۴ نوع وام خرید مسکن از امروز

به گزارش پارس به نقل از دنیای اقتصاد-قیمت خرید و فروش اوراق تسهیلات خرید مسکن تا پیش از ۱۷دی - روز اعلام تصویب افزایش سقف وام- ۳۹ هزار تومان به ازای هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی بود، اما تحت تاثیر احیای نسبی جایگاه وام خرید مسکن به واسطه افزایش سقف و همچنین وقفه ای که بین اعلام مصوبه و ابلاغ آن به بانک مسکن رخ داد، صف طویل تقاضا تشکیل و باعث شد این قیمت در فاصله ۱۰روز ۵۴ درصد افزایش یابد. با فرض آنکه قیمت اوراق در روزهای آینده تغییر نکند، متقاضیان وام خرید مسکن باید متوسط ۵ میلیون تومان از ارزش وام را برای خرید اوراق هزینه کنند. اوراق وام جدید اگرچه باعث کمک به متقاضیان مصرفی خرید مسکن می شود، اما هیجان رشد قیمت اوراق، گروه دیگری را نیز مجذوب خود کرده است. صاحبان نقدینگی که از بازارهای ارز و طلا دست شسته اند احتمال دارد با سرمایه گذاری در بازار اوراق مسکن، اقدام به سفته بازی کنند و با تحریک قیمت اوراق، قدرت وام های جدید را کاهش دهند. به همین منظور، بانک مسکن پس فردا (دوشنبه) برای تنظیم بازار وام خرید، ۹۰۰ هزار فقره اوراق تسهیلات منتشر می کند تا ظرفیت اوراق قابل خرید و فروش، ۴۵۰ میلیارد تومان افزایش یابد.

شعب بانک مسکن از امروز ۴ نوع وام جدید خرید مسکن در ابعاد ۳۵میلیون، ۴۵میلیون، ۵۰ میلیون و ۶۰ میلیون تومانی به متقاضیانی که بدون انجام مراحل سپرده گذاری قصد دریافت تسهیلات را دارند، پرداخت می کند.

بانک مرکزی پس از ۷روز از تصویب افزایش سقف وام خرید -درحالی که تقاضا برای این نوع وام ها از همان روز اول تصویب در بازار به صف شد- سرانجام چهارشنبه گذشته متن مصوبه را به بانک مسکن ابلاغ کرد تا با انعکاس متن به شعب در روزهای چهارشنبه و پنج شنبه، تسهیلات جدید از امروز قابل دریافت شود. تحت تاثیر احیای نسبی جایگاه وام خرید مسکن به واسطه افزایش سقف و همچنین وقفه ای که بین اعلام خبر وام جدید و ابلاغ ضوابط آن به شعب به وجود آمد، هم اکنون قیمت تهیه تسهیلات خرید مسکن بانک مسکن ۵۴درصد نسبت به روزهای قبل از تغییر سقف وام، افزایش پیدا کرده است. در فرابورس – محلی که امتیاز وام خرید از کسی که در یک سال گذشته با سپرده گذاری در بانک مسکن اکنون دارنده وام محسوب می شود به کسی که هم اکنون بدون سپرده گذاری، متقاضی استفاده از وام است در قالب اوراق فروخته می شود- قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن از ۳۹هزار تومان در روزهای قبل از تصویب افزایش سقف وام به مرز ۶۰ هزار تومان رسیده است. قیمت اوراق البته سه شنبه گذشته با ثبت ۶روز معطلی بانک مسکن در دریافت نامه رسمی از بانک مرکزی، از ۶۴ هزار تومان بالا زد، اما اکنون با ابلاغ ضوابط وام جدید و فراهم شدن زمینه دریافت این ۴ نوع تسهیلات، قیمت اوراق اندکی عقب نشسته است.

کسر ۵ میلیون از وام

به این ترتیب با فرض اینکه از امروز قیمت اوراق تسهیلات مسکن بدون تغییر در سطح همان ۶۰ هزار تومان ثابت بماند، متقاضیان وام های جدید برای دریافت کف تسهیلات که ۳۵ میلیون تومان است باید ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به دارنده اوراق – صاحب امتیاز وام- پول پرداخت کنند. همچین قیمت اوراق مربوط به گران ترین تسهیلات خرید که ۶۰ میلیون تومان است نیز ۷میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برآورد می شود.

متقاضیان وام های جدید خرید مسکن به صورت میانگین باید حدود ۵ میلیون تومان از ارزش وام را برای خرید اوراق آن هزینه کنند. از امروز متقاضیان مسکن در شرایطی از حضور بدون کارکرد تسهیلات ۲۰میلیونی خرید خلاص می شوند که هزینه دسترسی به وام های جایگزین، با بیش از ۵۰درصد افزایش ظرف ۱۰روز احتمال دارد در هفته های آینده نیز مجددا افزایش پیدا کند. منحنی نوسان قیمت اوراق تسهیلات بانک مسکن در فرابورس نشان می دهد، هزینه خرید این اوراق در ۹ ماه منتهی به ۱۷ دی ماه امسال – روز تصویب افزایش سقف وام خرید- به دلیل رکود معاملات در بازار مسکن و بی اثر شدن قدرت وام ۲۰میلیونی، زمینه ای برای افزایش نداشت طوری که نرخ اوراق در سطح ۳۵ تا ۴۰ هزار تومان در نوسان بود. اما ارزش این اوراق در روزهای گذشته به سطح زمستان سال۹۱ – دوره ای که معاملات مسکن رونق داشت و حجم خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در تهران رکورد زد- برگشته و در حال رسیدن به بالاترین سطح ۲سال اخیر است. در فرابورس طی سال۹۱، قیمت اوراق تسهیلات مسکن در دوره ای کوتاه به بالای ۷۰ هزار تومان هم رسیده بود.

احتمال سفته بازی با اوراق

با این سوابق از افت وخیز قیمت اوراق تسهیلات مسکن، افزایش دوباره نرخ آن چندان دور از انتظار نیست به خصوص اینکه در حال حاضر دو دسته تقاضا برای خرید این اوراق حجم مراجعه به شعب بانک مسکن و فرابورس را افزایش داده است: دسته اول متقاضیان مصرفی بازار مسکن که با هدف تامین مالی خود اقدام به خرید اوراق وام خرید می کنند و دسته دوم صاحبان نقدینگی که با دست کشیدن از سرمایه گذاری در بازارهای ارز و طلا و بی خاصیت بودن سپرده گذاری بانکی، سود تضمین شده اوراق تسهیلات مسکن را محل مناسبی برای سرمایه گذاری تشخیص داده اند.

کسانی که چند روز پیش از تصویب پیشنهاد بانک مسکن در شورای پول واعتبار، از افزایش قریب الوقوع سقف وام خرید خبر داشتند و اقدام به خرید اوراق این تسهیلات کرده بودند، هم اکنون معادل دو برابر بیشترین سود بلندمدت قابل دریافت در بانک های خصوصی، منفعت مالی نصیب شان شده است. با این حال بانک مسکن برای جلوگیری از سرایت سفته بازی های سیال به بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن، برنامه ای در راستای مقررات بازار سرمایه به اجرا درمی آورد.

تزریق ۴۵۰میلیاردتومان اوراق در دوشنبه

در روزهای اخیر با نوسانی شدن بازار نقل و انتقال رسمی امتیاز وام خرید مسکن و جهش قیمت در این بازار، گروهی از کارشناسان پیشنهاد « اعمال شرط مصرف ملکی اوراق» را مطرح کردند، به این صورت که اوراق تسهیلات خرید مسکن به کسانی قابل واگذاری باشد که قصد خرید ملک دارند و در ازای ارائه سند یا مبایعه نامه بتوانند، این اوراق را دریافت کنند.

اما دبیر هیات مدیره بانک مسکن روز گذشته در این باره به « دنیای اقتصاد» گفت: اوراق تسهیلات مسکن چونکه در بازار سرمایه خرید و فروش می شود باید از مقررات این بازار تبعیت کند و نظام « حراج» باید برای آن لحاظ شود، به طوری که « اعمال محدودیت» با ماهیت بازار سرمایه در تضاد است. ابوالقاسم رحیمی انارکی همچنین با اشاره به اینکه افزایش قیمت اوراق در حد منطقی باعث جذاب شدن امتیاز وام مسکن و در نتیجه افزایش میل به سپرده گذاری در بانک برای دریافت اصل امتیاز می شود، افزود: این پروسه در نهایت باعث می شود منابع و اعتبارات بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید در حجم و ابعاد زیادتر از قبل افزایش پیدا کند. مدیر مرکز برنامه ریزی و ارزیابی عملکرد بانک مسکن در عین حال تصریح کرد: بانک مسکن دوشنبه این هفته برای تنظیم بازار وام خرید ۹۰۰ هزار فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی منتشر می کند، تا ظرفیت اوراق قابل خرید و فروش در این بازار ۴۵۰ میلیارد تومان افزایش پیدا کند. رحیمی انارکی با بیان اینکه ۹۰۰ هزار اوراق جدید تسهیلات مسکن براساس میانگین رسوب منابع و نسبت سپرده گذاری ها، منتشر و توزیع می شود، گفت: بانک مسکن هیچ دخالتی خارج از دامنه تعادلی منابع و مصارف بانک در این بازار نخواهد کرد اما هر چقدر منابع مان بیشتر شود، اوراق بیشتری توزیع خواهیم کرد.

پیش بینی افزایش عرضه امتیاز

  چهارشنبه گذشته چند ساعت قبل از آنکه بانک مسکن نامه اجرای عملیاتی پروسه پرداخت وام جدید را از بانک مرکزی دریافت کند، درحالی که قیمت اوراق این تسهیلات در نبود خود تسهیلات، ساعتی رو به افزایش بود، نماد معاملاتی اوراق در فرابورس بسته شد.

فرابورس علت مسدودکردن خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن را اقدام برای افزایش اساسی قیمت اوراق بیش از سقف روزانه عنوان کرد، تا بعد از بازگشایی نماد، دارندگان اوراق انگیزه عرضه را پیدا کنند.
روز چهارشنبه گذشته با افزایش بیش از ۵۰درصدی قیمت اوراق مسکن، حجم تقاضا برای فروش اوراق نسبت به روزهای قبل چند برابر شد. با سطح جدید قیمت خرید « وام خرید مسکن» پیش بینی می شود، حجم عرضه امتیاز وام در بازار اوراق بتواند پاسخگوی تقاضای رو به افزایش باشد.

« تقسیم آپارتمان» ؛ شرط وام خرید زوج ها

بانک مسکن در دستورالعملی که برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن مخصوص زوج های جدید، تعریف کرده، شرط پرداخت این وام را « تقسیم یکسان میزان مالکیت زوج و زوجه در آپارتمان مورد معامله» تعیین کرده است.
زوج هایی که از ۱۷دی ماه امسال به بعد عقد شان جاری می شود، می توانند ۵۰میلیون تومان وام خرید مسکن از بانک مسکن دریافت کنند. این تسهیلات در قالب دو فقره وام ۲۵میلیونی به زوج و زوجه ارائه می شود اما برای دریافتش، هر یک از زوجین باید صاحب و مالک قانونی سه دانگ از آپارتمانی باشند که بانک در ازای خرید آن توسط زوج، می خواهد سرجمع ۵۰میلیون تومان وام خرید اعطا کند. بنابراین زوج ها اولا باید در ازای تقاضا برای دریافت وام ۵۰میلیونی، اقدام به خرید واحدمسکونی کنند و صرف داشتن آپارتمان از قبل، این وام به آن آپارتمان تعلق نمی گیرد و دوم اینکه، سند واحدمسکونی مورد تقاضا برای وام نمی تواند ۶دانگ به مالکیت زوج (مرد خانواده) باشد، بلکه باید نیمی از مالکیت به نام زوجه بشود! این شرط که ممکن است اختلافاتی را در شروع زندگی از بابت مالکیت ایجاد کند، برای تضمین بازپرداخت اقساط وام ۵۰میلیونی تعریف شده است تا اگر هر یک از زوجین در بازپرداخت ۲۵میلیون تسهیلات طفره رفت، بانک بتواند سه دانگ از ملک را به اجرا بگذارد. اما آیا امکان فروش سه دانگ از یک واحدمسکونی معمولی – که احتمالا متراژ کوچک خواهد بود- برای بانک مسکن درحالی که مالک سه دانگ دیگر آن قصد فروش ندارد، کار راحتی خواهد بود؟ به نظر می رسد بانک مسکن برای جلوگیری از تردید زوج ها به استفاده از وام ۵۰میلیونی و حذف اختلافات احتمالی مابین زوجین بابت شراکت در مالکیت و همچنین تقویت ضمانت بازپرداخت اقساط این وام، لازم است با حذف این شرط، تعهد پرداخت به موقع اقساط وام ۲۵میلیونی زوجه را از زوج که صاحب ۶دانگ آپارتمان است به صورت تعهد محضری دریافت کند. بانک مسکن حتی می تواند وام۵۰ میلیونی را به جای تقسیم و پرداخت به زن و شوهر، یکجا به مالک – چه زوج چه زوجه، هر کدام که مالک آپارتمان مورد وام است- بپردازد.