گذاری و پرداخت وام نزد بانک های دیگر باز شود و علاوه بر بانک مسکن چند بانک دیگر با راه اندازی صندوق های مشابه و افزایش تعداد و قدرت وام دهی، شرایط را بهبود بخشند.

کاهش تورم به چه معنا است؟

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی همچنین با اشاره به وعده دولت برای کاهش نرخ تورم از سال آینده درخصوص تاثیر آن بر رفتار متقاضیان بازار مسکن خاطرنشان کرد: کاهش تورم مفهوم ارزانی ندارد بلکه به معنی آن است که مسکن در سال آینده در نتیجه کاهش تورم با کاهش قیمت مواجه و در حقیقت شتاب افزایش قیمت ها کندتر می شود.

چگینی ادامه داد: براساس بودجه سال ۹۳، رقم تورم ۲۵ درصد محاسبه شده است اما آنچه مسلم است اینکه از این به بعد بازار مسکن باید کم کم رونق بگیرد و به خصوص در سال آینده معاملات مسکن احیا شود.